¿Se reactivará el sector inmobiliario comercial en España en 2024?

El mercado inmobiliario comercial atravesó una fase difícil entre 2022 y 2023 como consecuencia del fuerte aumento de los tipos de interés. El endurecimiento de las condiciones financieras tiene un impacto directo sobre la inversión en activos inmobiliarios del segmento comercial, ya que unos tipos de interés altos hacen menos atractiva la inversión en este tipo de activos frente a inversiones alternativas, libres de riesgo (el bono español a 10 años llegó a superar el 4% a principios del 4T 2023). El parón de actividad fue evidente en 2023: la inversión en inmobiliario comercial descendió un 35% respecto a 2022, un año en el que la actividad fue especialmente elevada, ya que se materializaron inversiones que habían sido pospuestas durante la pandemia. De todas formas, cuando comparamos el registro de 2023 con los niveles previos a la pandemia, el descenso sigue siendo remarcable, ya que se sitúa un 20% por debajo de la inversión promedio de 2015-2019.²¹ Obviamente, como el factor que lastró la inversión fue común en toda Europa, el descenso de la inversión fue similar en las distintas economías de la región, si bien el mercado español destacó menos negativamente, siendo especialmente severas las caídas registradas en Francia y Alemania.

En cambio, el ajuste en las valoraciones fue modesto en 2023, con un descenso de solamente el 1,1% interanual en el acumulado de los tres primeros trimestres del año, según el índice de precios de inmuebles comerciales que publica el Banco de España.²² Es decir, a pesar del desplome en la inversión, el precio de los activos se mantuvo bastante estable, lo que refleja las dificultades que hubo en 2023 para alcanzar un equilibrio entre oferta y demanda en un contexto en el que el ciclo alcista de los tipos de interés de referencia fue muy rápido y pronunciado (aumento acumulado de 450 p. b. entre julio de 2022 y septiembre de 2023).

Con todo, a finales de 2023 se consolidó el descenso de la inflación en las economías desarrolladas, alimentando las expectativas de bajadas de tipos de interés a lo largo de 2024.²³ Además, la abundante liquidez existente y el interés que continúa despertando el mercado inmobiliario español deberían permitir que la inversión se recupere a medida que progrese el año. En cualquier caso, las expectativas para los diferentes segmentos del mercado difieren, por lo que a continuación repasamos el comportamiento de las distintas tipologías de activos en 2023 y sus perspectivas para 2024.

El segmento de comercio minorista fue el que peor se comportó a lo largo de 2023, con una caída de la inversión del 70% anual.²⁴ El endurecimiento de las condiciones de financiación y, sobre todo, el repunte de la inflación dio lugar a una moderación del gasto de las familias entre 2022 y la primera mitad de 2023. Según el indicador de consumo a tiempo real de CaixaBank Research, el gasto presencial en tarjetas pasó de crecer a tasas del 9% interanual en el 1T 2023 a moderarse hacia tasas del 2% en octubre, para ganar cierto vigor a partir del último trimestre del año.²⁵ Por canal de distribución, las ventas en comercios de un solo local y pequeñas cadenas son las que se han visto más negativamente afectadas en la pospandemia, mientras que las ventas en grandes superficies y, sobre todo, en las grandes cadenas, han superado los niveles de antes de la pandemia.

Las perspectivas para 2024 para este segmento son favorables. Desde CaixaBank Research, prevemos que el consumo se reactive en 2024 y que crezca por encima del 2% en términos reales, gracias al descenso de la inflación, la creación de empleo, unos incrementos salariales dinámicos (en torno al 3%-4%) y un descenso de la tasa de ahorro hacia cotas cercanas al promedio histórico tras el repunte de 2023.

En lo que respecta a los locales comerciales, la evolución del consumo presencial es clave, por lo que el gran factor que podría condicionar su evolución a medio plazo es la mayor penetración del comercio online. A raíz de la pandemia, se observó un repunte significativo en la proporción de compras a través de internet, si bien, una vez superadas las fases más restrictivas, esa penetración se ha estabilizado. A partir de datos internos anonimizados de compras con tarjeta de CaixaBank, podemos observar que el peso del comercio electrónico ha pasado de suponer una media del 20% del consumo total en 2018 a prácticamente un 28% en 2023.²⁶ Según datos de Eurostat, en torno al 55% de la población española realizó alguna compra online en 2022, frente al 20% en 2010, mientras que la comparativa con otras economías europeas sugiere que hay margen para que siga creciendo (ahora, a tasas más modestas). Cabe señalar también que el desarrollo del e-commerce no es homogéneo entre todos los sectores minoristas, sino que se está concentrando de forma más evidente en el sector de la moda.

En cualquier caso, la superación definitiva de la pandemia y la recuperación del turismo hacen que la mayor parte del consumo minorista siga siendo presencial y, de hecho, cada vez más marcas nativas digitales están apostando por la apertura de tiendas físicas en localizaciones prime. Esto obliga a promover locales híbridos, más flexibles, que ofrezcan al cliente espacios dinámicos, donde se combine la compra física con el e-commerce. Esta necesidad de adaptación a las nuevas tendencias sugiere que la inversión en renovaciones y en la mejora de los activos será la tónica en próximos años.

La evolución del segmento industrial y logístico, uno de los que más interés ha generado en los últimos años, está muy ligada a la evolución del comercio online. Tras verse también perjudicada por la subida de tipos de interés y unas rentas de alquiler muy elevadas tras las fuertes subidas de los años recientes (la inversión cayó un 50%, tras los máximos históricos que marcó en 2022), la inversión en este segmento seguirá centrando la atención en los próximos trimestres, teniendo en cuenta la tendencia de gradual incremento del e-commerce y la escasa oferta de este activo inmobiliario en nuestro país. Además, el contexto económico de los últimos años, caracterizado por una elevada incertidumbre geopolítica y por la reconfiguración de las cadenas de valor global, hace cada vez más evidente la necesidad de incrementar los stocks para prevenir posibles roturas en la cadena de suministro.

La superación definitiva de la pandemia, el final de las restricciones a la movilidad internacional y el cambio en los patrones de consumo, impulsando el gasto asociado a la interacción social, han permitido que el sector turístico y, en concreto, el sector hotelero, hayan recuperado en 2023 los niveles de actividad de 2019.²⁷ En este contexto tan favorable, el segmento de hoteles ha mantenido la misma tónica positiva de 2021-2022 en términos de volumen de inversión y es el único activo comercial donde la inversión creció en 2023, un 30% concretamente, hasta niveles por encima de su media de largo plazo. Además, España ha sido el país europeo que más inversión ha atraído hacia este tipo de activos en 2023.

Las perspectivas en 2024 para este segmento siguen siendo muy positivas, como consecuencia del enorme atractivo turístico que sigue teniendo nuestro país, gracias a la percepción de estabilidad geopolítica en relación con otros destinos competidores y al aumento de la renta disponible en España y en los principales países emisores de turistas.

La inversión en oficinas se ha visto muy penalizada tras la pandemia debido a la incertidumbre sobre cómo las nuevas formas de trabajo iban a reconfigurar la oficina del futuro. En 2023, el volumen de inversión en este segmento descendió de forma significativa (en torno a un 55% respecto a unos ya deprimidos niveles de 2022), aunque hay importantes diferencias según la localización y la tipología del activo. En este sentido, su comportamiento en el Central Business District (CBD) continúa evolucionando muy bien y registra rentas elevadas y altas tasas de ocupación. Las localizaciones menos prime y alejadas de los CBD se han comportado peor e incluso comienza a observarse una tendencia de reconversión de estos activos hacia residencial. En cualquier caso, teniendo en cuenta la evolución favorable de los fundamentales del segmento, esperamos que las operaciones se recuperen a lo largo de 2024.

El factor más determinante para este activo es la penetración del teletrabajo en el mercado laboral. Es llamativo que, incluso durante el periodo en el que las restricciones de movilidad fueron más severas, alrededor de un 84% de los ocupados españoles nunca trabajaron en remoto. En 2020, solamente un 11,2% trabajaba normalmente desde casa y un 4,3% adicional lo hacía a veces, porcentajes modestos en comparación con otros países europeos (véase el siguiente gráfico). En este sentido, parece que se va consolidando una nueva forma de trabajo híbrida, pero todavía con un peso relevante de la presencialidad.28

Al igual que ocurre con los locales comerciales, en el mercado de oficinas existe una gran necesidad de reconversión de los activos, para adaptarlos a criterios de sostenibilidad energética y hacerlos más atractivos para los empleados, con espacios más flexibles y de mayor calidad, que inviten a la colaboración y al trabajo en equipo.

La inversión en residencial comercial se redujo un 30% en 2023, si bien sigue siendo uno de los segmentos que más interés despierta por parte del inversor, siendo el que más peso ha ganado en los últimos años (supone en torno al 30% del total de la inversión en el mercado español, solo superado en 2023 por el excepcional comportamiento de hoteles). Este segmento comprende los subsectores de alquiler (multifamily), residencias de estudiantes y vivienda en alquiler para la tercera edad (sénior living). Estos sectores tienen en común una oferta disponible bastante limitada y unas perspectivas positivas por el lado de la demanda, teniendo en cuenta el cambio en las preferencias sobre la forma de vivir y las proyecciones poblacionales.

En el mercado del alquiler, el segmento build to rent (BTR) –la construcción de viviendas destinadas a su arrendamiento por particulares– empezó a despegar en España en 2021-2022 para dar respuesta a la creciente demanda de vivienda en alquiler y a una oferta insuficiente.²⁹ En 2023, sin embargo, la inversión se ha visto frenada por el alza de los costes de financiación y los cambios legislativos, que ha restado rentabilidad a este tipo de promociones. En todo caso, el gran desequilibrio existente entre la elevada demanda de vivienda en alquiler y la escasa oferta sugiere que este tipo de promociones seguirá ganando impulso cuando se relajen las condiciones financieras.

La demanda de las residencias de estudiantes es claramente ascendente y está muy ligada al impulso de la educación universitaria (grado y ciclos, máster y doctorado). Las proyecciones poblacionales son favorables de aquí a 2030, ya que recogen un incremento en la población en edad de cursar estudios terciarios de unos 600.000 estudiantes adicionales, una tendencia que no se observa en otras economías europeas.³⁰ Si asumimos que se matriculan en estos estudios alrededor del 40% de esa cohorte, se trataría de unos 200.000 universitarios adicionales en 2030.

Además, la creciente aparición de algunas universidades españolas en posiciones muy destacadas en los rankings internacionales ha impulsado el interés de los estudiantes internacionales de estudiar en España.³¹ En concreto, su número ha aumentado un 43% entre 2015 y 2022, unos 40.500 estudiantes adicionales. Al no residir en nuestro país, las necesidades habitacionales son evidentes para este tipo de estudiante. Asimismo, hay que apuntar también que las propias universidades están generando de forma recurrente una mayor demanda de espacios de oficinas en los CBD en los últimos años. Esta demanda se concentra en las provincias en las que se localizan las principales universidades, como Madrid, Barcelona, Valencia, Granada o Sevilla (véase el siguiente gráfico).

El sénior living es un segmento que está recibiendo una atención creciente por parte de los inversores en los últimos años. En este caso, la demanda potencial está en ascenso, teniendo en cuenta el progresivo envejecimiento de la población, evidente desde hace años, pero que se acelerará en las próximas décadas. Actualmente, la población de 65 años o más supera los 10 millones de habitantes, es decir, representa un 22% de la población española; pero la jubilación de la numerosa generación de los baby boomers en la próxima década³² hará que la población de 65 años o más rebase los 16,7 millones y suponga algo más del 30% de la población. Se trata, además, de una tendencia generalizada en la eurozona, incluso más acusada en los casos de Portugal e Italia. Al mismo tiempo, cabe señalar que la renta de la población sénior es cada vez más elevada: según la Encuesta de condiciones de vida del INE, la renta bruta media de las personas de más de 65 años ha crecido un 20% en la última década, hasta los 22.347 euros en 2022. Además, casi el 20% de la población sénior se concentra en los percentiles de renta elevados (véanse los siguientes gráficos), frente a menos del 15% que suponía en la década pasada, lo que refleja que este segmento de edad concentra, cada vez, una mayor proporción de renta.