Com impacta el canvi climàtic sobre el sector immobiliari?

El canvi climàtic planteja riscos significatius per al sector immobiliari, en forma de riscos físics i de transició. Aquests riscos són un desafiament crucial no solament per al sector immobiliari, sinó també per a l’economia espanyola en conjunt, atesa la importància dels actius immobiliaris en la riquesa de les famílies i en el balanç de les institucions financeres.²³ Comprendre i gestionar aquests riscos serà essencial per dur a terme una transició climàtica reeixida al sector i per minimitzar els costos i els riscos per a l’estabilitat financera i per el conjunt de l’economia.

Els riscos físics associats al canvi climàtic fan referència als costos econòmics i a les pèrdues financeres resultants de la gravetat i de la freqüència creixents d’esdeveniments climàtics o meteorològics extrems relacionats amb el canvi climàtic.²⁴ Són aguts quan provenen d’esdeveniments meteorològics extrems, com les onades de calor, els lliscaments de terra, les inundacions, els incendis forestals i les tempestes, i crònics quan provenen de canvis en el clima més graduals i a llarg termini, com les variacions en el nivell de precipitació, l’acidificació dels oceans o l’augment del nivell del mar i de la temperatura mitjana.

Diversos estudis demostren que la materialització dels riscos físics pot reduir de forma significativa el valor dels habitatges, a causa de danys directes o per l’emigració de la població de les zones afectades després d’un esdeveniment. A Espanya, informes recents han analitzat l’impacte econòmic de la degradació ecològica del Mar Menor a la Regió de Múrcia,²⁵ on, segons el Banc d’Espanya, ha provocat pèrdues en el valor dels habitatges de la zona afectada per un import de 4.150 milions d’euros en un període de sis anys (2016-2021).²⁶ Com es pot apreciar al gràfic, a partir del 2016, hi ha un efecte negatiu sobre l’evolució del preu per metre quadrat dels habitatges que es venen a la zona del Mar Menor en relació amb les zones del sud d’Alacant no afectades, la qual cosa  correspon a un 45% menys de revaloració a la zona afectada.

Malgrat que la materialització dels riscos físics pot reduir de manera significativa el valor dels habitatges, la literatura suggereix que aquests riscos no estan completament reflectits en els preus de mercat abans que succeeixin.²⁷ Aquesta «fallada de mercat» pot dur a decisions subòptimes, com, per exemple, fomentar la inversió en àrees amb una elevada exposició a riscos climàtics (zones inundables, urbanitzacions pròximes a grans masses forestals, etc.), i això podria arribar a amplificar el valor econòmic de les pèrdues. En aquest sentit, seria desitjable que les polítiques públiques s’orientessin cap a la generació d’informació de qualitat i d’alta granularitat sobre els riscos climàtics que afecten cada zona,²⁸ amb la finalitat que els agents que participen al mercat de l’habitatge puguin prendre decisions més informades i es pugui fer una gestió més eficient d’aquests riscos. Així mateix, augmentar la quantitat i millorar la qualitat de la informació és particularment important en aquest àmbit, a causa dels biaixos cognitius relacionats amb els esdeveniments climàtics. En concret, els individus tendeixen a subestimar els esdeveniments de baixa probabilitat però alt impacte, la qual cosa pot comportar una presa de decisions subòptimes en la compra i en la valoració dels immobles.²⁹

L’augment dels riscos físics també pot comportar un increment de les primes de les assegurances de l’habitatge. En casos més extrems, hi ha fins i tot zones que s’han tornat no assegurables. Un exemple paradigmàtic és el dels EUA, on, en estats com Califòrnia o Florida, un nombre creixent d’habitatges no pot obtenir una assegurança al mercat privat, la qual cosa ha empès el Govern a intervenir com a assegurador d’últim recurs. Al conjunt dels dos estats, el valor dels habitatges assegurats pel sector públic ha augmentat de 160.000 milions a 633.000 milions de dòlars entre el 2017 i el 2024.³⁰ Malgrat que les assegurances d’habitatge són crucials per a la resiliència de les llars davant els riscos climàtics, aquesta política d’oferir assegurances públiques en zones molt exposades al canvi climàtic, a més d’implicar riscos importants per a les Administracions, podria empènyer les famílies a assumir més riscos climàtics del que seria desitjable si internalitzessin els costos que això comporta. En aquest sentit, és molt important que les intervencions del sector públic s’orientin a mitigar els riscos climàtics i que s’evitin els incentius cap a la presa excessiva de riscos.

Els riscos de transició fan referència als costos associats a l’adaptació a una economia baixa en carboni. Inclouen des dels riscos reguladors, legals i tecnològics (una nova tecnologia desplaça la tecnologia antiga i provoca disrupcions) fins a riscos de mercat (canvis en la demanda i en l’oferta de primeres matèries, etc.) i reputacionals. Per al mercat de l’habitatge, els riscos de transició més rellevants són la implementació de regulacions més estrictes en termes de reducció de l’emissió de gasos amb efecte d’hivernacle i la necessitat d’adaptar els habitatges als nous estàndards energètics.

El 2023, la Comissió Europea va aprovar una nova Directiva d’Eficiència Energètica de l’Edificació amb l’objectiu que el sector de l’habitatge contribueixi a assolir la neutralitat climàtica el 2050 i una reducció del 55% de les emissions de CO₂ el 2030. El sector immobiliari residencial és clau per reduir les emissions, ja que, segons la mateixa directiva, els edificis europeus consumeixen el 40% de l’energia a la UE i produeixen el 36% de les seves emissions. Aquesta directiva obliga a reduir el consum d’energia primària utilitzada pels edificis residencials, com a mínim, el 16% el 2030 i, com a mínim, entre el 20% i el 22% el 2035. El compliment d’aquests objectius comportarà obligacions tant pel que fa a la rehabilitació del parc d’habitatges existent com pel que fa al de nova construcció, que, segons la mateixa directiva, haurà de ser enterament zero emissions el 2030. Malgrat que la directiva no inclou sancions, és responsabilitat de cada Estat membre adoptar mesures per arribar als objectius fixats.

Complir aquesta directiva requerirà un esforç important, ja que el parc d’habitatges actual té un nivell d’eficiència energètica molt baix. En l’actualitat, el 25,6% dels habitatges tenen una qualificació F o G per a emissions, i només el 19,7% té una qualificació D o superior. Malgrat la necessitat imperant de rehabilitar el parc d’habitatges a Espanya, el procés es troba actualment estancat al voltant dels 25.000 habitatges a l’any, segons els visats per a la rehabilitació d’habitatges del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana. En aquest sentit, caldria impulsar el desemborsament dels fons NGEU disponibles per al programa de recuperació econòmica i social en entorns residencials. Segons l’Observatori del Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència (PRTR) de l’AIReF,³¹ fins a l’abril del 2024, només s’havien formalitzat el 18% dels 6.187 milions destinats a la rehabilitació i a la regeneració urbana (Component 2 del PRTR).³²

És important assenyalar que les llars amb ingressos baixos estan més afectades pels riscos del canvi climàtic. D’una banda, l’habitatge representa un percentatge major de la riquesa bruta de les llars amb ingressos més baixos: tenen el 83,5% de la seva riquesa bruta en actius immobiliaris, en relació amb el 58,7% de les llars al decil de rendes superior. De l’altra, com recull la directiva 2024/1275 relativa a l’eficiència energètica dels edificis, les llars més modestes tendeixen a habitar en habitatges en pitjor estat i amb pitjors qualificacions energètiques.

Des d’un punt de vista de política econòmica, subvencionar les inversions per a l’adaptació al canvi  climàtic és desitjable per dues raons clau. La primera és que augmentar l’eficiència energètica d’un habitatge té externalitats positives per a la societat en general. La segona és que les inversions per millorar l’eficiència energètica poden representar un cost inassumible per a les llars amb rendes més modestes, i, per tant, les mesures de transició han d’anar acompanyades d’un mecanisme de transferències o de subvencions que les facilitin i que mitiguin el seu impacte sobre les llars més vulnerables.