L’apetència dels estrangers per comprar un habitatge a Espanya després de la pandèmia
La demanda estrangera és un pilar fonamental per explicar la fortalesa de la demanda d’habitatge en l’actual cicle expansiu. Una gran part d’aquesta demanda procedeix d’estrangers que resideixen a Espanya, un col·lectiu que ha anat en augment en els últims anys, durant els quals s’ha produït una arribada notable d’immigrants al nostre país.
La demanda d’habitatge a Espanya per part d’estrangers ha crescut de forma molt significativa després de la pandèmia. Segons les dades de transaccions immobiliàries del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana, els estrangers van comprar 125.857 habitatges en l’últim any fins al 3T 2024, el 18,4% del total, la qual cosa represen-ta un 30,7% més de transaccions que el 2019.1 En comparació, les compravendes per part d’espanyols es troben el 17,7% per damunt del nivell del 2019. No hi ha dubte que la demanda estrangera és un pilar fonamental per explicar la fortalesa de la demanda d’habitatge en l’actual cicle expansiu. Com veurem, una gran part d’aquesta demanda procedeix d’estrangers que resideixen a Espanya, un col·lectiu que ha anat en augment en els últims anys, durant els quals s’ha produït una arribada notable d’immigrants al nostre país.
- 1. Segons el Col·legi de Registradors, les compravendes per part d’estrangers van representar el 14,9% del total, unes 87.600 compravendes, amb dades acumulades de quatre trimestres fins al 3T 2024. En aquest article, utilitzem les dades del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana (procedents de Notariat), perquè permeten distingir entre estrangers residents i no residents.
Entre els compradors estrangers, s’observa un comportament diferent entre els que resideixen a Espanya i els que no. Aquests dos col·lectius presenten, en general, motius de compra diferenciats: els no residents solen adquirir un habitatge a Espanya per motius vacacionals i tenen preferència per les zones turístiques, mentre que els residents ho solen fer per motius laborals o educatius, i és més habitual que comprin en zones més urbanes.2 També hi ha diferències pel que fa al preu mitjà per metre quadrat dels habitatges adquirits: els no residents adquireixen habitatges de major preu per metre quadrat (2.895 €/m² en el 1S 2024) que els residents (1.734 €/m²) i que els nacionals (1.659 €/m²).3 Pel que fa a les nacionalitats, els principals compradors no residents procedeixen de països europeus, amb els britànics, els alemanys, els holandesos, els belgues i els francesos al capdavant (el 48,5% del total). Entre els estrangers residents, els marroquins van ser els principals compradors en el 1S 2024, seguits pels romanesos i pels italians, i van liderar la quota de compravendes a la majoria de comunitats autònomes, amb l’excepció de Galícia i de Madrid, on van ser els portuguesos i els xinesos, respectivament, els que van acumular un major nombre de compravendes.
Al gràfic s’observa que, durant la pandèmia, les compravendes d’estrangers no residents van recular de forma més intensa (el –30,2%, en relació amb el –22,1% dels estrangers residents i amb el –12,2% dels espanyols el 2020), a causa de les restriccions a la mobilitat internacional en aquell moment. No obstant això, les adquisicions de no residents van experimentar un fort repunt el 2021 i, en especial, el 2022, molt superior al dels residents i espanyols.
- 2. Les compravendes d’estrangers no residents representen al voltant del 44% del total de compravendes d’estrangers (dades acumulades de quatre trimestres fins al 3T 2024).
- 3. Dades sobre preu mitjà i sobre nacionalitats de Notariat, «Informe analítico de compraventa de vivienda por parte de extranjeros 1S 2024».
Amb l’augment dels tipus d’interès, les compravendes van recular per a totes les tipologies de comprador el 2023. No obstant això, el descens va ser més moderat per als estrangers residents (el –4,7%) que per als no residents (el –12,9%) i per als espanyols (el –11,6%), perquè la pujada de tipus d’interès ha coincidit amb una onada migratòria4 molt significativa que està impulsant la compravenda d’habitatge per part d’estrangers residents.5
- 4. Augment proper a un 1 milió de persones estrangeres entre el 2022 i el 2023.
- 5. Per a una anàlisi sobre la relació entre l’increment de població i l’augment del preu de l’habitatge, vegeu «Població i preu de l’habitatge a Espanya: una relació estreta», publicat a l’Informe Sectorial Immobiliari 1S 2024.
L’auge de la compravenda d’habitatges per part d’estrangers no ha afectat per igual tot el territori, perquè les compravendes es concentren a les zones turístiques (arxipèlags i arc mediterrani) i a les urbanes (en especial, Barcelona i Madrid). La taula recull les 10 províncies amb un major nombre de compravendes d’estrangers en el 3T 2024 (acumulat de quatre trimestres). Aquestes províncies van acaparar el 76% del total de compravendes d’estrangers i el 90% de les compravendes de no residents, però només el 66% de les de residents, la qual cosa mostra la major dispersió geogràfica d’aquestes últimes.
Alacant és la província amb més compradors estrangers, que protagonitzen, aproximadament, la meitat del total de compravendes, amb una gran presència de no residents (el 68,6% del total d’estrangers). Altres províncies turístiques, com Màlaga o les Balears, també es caracteritzen per l’elevat pes dels estrangers no residents. En canvi, els estrangers residents predominen a Barcelona, a Madrid i a València.
El 2013, es va aprovar la Llei 14/2013, que permetia a persones no residents a la UE obtenir permisos de residència a Espanya a canvi d’inversions significatives al país, com la compra d’immobles per més de 500.000 euros. Segons les dades del Govern, des que es va aprovar la llei fins a l’octubre del 2024, s’han concedit 15.149 visats d’or o Golden Visas vinculades a inversions en béns immobles, la majoria a ciutadans de la Xina, de Rússia, del Regne Unit, dels EUA, d’Ucraïna, de l’Iran, de Veneçuela i de Mèxic. Les principals províncies d’inversió són Barcelona, Madrid, Màlaga, Alacant, les Balears i València, que concentren el 90% de les autoritzacions concedides a tot el territori nacional.6
La Comissió Europea ha mostrat, en reiterades ocasions, la seva preocupació per aquesta mena de programes que ofereixen la residència a canvi d’inversió, atès que poden exposar la UE a riscos de seguretat, de rentat de diners i d’evasió fiscal, preocupació que s’ha intensificat arran de la guerra a Ucraïna. Diversos països estan retirant aquests tipus d’esquemes.7 A Espanya, la llei que posa fi als visats d’or ha estat aprovada al gener del 2025 i entrarà en vigor a l’abril. No obstant això, l’impacte d’aquesta eliminació sobre el mercat immobiliari hauria de ser limitat, perquè representen una fracció molt poc significativa del total de compravendes.
- 6. La Llei orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d’eficiència del Servei Públic de Justícia deixa sense contingut els articles 63 a 67 de la Llei 14/2013 que establien les condicions per optar a la Golden Visa.
- 7. Irlanda va suprimir el visat daurat al febrer del 2023, Portugal va eliminar el visat d’inversió immobiliària el 2023 i els Països Baixos van suprimir el seu al gener del 2024. Albània tenia previst introduir una Golden Visa el 2022, però la Comissió Europea la va instar a abstenir-se’n.
Demografia
How does demographics affect economic growth, the reallocation of the model of production, the labour market and productivity?
