L’auge de les compres d’habitatge per part d’estrangers a Espanya
La demanda estrangera ha estat un dels puntals que ha dinamitzat el sector immobiliari espanyol durant la recuperació. En només 10 anys, les compres d’habitatge per part d’estrangers s’han triplicat, fins a assolir els 65.300 habitatges el 2018, el 12,6% del total, una xifra gens menyspreable. En aquest article, analitzem la demanda estrangera d’habitatge a Espanya, així com els factors que en determinaran l’evolució en els propers trimestres.
9 La compra d’habitatge per part d’estrangers va jugar un paper decisiu al començament de la recuperació del sector immobiliari espanyol. Des dels nivells mínims registrats l’any 2009, en plena crisi financera global, amb tot just 17.940 habitatges comprats per estrangers (el 4,2% del total de compravendes efectuades en aquest any)1, la demanda estrangera no va trigar a despertar i a agafar força: entre el 2010 i el 2017, va registrar taxes de creixement de dos dígits, fins a superar el 13% del total de compravendes. La demanda domèstica, mentrestant, va continuar ensopida fins ben entrat l’any 2014.
- 1. En aquest article, utilitzem les dades de compravendes del Col·legi de Registradors. Altres fonts disponibles, com les que ofereix el Ministeri de Foment, basades en dades de Notariat, mostren un percentatge de compravendes per part d’estrangers significativament superior, del 5,8% el 2009 i del 15,8% el 2018.
Les compres d’habitatge per part d’estrangers creixen ininterrompudament des del 2009
Malgrat el brexit, els britànics continuen liderant les compres d’habitatge a Espanya com a segona residència
Les dades més recents corroboren el bon to de la demanda estrangera: el 2018, els estrangers van comprar 65.300 habitatges a Espanya, el 7,3% més que el 2017, una xifra molt similar a la de l’any 2007, abans de l’esclat de la bombolla immobiliària. Es pot afirmar, per tant, que el nombre de compravendes per part d’estrangers es troba en nivells elevats, i, per aquest motiu, no és estrany que el ritme d’avanç es vagi desaccelerant. Així, en la segona meitat del 2018, es va observar una certa moderació, que, com veurem en aquest article, preveiem que tindrà continuïtat en el període 2019-2020.
Els britànics encapçalen el ranking de nacionalitats que van comprar un habitatge a Espanya el 2018, amb més de 10.000 unitats, el 15,5% de la demanda estrangera total. Els alemanys, amb 5.000 habitatges adquirits, i els francesos, amb 5.000 més, completen el podi (el 7,5% i el 7,4% del total, respectivament), seguits de prop pels belgues (el 6,3%) i pels suecs (el 5,8%). Malgrat que les compres per part de ciutadans del Regne Unit s’han mantingut al voltant dels 10.000 habitatges anuals en el període 2016-2018, cal pensar que la xifra hauria estat superior sense la incertesa generada pel brexit, ja que les compres per part de la resta de nacionalitats van créixer de forma significativa en relació amb el nivell del 2016.
Per què els estrangers trien Espanya?
Els ciutadans d’aquests països solen comprar un habitatge a Espanya per a ús vacacional. Cal destacar l’elevat grau de coincidència entre els països que lideren l’entrada de turistes internacionals a Espanya i les nacionalitats dels compradors d’habitatge. Aquesta correlació suggereix que aquests turistes, molts d’ells jubilats, després de passar les vacances a Espanya repetidament, decideixen adquirir una segona residència. Els principals motius que els duen a decidir-se són el clima i la qualitat de vida, l’elevada seguretat percebuda i les bones connexions de transport aeri amb els països d’origen. En l’última dècada, a aquests factors s’ha sumat l’atractiu inversor del sector immobiliari espanyol després de l’important ajust que van experimentar els preus de l’habitatge durant els pitjors anys de la crisi. És a dir, per als ciutadans estrangers d’economies menys afectades per la crisi que l’espanyola, la compra d’un habitatge a Espanya és més accessible i és una bona oportunitat d’inversió.
Romania, el Marroc i la Xina encapçalen les nacionalitats que estableixen la residència a Espanya per finalitats laborals
Conèixer el detall de la distribució geogràfica de les diferents nacionalitats de cap a cap de la geografia espanyola és molt útil a l’hora d’anticipar l’impacte de possibles esdeveniments polítics o econòmics sobre el mercat residencial espanyol, com, per exemple, detectar les zones que es poden veure més afectades pel brexit. Resulta curiós comprovar que cada nacionalitat té les seves destinacions turístiques predilectes: els britànics prefereixen les costes alacantina i andalusa; els alemanys es decanten per les Illes Balears, tot i que molts d’ells també trien l’arxipèlag canari; els francesos i els portuguesos trien, respectivament, Catalunya i Galícia, per la seva proximitat; els italians prefereixen les Illes Canàries, i els nòrdics se solen decidir per la Comunitat Valenciana i per Andalusia.
Però, més enllà de les compres d’habitatge per motius turístics, últimament van guanyant més protagonisme les dels estrangers que estableixen la residència a Espanya amb finalitats laborals. Aquesta demanda sol estar molt més vinculada a les condicions econòmiques domèstiques, de manera que no sorprèn que s’hagi reactivat arran de la vigorosa recuperació de l’economia espanyola iniciada el 2014. Dins aquest col·lectiu, destaquen, per ordre d’importància, els ciutadans procedents de Romania (3.553 compravendes el 2018), del Marroc (3.141 compravendes) i de la Xina (2.573 compravendes)2. Les compres d’habitatge d’aquestes nacionalitats solen estar molt més diversificades, ja que es reparteixen entre les diferents comunitats autònomes, tot i que destaca la seva presència a les grans ciutats (Barcelona i Madrid) i en zones agrícoles que demanden un determinat tipus de mà d’obra (per exemple, Múrcia en el cas dels marroquins).
- 2. Les compravendes d’aquestes nacionalitats estan altament relacionades amb els fluxos d’immigració procedents d’aquests països, uns fluxos que han anat a l’alça des del 2014 i que, entre el segon semestre del 2017 i el primer del 2018, han arribat a uns 48.200 marroquins, 30.400 romanesos i 11.700 xinesos.
El creixement econòmic dels països emissors, les entrades de turistes internacionals, els fluxos d’immigrants i el tipus de canvi són claus en la predicció de la demanda estrangera d’habitatge
A CaixaBank Research hem analitzat amb deteniment els factors que ens ajuden a preveure l’evolució de la demanda estrangera d’habitatge en els propers trimestres. Per exemple, tenim en compte les condicions econòmiques als països d’origen (creixement del PIB i tipus de canvi), les entrades de turistes en funció del país d’origen o els fluxos migratoris cap a Espanya per nacionalitat3. Així mateix, un instrument molt útil per analitzar la intenció de compra per part d’estrangers són les cerques a Google sobre comprar un habitatge a Espanya realitzades des de països tercers.
Les tendències de Google mostren que comprar un pis a Espanya continua sent una cerca molt popular als principals països compradors. En els últims mesos, però, ha perdut una mica de popularitat entre els països del nord d’Europa. D’altra banda, les cerques a Google d’holandesos, de francesos, de belgues i, sobretot, de marroquins continuen sent molt robustes, de manera que les compres d’aquestes nacionalitats podrien guanyar pes.
- 3. En concret, es fa una anàlisi de sèries temporals per a cadascuna de les principals nacionalitats compradores d’habitatge a Espanya: el Regne Unit, Alemanya, França, Itàlia, els Països Baixos i Suècia, que, el 2018, van representar el 44% de la demanda estrangera.
Popularitat de la cerca “Comprar pis a Espanya” segons Google Trends
La combinació de la informació de les tendències de les cerques a Google amb les previsions de variables econòmiques clau suggereix que les compres d’habitatge per part dels principals països compradors (el Regne Unit, Alemanya i França) creixeran de forma més moderada el 2019 (al voltant del 2%). Els principals motius són que el creixement econòmic se suavitza en aquests països i que l’entrada de turistes d’aquestes nacionalitats gairebé s’ha estancat. Pel que fa al Regne Unit, és important esmentar que el tipus de canvi juga un paper rellevant a l’hora de predir les compravendes d’habitatges, ja que una depreciació de la lliura encareix la compra en euros a Espanya. A mesura que la incertesa al voltant del brexit es vagi esvaint, esperem una lleugera apreciació de la lliura, la qual cosa hauria de donar suport al seu poder adquisitiu i, en conseqüència, a les compravendes per part de britànics4.
- 4. Si la lliura esterlina patís una depreciació del 10% anual (similar a la posterior al referèndum sobre el brexit), es produiria una disminució en el creixement de les compravendes d’habitatge britàniques de 9,3 p. p. En els nivells actuals, això equival a uns 1.000 habitatges.
De cara als propers trimestres, preveiem que la demanda estrangera d’habitatge es moderarà, en un context d’alentiment de les economies europees, però hi ha un potencial elevat de creixement a mitjà termini
Quines cinc nacionalitats compren més habitatges a Espanya?
Nombre d’habitatges
En definitiva, la demanda estrangera va ser un factor de suport fonamental per revitalitzar el mercat residencial en les hores més baixes5. Amb una visió a més llarg termini, la qüestió que s’ha d’abordar és si l’auge de la demanda estrangera és un fenomen passatger o bé té el potencial de continuar creixent de forma sostinguda. La resposta a aquesta qüestió dependrà, d’una banda, de la bona marxa de l’economia i de la capacitat d’atracció de treballadors a nivell internacional. Pel que fa a la demanda turística, el seu potencial de creixement serà determinat, en gran part, per l’adopció de polítiques dirigides a posicionar Espanya no solament com una destinació turística vacacional, sinó també com una destinació residencial per a la jubilació dels europeus. Al capdavall, l’envelliment progressiu de la població europea i un clima, una cultura, una seguretat i una qualitat de vida envejables ens situen en una posició de sortida avantatjosa. Serem capaços de convertir-nos en la Florida europea?
- 5. Malgrat que la demanda estrangera ha tingut un impacte global positiu, també és cert que, en determinades zones, com els centres de les grans ciutats i els punts turístics, la pressió compradora amb finalitats turístiques ha tingut un cert impacte sobre el mercat residencial local. Aquest aspecte s’analitza al proper article, dedicat al mercat del lloguer.
