La divergència creixent del preu de l’habitatge a Espanya

Després de la forta caiguda del preu de l’habitatge entre els anys 2008 i 2014 (del 30,7% nominal i del 37,2% en termes reals)1, el 2015, es va iniciar un nou cicle expansiu del mercat immobiliari, caracteritzat, com veurem més endavant, per una elevada heterogeneïtat geogràfica. Però, abans d’examinar com ha evolucionat el preu de l’habitatge en diferents zones i localitats, convé repassar les principals xifres a nivell nacional, perquè ens serviran de referència per a l’anàlisi posterior.

El preu de l’habitatge va començar a pujar el 2015, segons les dades del Ministeri de Foment (basades en preus de taxació). Des del valor mínim en el 3T 2014 fins a la dada més recent, corresponent al 3T 2019, acumula un creixement del 12,3% (el 8,6% en termes reals). Malgrat aquesta tendència alcista, el preu es manté encara al voltant del 22% per sota del màxim històric (el –31,8% en termes reals). Per la seva banda, l’índex del preu de l’habitatge publicat per l’INE (basat en preus de transacció)2 mostra una recuperació més vigorosa, amb un avanç del 30,4% nominal entre el 1T 2014 i el 2T 2019 (el 24,7% en termes reals), tot i que la distància que el separa del màxim precrisi és similar a la que apunten les dades del Ministeri de Foment3 (el –18,2% per sota del màxim en termes nominals, el –30,6% en termes reals).

Arran d’aquesta recuperació a diferents velocitats, els preus entre regions divergeixen i s’intensifica la bretxa entre les províncies més cares i les més barates. Així, les províncies líders (on més ha crescut el preu de l’habitatge) ja eren de les més cares el 2014. En canvi, el grup de les seguidores i el de les que s’estan enlairant estan compostos per les províncies amb el preu més baix (tant el 2014 com el 2019), amb les notables excepcions de Biscaia i de Guipúscoa4. 

Aquesta divergència és encara més intensa entre ciutats. Així, observem que ha augmentat la dispersió del preu de l’habitatge entre les diferents capitals de província, tal com s’observa al següent gràfic (figura de l’esquerra). Aquesta tendència és encara més intensa si incloem tots els municipis de més de 25.000 habitants5.

D’altra banda, també augmenta la divergència de preus dins les províncies, tal com s’observa a la figura de la dreta6. Això és especialment cert a les províncies líders, on el preu a les principals ciutats ha crescut molt més que a la resta de les ciutats de la mateixa província. El cas més extrem és el de la ciutat d’Eivissa, on el preu de l’habitatge ha crescut el 52,6% entre el 1T 2014 i el 3T 2019, mentre que, al conjunt de les Illes Balears, l’increment ha estat també molt notable (el 26,6%), però clarament inferior al de la capital eivissenca.

A la resta de les províncies turístiques que formen el grup de les líders (Màlaga i les dues províncies canàries), també s’observa aquest patró de fort creixement del preu de l’habitatge a determinades ciutats d’elevat atractiu turístic. Per exemple, a la província de Màlaga, les ciutats on els preus de l’habitatge han crescut més des del 2014 són Benalmàdena (el 57,5%), Fuengirola (el 53,5%) i Rincón de la Victoria (el 50,7%), que creixen molt per damunt de Màlaga capital (el 37,1%) i de Màlaga província (el 24,5%).

Per la seva banda, a Barcelona i a Madrid, s’observa un canvi de patró el 2019, després d’uns anys en què el preu a la capital de província ha crescut molt per damunt de la mitjana provincial7. Així, el preu de l’habitatge a la ciutat de Madrid va créixer el 7,0% interanual en el 3T 2019, en relació amb el 4,6% del conjunt de la Comunitat de Madrid. En canvi, altres municipis de la província presenten taxes de creixement molt més elevades, entre els quals destaquen Parla (el 14,0%) i Getafe (l’11,3%).

El fort augment del preu de l’habitatge des del 2014 a les ciutats del grup de províncies líders ha provocat que empitjorin també les ràtios d’accessibilitat, és a dir, l’esforç que representa per a les llars accedir a un habitatge8. Tot i que la renda de les llars en aquestes ciutats ha crescut més que la mitjana nacional, ja que són també els pols més dinàmics en termes d’activitat econòmica i turisme, no ha estat suficient per contrarestar el repunt del preu de l’habitatge. En conseqüència, les ràtios d’accessibilitat a les sis capitals de les províncies líders (Madrid, Barcelona, Màlaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria i Santa Cruz de Tenerife), que ja eren de les més altes d’Espanya, han crescut més que a la resta de les capitals de província. És a dir, la divergència entre els preus s’ha traslladat a les ràtios d’accessibilitat, tal com s’observa al següent gràfic.

Per avaluar si el preu de l’habitatge està sobrevalorat, el Banc d’Espanya ha desenvolupat diversos indicadors i models que, malgrat basar-se en dades agregades i estar subjectes a un grau d’incertesa elevat, serveixen d’indicació per monitorar la possible desviació del preu de l’habitatge en relació amb uns valors que es podrien considerar d’equilibri. En concret, el Banc d’Espanya utilitza quatre indicadors de desequilibri. Dos d’aquests indicadors calculen la bretxa entre el valor de la variable d’interès en cada període i la seva tendència a llarg termini per a i) els preus de l’habitatge en termes reals i ii) la ràtio de preus de l’habitatge sobre la renda disponible de les llars. Els altres dos indicadors es basen en models economètrics una mica més complexos9. Cal tenir present que aquests indicadors utilitzen la renda disponible de les llars residents a Espanya i que, per tant, tenen en compte la capacitat adquisitiva de la població local. Sobre aquest punt incidirem més endavant.

Doncs bé, segons les estimacions del Banc d’Espanya, el preu de l’habitatge a nivell nacional mostra, en l’actualitat, un valor proper a l’equilibri. De fet, alguns dels components de l’indicador d’equilibri del preu de l’habitatge ja van anotar valors lleugerament positius en el primer semestre del 2019, tot i que la mitjana es va mantenir molt a la vora del punt d’equilibri10. En aquest article, utilitzem el segon dels indicadors esmentats, basat en la bretxa de la ràtio d’accessibilitat. L’evolució d’aquest indicador, que es pot observar al següent gràfic, mostra que el preu de l’habitatge al conjunt d’Espanya s’acosta, efectivament, al valor d’equilibri.

Aquests resultats poden generar una certa incertesa sobre la possibilitat que es produeixi una correcció de preus a les zones més tensionades. No obstant això, és important recordar que, com ja s’ha esmentat, les ràtios d’accessibilitat només tenen en compte la capacitat adquisitiva de la demanda domèstica. En una situació en què guanya pes un altre tipus de demandants d’habitatge (estrangers, inversors, etc.), que, en molts casos, tenen un poder adquisitiu superior a la mitjana de la població local, és possible que els indicadors d’accessibilitat a l’habitatge domèstic es puguin situar per damunt del valor d’equilibri. En aquest sentit, la possibilitat que es produeixi una correcció de preus a les zones més tensionades dependrà, en part, de l’evolució de la demanda no domèstica. L’escenari central de previsions de CaixaBank Research projecta una moderació del ritme de creixement del preu de l’habitatge, però no preveu que es produeixi un ajustament brusc de preus a les grans ciutats. En particular, les previsions sobre l’evolució del mercat immobiliari a nivell municipal11 apunten a una continuïtat de l’actual senda expansiva, basada en una urbanització creixent, que continuarà atraient talent cap a les ciutats més dinàmiques, i en el manteniment d’un atractiu elevat d’aquestes ciutats per als inversors internacionals.