La creciente divergencia del precio de la vivienda en España

Después de la fuerte caída del precio de la vivienda entre los años 2008 y 2014 (del 30,7% nominal y del 37,2% en términos reales)1, en 2015 se inició un nuevo ciclo expansivo del mercado inmobiliario caracterizado por una elevada heterogeneidad geográfica, como veremos más adelante. Pero, antes de examinar cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en distintas zonas y localidades, conviene repasar las principales cifras a nivel nacional, pues nos servirán de referencia para el análisis posterior.

El precio de la vivienda empezó a crecer en 2015, según los datos del Ministerio de Fomento (basados en precios de tasación). Desde su valor mínimo en el 3T 2014 hasta el dato más reciente, correspondiente al 3T 2019, acumula un crecimiento del 12,3% (8,6% en términos reales). A pesar de esta tendencia alcista, el precio permanece aún en torno a un 22% por debajo de su máximo histórico (–31,8% en términos reales). Por su lado, el índice del precio de la vivienda publicado por el INE (basado en precios de transacción)2 muestra una recuperación más vigorosa, con un avance del 30,4% nominal entre el 1T 2014 y el 2T 2019 (24,7% en términos reales), si bien la distancia que le separa del máximo precrisis es similar a la que apuntan los datos del Ministerio de Fomento3 (–18,2% por debajo del máximo en términos nominales, –30,6% en términos reales).

Como consecuencia de esta recuperación a distintas velocidades, los precios entre regiones divergen y se está acentuando la brecha entre las provincias más caras y las más baratas. Así, las provincias líderes (donde más ha crecido el precio de la vivienda) ya eran de las más caras en 2014. En cambio, el grupo de las seguidoras y las que están arrancando están compuestos por las provincias con el precio más bajo (tanto en 2014 como en 2019), con las notables excepciones de Vizcaya y Guipúzcoa4.

Esta divergencia es todavía más acentuada entre ciudades. Así, observamos que ha aumentado la dispersión del precio de la vivienda entre las distintas capitales de provincia, tal y como se observa en el siguiente gráfico (figura de la izquierda). Esta tendencia es todavía más pronunciada si incluimos todos los municipios de más de 25.000 habitantes5.

Por otro lado, también está aumentando la divergencia de precios dentro de las provincias, tal y como se observa en la figura de la derecha6. Esto es especialmente cierto en las provincias líderes, donde el precio en las principales urbes ha crecido mucho más que en el resto de las ciudades de la misma provincia. El caso más extremo es el de la ciudad de Ibiza: allí el precio de la vivienda ha crecido un 52,6% entre el 1T 2014 y el 3T 2019, mientras que en el conjunto de las Islas Baleares el incremento ha sido también muy notable (26,6%), pero claramente inferior al de la capital ibicenca.

En el resto de las provincias turísticas que conforman el grupo de las líderes (Málaga y las dos provincias canarias), también se observa este patrón de fuerte crecimiento del precio de la vivienda en determinadas ciudades de elevado atractivo turístico. Por ejemplo, en la provincia de Málaga, las ciudades con mayor crecimiento del precio de la vivienda desde 2014 son Benalmádena (57,5%), Fuengirola (53,5%) y Rincón de la Victoria (50,7%), que crecen muy por encima de Málaga capital (37,1%) y de Málaga provincia (24,5%).

Por su lado, en Barcelona y Madrid se observa un cambio de patrón en 2019, tras unos años en los que el precio en la capital de provincia ha crecido muy por encima del promedio provincial7. Así, el precio de la vivienda en la ciudad de Madrid creció un 7,0% interanual en el 3T 2019 frente al 4,6% del conjunto de la Comunidad de Madrid. En cambio, otros municipios de la provincia presentan tasas de crecimiento mucho más elevadas, entre los cuales destacan Parla (14,0%) y Getafe (11,3%).

El fuerte aumento del precio de la vivienda desde 2014 en las ciudades del grupo de provincias líderes ha provocado que empeoren también las ratios de accesibilidad, es decir, el esfuerzo que supone para los hogares acceder a una vivienda8. Si bien la renta de los hogares en estas ciudades ha crecido más que el promedio nacional, puesto que estas urbes son también los polos más dinámicos en términos de actividad económica y turismo, no ha sido suficiente para contrarrestar el repunte del precio de la vivienda. En consecuencia, las ratios de accesibilidad en las seis capitales de las provincias líderes (Madrid, Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife), que ya eran de las más altas de España, han crecido más que en el resto de las capitales de provincia. Es decir, la divergencia entre los precios se ha trasladado a las ratios de accesibilidad, tal y como se observa en el siguiente gráfico.

Para evaluar si el precio de la vivienda está sobrevalorado, el Banco de España ha desarrollado varios indicadores y modelos que, a pesar de basarse en datos agregados y estar sujetos a un elevado grado de incertidumbre, sirven de indicación para monitorizar la posible desviación del precio de la vivienda respecto a unos valores que se podrían considerar de equilibrio. En concreto, el Banco de España usa cuatro indicadores de desequilibrio. Dos de ellos son brechas calculadas como la diferencia entre el valor de la variable de interés en cada periodo y su tendencia de largo plazo para i) los precios de la vivienda en términos reales y ii) la ratio de precios de la vivienda sobre la renta disponible de los hogares. Los otros dos indicadores están basados en modelos econométricos algo más complejos9. Nótese que estos indicadores usan la renta disponible de los hogares residentes en España y, por lo tanto, tienen en cuenta la capacidad adquisitiva de la población local. Sobre este punto incidiremos más adelante.

Pues bien, según las estimaciones del propio Banco de España, el precio de la vivienda a nivel nacional muestra actualmente un valor cercano al equilibrio. De hecho, algunos de los componentes del indicador de equilibrio del precio de la vivienda ya anotaron valores ligeramente positivos en el primer semestre de 2019, si bien el promedio se mantuvo muy cercano al punto de equilibrio10. En este artículo, utilizamos el segundo de los indicadores mencionados, basado en la brecha de la ratio de accesibilidad. La evolución de este indicador, que se puede observar en el siguiente gráfico, muestra que el precio de la vivienda en el conjunto de España está efectivamente acercándose al valor de equilibrio.

Estos resultados pueden suscitar cierta incertidumbre sobre la posibilidad de que se produzca una corrección de precios en las zonas más tensionadas. Sin embargo, es importante recordar que, como ya se ha mencionado, las ratios de accesibilidad solo tienen en cuenta la capacidad adquisitiva de la demanda doméstica. En una situación en la que gana peso otro tipo de demandantes de vivienda (extranjeros, inversores, etc.), que en muchos casos cuentan con un poder adquisitivo superior al promedio de la población local, es posible que los indicadores de accesibilidad a la vivienda doméstica puedan situarse por encima de su valor de equilibrio. En este sentido, la posibilidad de que se produzca una corrección de precios en las zonas más tensionadas dependerá en parte de la evolución de la demanda no doméstica. El escenario central de previsiones de CaixaBank Research proyecta una moderación del ritmo de crecimiento del precio de la vivienda, pero no se prevé que se produzca un ajuste brusco de precios en las grandes ciudades. En particular, las previsiones sobre la evolución del mercado inmobiliario a nivel municipal11 apuntan a una continuidad de la actual senda expansiva, apoyada en una creciente urbanización, que continuará atrayendo talento hacia las ciudades más dinámicas, y en el mantenimiento de un elevado atractivo de estas ciudades para los inversores internacionales.