Es reactivarà el sector immobiliari comercial a Espanya el 2024?

El mercat immobiliari comercial va travessar una fase difícil entre el 2022 i el 2023 a conseqüència del fort augment dels tipus d’interès. L’enduriment de les condicions financeres té un impacte directe sobre la inversió en actius immobiliaris del segment comercial, ja que uns tipus d’interès alts fan menys atractiva la inversió en aquesta mena d’actius en relació amb altres inversions alternatives lliures de risc (el bo espanyol a 10 anys va arribar a superar el 4% al començament del 4T 2023). L’aturada de l’activitat va ser evident el 2023: la inversió en immobiliari comercial va recular el 35% en relació amb el 2022, un any en què l’activitat va ser especialment elevada, ja que es van materialitzar inversions que havien estat ajornades durant la pandèmia. De tota manera, quan comparem el registre del 2023 amb els nivells previs a la pandèmia, el descens continua sent remarcable, ja que se situa el 20% per sota de la inversió mitjana del 2015-2019.²¹ Òbviament, com el factor que va llastar la inversió va ser comú a tota Europa, el descens de la inversió va ser similar a les diferents economies de la regió, tot i que el mercat espanyol va destacar menys negativament i les caigudes van ser especialment severes a França i a Alemanya.

En canvi, l’ajust en les valoracions va ser modest el 2023, amb un descens, només, de l’1,1% interanual en l’acumulat dels tres primers trimestres de l’any, segons l’índex de preus d’immobles comercials que publica el Banc d’Espanya.²² És a dir, malgrat l’enfonsament en la inversió, el preu dels actius es va mantenir força estable, la qual cosa reflecteix les dificultats que va haver-hi el 2023 per assolir un equilibri entre oferta i demanda en un context en què el cicle alcista dels tipus d’interès de referència va ser molt ràpid i pronunciat (augment acumulat de 450 p. b. entre el juliol del 2022 i el setembre del 2023).

Així i tot, al final del 2023, es va consolidar el descens de la inflació a les economies desenvolupades, la qual cosa va alimentar les expectatives de baixades de tipus d’interès al llarg del 2024.²³ A més a més, l’abundant liquiditat existent i l’interès que continua despertant el mercat immobiliari espanyol haurien de permetre que la inversió es recuperi a mesura que avanci l’any. En qualsevol cas, les expectatives per als diferents segments del mercat difereixen, de manera que, tot seguit, repassem el comportament de les diferents tipologies d’actius el 2023 i les seves perspectives per al 2024.

El segment del comerç al detall va ser el que pitjor es va comportar al llarg del 2023, amb una caiguda de la inversió del 70% anual.²⁴ L’enduriment de les condicions de finançament i, sobretot, el repunt de la inflació van donar lloc a una moderació de la despesa de les famílies entre el 2022 i la primera meitat del 2023. Segons l’indicador de consum a temps real de CaixaBank Research, la despesa presencial amb targetes va passar de créixer a taxes del 9% interanual en el 1T 2023 a moderar-se cap a taxes del 2% a l’octubre i a guanyar un cert vigor a partir de l’últim trimestre de l’any.²⁵ Per canal de distribució, les vendes en comerços d’un sol local i en petites cadenes són les que s’han vist més negativament afectades en la postpandèmia, mentre que les vendes a les grans superfícies i, sobretot, a les grans cadenes han superat els nivells d’abans de la pandèmia.

Les perspectives per al 2024 per a aquest segment són favorables. Des de CaixaBank Research, preveiem que el consum es reactivarà el 2024 i creixerà per damunt del 2% en termes reals, gràcies al descens de la inflació, a la creació d’ocupació, a uns increments salarials dinàmics (al voltant del 3%-4%) i a un descens de la taxa d’estalvi cap a cotes pròximes a la mitjana històrica després del repunt del 2023.

Pel que fa als locals comercials, l’evolució del consum presencial és clau, de manera que el gran factor que podria condicionar-ne l’evolució a mitjà termini és la major penetració del comerç online. Arran de la pandèmia, es va observar un repunt significatiu en la proporció de compres a través d’internet, tot i que, un cop superades les fases més restrictives, aquesta penetració s’ha estabilitzat. A partir de dades internes anonimitzades de compres amb targeta de CaixaBank, podem observar que el pes del comerç electrònic ha passat de representar una mitjana del 20% del consum total el 2018 a gairebé el 28% el 2023.²⁶ Segons dades d’Eurostat, al voltant del 55% de la població espanyola va realitzar alguna compra online el 2022, en relació amb el 20% del 2010, i la comparativa amb altres economies europees suggereix que hi ha marge perquè continuï creixent (ara, a taxes més modestes). Cal assenyalar també que el desenvolupament del comerç electrònic no és homogeni entre tots els sectors detallistes, sinó que s’està concentrant de forma més evident al sector de la moda.

En qualsevol cas, la superació definitiva de la pandèmia i la recuperació del turisme fan que la major part del consum al detall continuï sent presencial, i, de fet, cada vegada més marques natives digitals estan apostant per l’obertura de botigues físiques en localitzacions prime. Això obliga a promoure locals híbrids, més flexibles, que ofereixin al client espais dinàmics, on es combini la compra física amb el comerç electrònic. Aquesta necessitat d’adaptació a les noves tendències suggereix que la inversió en renovacions i en la millora dels actius serà la tònica en els propers anys.

L’evolució del segment industrial i logístic, un dels que més interès ha generat en els últims anys, està molt vinculada a l’evolució del comerç online. Després de veure’s també perjudicada per la pujada dels tipus d’interès i per unes rendes de lloguer molt elevades arran de les fortes pujades dels anys recents (la inversió va caure el 50%, després dels màxims històrics que va marcar el 2022), la inversió en aquest segment continuarà centrant l’atenció en els propers trimestres, tenint en compte la tendència d’increment gradual del comerç electrònic i l’escassa oferta d’aquest actiu immobiliari al nostre país. A més a més, el context econòmic dels últims anys, caracteritzat per una elevada incertesa geopolítica i per la reconfiguració de les cadenes globals de valor, fa cada vegada més evident la necessitat d’incrementar els stocks per prevenir possibles trencaments en la cadena de subministrament.

La superació definitiva de la pandèmia, el final de les restriccions a la mobilitat internacional i el canvi en els patrons de consum, que han impulsat la despesa associada a la interacció social, han permès que el sector turístic i, en concret, el sector hoteler hagin recuperat, el 2023, els nivells d’activitat del 2019.²⁷ En aquest context tan favorable, el segment d’hotels ha mantingut la mateixa tònica positiva del 2021-2022 en termes de volum d’inversió i és l’únic actiu comercial en què la inversió va créixer el 2023, en concret el 30%, fins a nivells per damunt de la mitjana a llarg termini. A més a més, el 2023, Espanya ha estat el país europeu que més inversió ha atret cap a aquesta mena d’actius.

De cara al 2024, les perspectives per a aquest segment continuen sent molt positives, a conseqüència de l’enorme atractiu turístic que continua tenint el nostre país, gràcies a la percepció d’estabilitat geopolítica en relació amb altres destinacions competidores i a l’augment de la renda disponible a Espanya i als principals països emissors de turistes.

La inversió en oficines s’ha vist molt penalitzada després de la pandèmia per la incertesa sobre com les noves formes de treball podien reconfigurar l’oficina del futur. El 2023, el volum d’inversió en aquest segment va recular de manera significativa (al voltant del 55%, en relació amb els nivells ja prou deprimits del 2022), tot i que hi ha importants diferències en funció de la localització i de la tipologia de l’actiu. En aquest sentit, el seu comportament al Central Business District (CBD) continua evolucionant molt bé i registra rendes elevades i altes taxes d’ocupació. Les localitzacions menys prime i allunyades dels CBD s’han comportat pitjor, i, fins i tot, es comença a observar una tendència de reconversió d’aquests actius cap a residencial. En qualsevol cas, tenint en compte l’evolució favorable dels fonamentals del segment, esperem que les operacions es recuperin al llarg del 2024.

El factor més determinant per a aquest actiu és la penetració del teletreball al mercat laboral. Crida l’atenció que, fins i tot durant el període en què les restriccions a la mobilitat van ser més severes, al voltant del 84% dels ocupats espanyols mai van treballar en remot. El 2020, només l’11,2% treballava normalment des de casa i el 4,3% addicional ho feia a vegades, percentatges modestos en comparació amb altres països europeus (vegeu el gràfic següent). En aquest sentit, sembla que es va consolidant una nova forma híbrida de treball, però encara amb un pes rellevant de la presencialitat.²⁸

Igual que succeeix amb els locals comercials, al mercat d’oficines, existeix una gran necessitat de reconversió dels actius, per adaptar-los a criteris de sostenibilitat energètica i per fer-los més atractius per als empleats, amb espais més flexibles i de més qualitat, que convidin a la col·laboració i al treball en equip.

La inversió en residencial comercial es va reduir el 30% el 2023, tot i que, de cara als inversors, continua sent un dels segments que desperta més interès, ja que és el que ha guanyat més pes en els últims anys (representa al voltant del 30% del total de la inversió al mercat espanyol, només superat, el 2023, pel comportament excepcional dels hotels). Aquest segment comprèn els subsectors de lloguer (multifamily), les residències d’estudiants i l’habitatge en lloguer per a la tercera edat (sènior living). Aquests sectors tenen en comú una oferta disponible força limitada i unes perspectives positives pel costat de la demanda, tenint en compte el canvi en les preferències sobre la manera de viure i les projeccions poblacionals.

Al mercat del lloguer, el segment build to rent (BTR) –la construcció d’habitatges destinats al seu arrendament per particulars– es va començar a enlairar a Espanya el 2021-2022 per donar resposta a la demanda creixent d’habitatge de lloguer i a una oferta insuficient.²⁹ El 2023, però, la inversió s’ha vist frenada per l’alça dels costos de finançament i pels canvis legislatius, que han restat rendibilitat a aquesta mena de promocions. En tot cas, el gran desequilibri existent entre l’elevada demanda d’habitatge de lloguer i l’escassa oferta suggereix que aquests tipus de promocions continuaran guanyant impuls quan es relaxin les condicions financeres.

La demanda de les residències d’estudiants és clarament ascendent i està molt vinculada a l’impuls de l’educació universitària (grau i cicles, màster i doctorat). Les projeccions poblacionals són favorables d’aquí al 2030, ja que recullen un increment en la població en edat de cursar estudis terciaris d’uns 600.000 estudiants addicionals, una tendència que no s’observa en altres economies europees.³⁰ Si assumim que es matriculen en aquests estudis al voltant del 40% d’aquesta cohort, es tractaria d’uns 200.000 universitaris addicionals el 2030.

A més a més, l’aparició creixent d’algunes universitats espanyoles en posicions molt destacades en els rankings internacionals ha impulsat l’interès dels estudiants internacionals d’estudiar a Espanya.³¹ En concret, el seu nombre ha augmentat el 43% entre el 2015 i el 2022, uns 40.500 estudiants addicionals. En no residir al nostre país, les necessitats residencials són evidents per a aquesta mena d’estudiant. Així mateix, cal apuntar també que, en els últims anys, les pròpies universitats estan generant de manera recurrent una major demanda d’espais d’oficines als CBD. Aquesta demanda es concentra a les províncies on es localitzen les principals universitats, com Madrid, Barcelona, València, Granada o Sevilla (vegeu el gràfic següent).

El sènior living és un segment que, en els últims anys, està rebent una atenció creixent per part dels inversors. En aquest cas, la demanda potencial està en ascens, tenint en compte l’envelliment progressiu de la població, evident des de fa anys, però que s’accelerarà en les properes dècades. En l’actualitat, la població de 65 anys o més supera els 10 milions d’habitants, és a dir, representa el 22% de la població espanyola, però la jubilació de la nombrosa generació dels baby boomers en la propera dècada³² farà que la població de 65 anys o més superi els 16,7 milions i representi una mica més del 30% de la població. Es tracta, a més a més, d’una tendència generalitzada a la zona de l’euro, fins i tot més acusada en els casos de Portugal i d’Itàlia. Al mateix temps, cal assenyalar que la renda de la població sènior és cada vegada més elevada: segons l’Enquesta de condicions de vida de l’INE, la renda bruta mitjana de les persones de més de 65 anys ha crescut el 20% en l’última dècada, fins als 22.347 euros el 2022. A més a més, gairebé el 20% de la població sènior es concentra en els percentils de renda elevats (vegeu els gràfics següents), en relació amb el percentatge inferior al 15% que representava en la dècada passada, la qual cosa reflecteix que aquest segment d’edat va concentrant una major proporció de renda.