Portugal: un mercado inmobiliario en ebullición

El mercado inmobiliario vive un momento de gran dinamismo, bien reflejado en el crecimiento de los precios y las transacciones, así como en una amplia batería de otros indicadores (véase la tabla anexa). ¿Qué elementos están estimulando la demanda y la oferta? ¿Qué tendencia se­­guirán? Lo analizamos a continuación.

A diferencia de ciclos económicos anteriores, actualmente el crédito doméstico no parece ser el principal motor de esta dinámica. En particular, los datos más recientes (referentes al 1T 2018) muestran que el nuevo crédito hipotecario representa una fracción relativamente pequeña del valor total de las transacciones realizadas en el mercado (en concreto, un 37%, lejos del casi 65% registrado antes de 2010). Por otro lado, a pesar del fuerte aumento de las nuevas operaciones de crédito hipotecario, el stock de crédito a la vivienda se está reduciendo, puesto que la amortización de hipotecas todavía supera las nuevas operaciones.1

En el ciclo actual, en cambio, la entrada de inversores extranjeros ha tenido un papel clave en la revitalización del mercado inmobiliario portugués. Destacan, especialmente, dos factores: la pujanza de la actividad turística, que ha contribuido al aumento de la actividad de rehabilitación inmobiliaria, y la adopción de medidas para captar inversión extranjera, a través de la atribución de beneficios fiscales muy atractivos y de la concesión de permisos de residencia. Por ejemplo, desde que entró en vigor el programa Golden Visa2 en octubre de 2012, la compra de viviendas por parte de no residentes ha ascendido a 3.500 millones de euros, apro­­ximadamente el 5% de las transacciones totales realizadas hasta la actualidad en el sector.3

Los indicadores referentes a los precios, tras cinco años con tasas de crecimiento positivas, también reflejan un sector en clara expansión. En este caso, la difícil tarea de evaluar la sostenibilidad de los aumentos de precios se ve dificultada por el importante papel que está jugando la inversión extranjera, pero algunos indicadores se han situado recientemente en niveles que podrían sugerir una sobrevaloración de los precios. Por ejemplo, la ratio entre el precio de la vivienda y la renta disponible de las familias o el índice de sobrevaloración del mercado inmobiliario elaborado por el propio Banco Central Europeo4 han aumentado sostenidamente. Sin embargo, otros indicadores son menos negativos: por ejemplo, el porcentaje de familias para las que el coste total de la vivienda representa más del 40% de la renta disponible se sitúa por debajo del 10% (mientras que el promedio de la eurozona supera este nivel).

Por último, cabe recordar que, a lo largo de la última década, la disminución del número de nuevas viviendas construidas ha creado una brecha entre oferta y demanda que también empuja al alza los precios del sector. Entre 2009 y 2014, el número de viviendas terminadas apenas superó un promedio de 24.000 por año, en comparación a las 60.000 que se finalizaron en 2008. A partir de 2015 se inició una cierta recuperación, pero, en los últimos 12 meses, con da­­tos disponibles hasta marzo de 2018, la cifra de viviendas acabadas todavía se sitúa por debajo de las 10.000. El aumento de las solicitudes para nueva construcción (superando las 15.000) apunta a un incremento adicional en los próximos años. Así, esta dinámica irá reduciendo el desequilibrio existente entre oferta y demanda, lo que debería favorecer una desaceleración moderada del ritmo de crecimiento de los precios a medio plazo. De hecho, esta es la visión que predomina en el sector: una reciente encuesta muestra que los profesionales del sector inmobiliario consideran que los precios continuarán subiendo en los próximos 12 meses a un ritmo fuerte, pero que el ritmo de crecimiento tenderá a estabilizarse alrededor del 5% en los próximos cinco años.5

1. El volumen de amortizaciones aumentó notablemente en 2017 y, se­­gún datos del Banco de Portugal, el 50% de ellas correspondieron a reembolsos anticipados que, en la mayor parte, no estaban asociados a la ad­­qui­­sición de una nueva vivienda.

2. Permiso de residencia concedido a no residentes que realicen una actividad de inversión. En el caso de la inversión inmobiliaria, el valor mínimo es de 500.000 euros.

3. El propio Banco de Portugal ha señalado la importancia de la entrada de no residentes en el mercado inmobiliario, especialmente en lo que respecta al incremento en la venta de inmuebles de la cartera del sector bancario y la reducción del crédito improductivo. Véase el Informe de Es­­ta­­bilidad Financiera de junio de 2018 del Banco de Portugal.

4. El índice, calculado a partir de la ratio entre el precio de la vivienda y la renta bruta disponible per cápita, apunta a una ligera sobrevaloración des­­de finales de 2017.

5. Véase «Portuguese Housing Market Survey», Confidencial Imobiliário.