Portugal: un mercat immobiliari en ebullició
El mercat immobiliari viu un moment de gran dinamisme, ben reflectit en el creixement dels preus i de les transaccions, així com en una àmplia bateria d’altres indicadors (vegeu la taula annexa). Quins elements estimulen la demanda i l’oferta? Quina tendència seguiran? Ho analitzem tot seguit.
A diferència de cicles econòmics anteriors, no sembla que, en l’actualitat, el crèdit domèstic sigui el principal motor d’aquesta dinàmica. En particular, les dades més recents (referents al 1T 2018) mostren que el nou crèdit hipotecari representa una fracció relativament petita del valor total de les transaccions realitzades al mercat (en concret, el 37%, lluny del gairebé 65% registrat abans del 2010). D’altra banda, malgrat el fort augment de les noves operacions de crèdit hipotecari, l’stock de crèdit a l’habitatge es redueix, ja que l’amortització d’hipoteques encara supera les noves operacions.1
En el cicle actual, en canvi, l’entrada d’inversors estrangers ha tingut un paper clau en la revitalització del mercat immobiliari portuguès. Destaquen, en especial, dos factors: l’embranzida de l’activitat turística, que ha contribuït a l’augment de l’activitat de rehabilitació immobiliària, i l’adopció de mesures per captar inversió estrangera, mitjançant l’atribució de beneficis fiscals molt atractius i la concessió de permisos de residència. Per exemple, des de l’entrada en vigor del programa Golden Visa,2 a l’octubre del 2012, la compra d’habitatges per part de no residents ha pujat fins als 3.500 milions d’euros, aproximadament el 5% de les transaccions totals realitzades fins a l’actualitat al sector.3
Els indicadors sobre els preus, després de cinc anys amb taxes de creixement positives, també reflecteixen un sector en clara expansió. En aquest cas, la difícil tasca d’avaluar la sostenibilitat dels augments de preus es veu dificultada per l’important paper que juga la inversió estrangera, però alguns indicadors s’han situat recentment en nivells que podrien suggerir una sobrevaloració dels preus. Per exemple, la ràtio entre el preu de l’habitatge i la renda disponible de les famílies o l’índex de sobrevaloració del mercat immobiliari elaborat pel Banc Central Europeu4 mateix han augmentat de forma sostinguda. No obstant això, altres indicadors són menys negatius: per exemple, el percentatge de famílies per a les quals el cost total de l’habitatge representa més del 40% de la renda disponible se situa per sota del 10% (mentre que la mitjana de la zona de l’euro supera aquest nivell).
Finalment, cal recordar que, al llarg de l’última dècada, la disminució del nombre de nous habitatges construïts ha creat una bretxa entre oferta i demanda que també empeny a l’alça els preus del sector. Entre el 2009 i el 2014, el nombre d’habitatges acabats amb prou feines va superar una mitjana de 24.000 per any, en comparació amb els 60.000 que es van finalitzar el 2008. A partir del 2015, es va iniciar una certa recuperació, però, en els 12 últims mesos, amb dades disponibles fins al març del 2018, la xifra d’habitatges acabats encara se situa per sota dels 10.000. L’augment de les sol·licituds per a nova construcció (que supera les 15.000) apunta a un increment addicional en els propers anys. Així, aquesta dinàmica anirà reduint el desequilibri existent entre oferta i demanda, la qual cosa hauria d’afavorir una desacceleració moderada del ritme de creixement dels preus a mitjà termini. De fet, aquesta és la visió que predomina al sector: una enquesta recent mostra que els professionals del sector immobiliari consideren que els preus continuaran pujant en els propers 12 mesos a un ritme fort, però que el ritme de creixement tendirà a estabilitzar-se al voltant del 5% en els cinc propers anys.5
1. El volum d’amortitzacions va augmentar de forma notable el 2017 i, segons les dades del Banc de Portugal, el 50% van correspondre a reemborsaments anticipats, els quals en la major part, no estaven associats a l’adquisició d’un nou habitatge.
2. Permís de residència concedit a no residents que realitzin una activitat d’inversió. En el cas de la inversió immobiliària, el valor mínim és de 500.000 euros.
3. El mateix Banc de Portugal ha assenyalat la importància de l’entrada de no residents al mercat immobiliari, en especial pel que fa a l’increment en la venda d’immobles de la cartera del sector bancari i a la reducció del crèdit improductiu. Vegeu l’Informe d’Estabilitat Financera del juny del 2018 del Banc de Portugal.
4. L’índex, calculat a partir de la ràtio entre el preu de l’habitatge i la renda bruta disponible per capita, apunta a una lleugera sobrevaloració des del final del 2017.
5. Vegeu «Portuguese Housing Market Survey», Confidencial Imobiliário.
