El auge de las compras de vivienda por parte de extranjeros en España
La demanda extranjera ha sido uno de los puntales que ha dinamizado el sector inmobiliario español durante su recuperación. En solo 10 años, las compras de vivienda por parte de extranjeros se han triplicado, hasta alcanzar la nada desdeñable cifra de 65.300 viviendas en 2018, un 12,6% del total. En este artículo, analizamos la demanda extranjera de vivienda en España, así como los factores que determinarán su evolución en los próximos trimestres.
La compra de vivienda por parte de extranjeros jugó un papel decisivo en los inicios de la recuperación del sector inmobiliario español. Desde los niveles mínimos registrados en el año 2009, en plena crisis financiera global, con apenas 17.940 viviendas compradas por extranjeros (un 4,2% del total de compraventas efectuadas en ese año)1, la demanda extranjera no tardó en despertar y coger fuerza: entre 2010 y 2017 registró tasas de crecimiento de doble dígito, hasta superar el 13% del total de compraventas. La demanda doméstica, mientras tanto, permaneció adormecida hasta bien entrado el año 2014.
- 1. En este artículo usamos datos de compraventas del Colegio de Registradores. Otras fuentes disponibles, como las que ofrece el Ministerio de Fomento, basadas en datos de Notariado, muestran un porcentaje de compraventas por parte de extranjeros significativamente superior, del 5,8% en 2009 y del 15,8% en 2018.
Las compras de vivienda por parte de extranjeros crecen ininterrumpidamente desde 2009
A pesar del brexit, los británicos siguen liderando las compras de vivienda en España como segunda residencia
Los datos más recientes corroboran el buen tono de la demanda extranjera: en 2018, los extranjeros compraron 65.300 viviendas en España, un 7,3% más que en 2017, alcanzando así una cifra muy similar a la del año 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Se puede afirmar, por tanto, que el número de compraventas por parte de extranjeros se encuentra en niveles elevados y, por ello, no es de extrañar que el ritmo de avance se vaya desacelerando. Así, en la segunda mitad de 2018, se observó una cierta moderación, que, como veremos en este artículo, prevemos que tendrá continuidad en el periodo 2019-2020.
Los británicos encabezan el ranking de nacionalidades que compraron una vivienda en España en 2018, con más de 10.000 unidades, un 15,5% de la demanda extranjera total. Alemanes y franceses completan el podio, con casi 5.000 viviendas cada uno (un 7,5% y un 7,4% del total, respectivamente), seguidos de cerca por belgas (6,3%) y suecos (5,8%). Aunque las compras por parte de ciudadanos del Reino Unido se han mantenido alrededor de las 10.000 viviendas anuales en el periodo 2016-2018, cabe pensar que la cifra hubiera sido todavía superior sin la incertidumbre generada por el brexit, puesto que las compras por parte del resto de nacionalidades crecieron significativamente respecto al nivel de 2016.
¿Por qué los extranjeros eligen España?
Los ciudadanos de estos países suelen comprar una vivienda en España para uso vacacional. Es destacable el elevado grado de coincidencia entre los países que lideran la entrada de turistas internacionales en España y las nacionalidades de los compradores de vivienda. Esta correlación sugiere que estos turistas, muchos de ellos jubilados, después de pasar las vacaciones en España repetidamente, deciden adquirir una segunda residencia. Los principales motivos que les llevan a decidirse son el clima y la calidad de vida, la elevada seguridad percibida y las buenas conexiones de transporte aéreo con sus países de origen. En la última década, a estos factores se les sumó el atractivo inversor del sector inmobiliario español tras el importante ajuste que experimentaron los precios de la vivienda durante los peores años de la crisis. Es decir, para los ciudadanos extranjeros de economías menos afectadas por la crisis que la española, la compra de una vivienda en España resultaba más accesible y una buena oportunidad de inversión.
Rumanía, Marruecos y China encabezan las nacionalidades que establecen su residencia en España por fines laborales
Conocer el detalle de la distribución geográfica de las distintas nacionalidades a lo largo y ancho de la geografía española es de suma utilidad a la hora de anticipar el impacto de posibles acontecimientos políticos o económicos sobre el mercado residencial español, como, por ejemplo, detectar las zonas que pueden verse más afectadas por el brexit. Resulta curioso comprobar que cada nacionalidad tiene sus destinos turísticos predilectos: los británicos prefieren la costa alicantina y andaluza, y los alemanes se decantan por las Islas Baleares, aunque muchos de ellos también escogen el archipiélago canario. Los franceses y portugueses eligen respectivamente Cataluña y Galicia, por su cercanía. A los italianos les gustan las Islas Canarias, mientras que los nórdicos suelen decidirse por la Comunidad Valenciana y Andalucía.
Pero, más allá de las compras de vivienda por motivos turísticos, últimamente van ganando más protagonismo las de los extranjeros que establecen su residencia en España con fines laborales. Esta demanda suele estar mucho más ligada a las condiciones económicas domésticas, por lo que no sorprende que se haya reactivado a raíz de la vigorosa recuperación de la economía española iniciada en 2014. Dentro de este colectivo, destacan por orden de importancia los ciudadanos procedentes de Rumanía (3.553 compraventas en 2018), Marruecos (3.141 compraventas) y China (2.573 compraventas)2. Las compras de vivienda de estas nacionalidades suelen estar mucho más diversificadas, al repartirse entre las distintas comunidades autónomas, aunque destaca su presencia en las grandes urbes (Barcelona y Madrid) y en zonas agrícolas que demandan un determinado tipo de mano de obra (por ejemplo, Murcia en el caso de los marroquíes).
- 2. Las compraventas de estas nacionalidades están altamente relacionadas con los flujos de inmigración procedentes de estos países, unos flujos que han ido al alza desde 2014, y que entre el segundo semestre de 2017 y el primero de 2018 ascendieron a unos 48.200 marroquís, 30.400 rumanos y 11.700 chinos.
El crecimiento económico de los países emisores, las entradas de turistas internacionales, los flujos de inmigrantes y el tipo de cambio son claves en la predicción de la demanda extranjera de vivienda
En CaixaBank Research hemos analizado con detenimiento los factores que nos ayudan a prever la evolución de la demanda extranjera de vivienda en los próximos trimestres. Por ejemplo, tenemos en cuenta las condiciones económicas en los países de origen (crecimiento del PIB y tipo de cambio), las entradas de turistas según el país de origen o los flujos migratorios hacia España por nacionalidad3. Asimismo, un instrumento muy útil para analizar la intención de compra por parte de extranjeros son las búsquedas en Google sobre comprar una vivienda en España realizadas desde países terceros.
Las tendencias de Google muestran que comprar un piso en España sigue siendo una búsqueda muy popular en los principales países compradores. En los últimos meses, sin embargo, ha perdido algo de popularidad entre los países del norte de Europa. Por otro lado, las búsquedas en Google de holandeses, franceses, belgas y, sobre todo, marroquíes, siguen siendo muy robustas, por lo que las compras de estas nacionalidades podrían ganar peso.
- 3. En concreto, se realiza un análisis de series temporales para cada una de las principales nacionalidades compradoras de vivienda en España: Reino Unido, Alemania, Francia, Italia, Países Bajos y Suecia, que representaron un 44% de la demanda extranjera en 2018. Ejemplo: Suecia
Popularidad de la búsqueda "Comprar piso en España" según Google Trends
La combinación de la información de las tendencias de búsquedas en Google con las previsiones de variables económicas clave sugiere que las compras de vivienda por parte de los principales países compradores (Reino Unido, Alemania y Francia), crecerán de forma más moderada en 2019 (en torno al 2%). Los principales motivos son que el crecimiento económico se está suavizando en estos países y que la entrada de turistas de estas nacionalidades prácticamente se ha estancado. En cuanto al Reino Unido, es importante mencionar que el tipo de cambio juega un papel relevante a la hora de predecir las compraventas de viviendas, puesto que una depreciación de la libra encarece la compra en euros en España. A medida que la incertidumbre alrededor del brexit se vaya disipando, esperamos una ligera apreciación de la libra, lo cual debería apoyar su poder adquisitivo y, en consecuencia, las compraventas por parte de británicos4.
- 4. En el caso de que la libra esterlina sufriera una depreciación del 10% anual (similar a la ocurrida tras el referendum sobre el brexit), se produciría una disminución en el crecimiento de las compraventas de vivienda británicas de 9,3 p. p. En los niveles actuales, ello equivale a unas 1.000 viviendas.
De cara a los próximos trimestres, prevemos que la demanda extranjera de vivienda se modere, en un contexto de ralentización de las economías europeas, pero existe un elevado potencial de crecimiento a medio plazo
¿Qué cinco nacionalidades compran más viviendas en España?
Número de viviendas
En definitiva, la demanda extranjera fue un factor de apoyo fundamental para revitalizar el mercado residencial en sus horas más bajas5. Con una visión a más largo plazo, la cuestión que debe abordarse es si el auge de la demanda extranjera es un fenómeno pasajero o bien tiene el potencial de seguir creciendo de forma sostenida. La respuesta a esta cuestión dependerá, por un lado, de la buena marcha de la economía y de la capacidad de atracción de trabajadores a nivel internacional. En cuanto a la demanda turística, su potencial de crecimiento vendrá determinado en gran medida, por la adopción de políticas dirigidas a posicionar España no solo como un destino turístico vacacional, sino también como un destino residencial para la jubilación de los europeos. A fin de cuentas, el progresivo envejecimiento de la población europea, y un clima, cultura, seguridad y calidad de vida envidiables, nos sitúan en una posición de salida aventajada. ¿Seremos capaces de convertirnos en la Florida europea?
- 5. A pesar de que la demanda extranjera ha tenido un impacto global positivo, también es cierto que en determinadas zonas, como los centros de las grandes ciudades y puntos turísticos, la presión compradora con fines turísticos ha tenido un cierto impacto sobre el mercado residencial local. Este aspecto se analiza en el próximo artículo dedicado al mercado del alquiler.
