La fortalesa de la demanda estrangera d’habitatge a Espanya i el seu recorregut a llarg termini

Els estrangers van comprar a Espanya més de 70.000 habitatges en l’acumulat anual fins al 1T 2022. Aquesta xifra va superar en més de 5.000 habitatges el màxim registrat abans de la pandèmia, i el percentatge de compravendes efectuades per estrangers va repuntar fins al 13,2% en el 1T 2022 (vegeu el gràfic següent). Es pot afirmar, per tant, que la demanda estrangera d’habitatge s’està recuperant de manera vigorosa després de la caiguda que va experimentar el 2020. 

La recuperació és generalitzada per nacionalitats, però el creixement és més intens entre els compradors procedents dels Països Baixos, d’Alemanya i de Suècia, països que, en l’actualitat, compten amb uns mercats immobiliaris domèstics amb clars senyals d’escalfament. Així i tot, els britànics continuen encapçalat el ranking en el total de compres, amb uns 7.800 habitatges en l’últim any, però encara no assoleixen el nivell de compravendes del 2019. Els alemanys, en canvi, el superen amb escreix i, malgrat que continuen en segona posició, cada vegada s’apropen més als britànics.

Preveiem que aquesta tendència positiva tindrà continuïtat en els propers trimestres, tal com ho suggereixen les cerques a Google sobre comprar un habitatge a Espanya realitzades des de països tercers (vegeu el gràfic de la pàgina següent). En els primers mesos del 2022, coincidint amb el final de l’onada de la variant òmicron i amb un relaxament notable de les restriccions a la mobilitat internacional i a l’activitat als països europeus, es va produir un fort repunt en la intenció de compra per part d’estrangers, en especial a Suècia, a Noruega, als Països Baixos, a Alemanya i a Bèlgica. En canvi, les cerques des del Regne Unit i des de França continuen una mica deprimides en relació amb els nivells del 2019, i, en un terme mitjà, trobem Itàlia, Dinamarca i Irlanda.

Amb l’objectiu d’entendre si aquest auge de la compra d’habitatge per part d’estrangers a Espanya és un fenomen que també es produeix en altres destinacions turístiques, hem recollit informació sobre el nombre de compravendes per nacionalitat a Portugal, a França, a Turquia i a Croàcia. Tot i que les dades són una mica incompletes,¹¹ semblen molt fiables, atesa l’elevada correlació que observem entre els països d’origen dels compradors d’habitatge més rellevants i l’arribada de turistes internacionals (vegeu el gràfic de la pàgina següent). Aquesta correlació reflecteix, en part, els viatges repetits dels turistes europeus cap a les seves segones residències situades en altres països.

De les dades de compravendes per nacionalitat a les diferents destinacions, podem extreure diverses conclusions:

1. La presència d’estrangers als mercats immobiliaris dels països europeus receptors de turisme és notable i ha crescut de manera significativa en l’últim lustre. Es tracta, per tant, d’un fenomen més aviat generalitzat.
2. Si prenem com a referència l’any 2021, el percentatge de compravendes d’estrangers a Espanya (el 10,8%) és molt inferior al de Croàcia (el 25%), però és relativament elevat en comparació amb altres països pròxims, com Portugal (el 8,5% el 2019) o França (el 5,8%). De fet, el nombre de compravendes d’estrangers a Espanya i a França és similar en valor absolut, però, en percentatge, és gairebé el doble a Espanya. A Turquia, amb prou feines el 3,9% de les compravendes són d’estrangers. 
3. El desglossament per nacionalitats mostra que els britànics tenen una  predilecció especial per comprar a Espanya, una tendència que també s’observa en els fluxos turístics (Espanya acapara gairebé una quarta part de les arribades internacionals procedents del Regne Unit). Així i tot, el major nombre de compravendes de britànics té lloc a França, possiblement, en molts casos, per motius laborals i no solament vacacionals. 
4. El patró de compra dels alemanys és força més diversificat que el de la resta de països analitzats i inclou Croàcia i Turquia, una dada que també concorda amb els fluxos turístics.
5. Els francesos, a més d’Espanya, també compren habitatges de manera significativa a Portugal (aquestes dades s’han extrapolat a partir de les compres a Lisboa).
6. Belgues i neerlandesos destaquen per l’elevat nombre d’habitatges comprats a França.
7. Finalment, els suecs, igual que els britànics, tenen una predilecció especial  per Espanya, i la resta de destinacions estan força diversificades, amb una presència gens menyspreable a Croàcia i a Turquia.

L’auge actual de les compravendes d’estrangers a Espanya és degut, en part, a factors conjunturals, com l’aflorament de la demanda embassada durant la pandèmia, la canalització de l’estalvi acumulat al sector immobiliari i un entorn de condicions financeres molt favorable. A més a més, en molts països europeus, els preus de l’habitatge repunten de forma molt marcada, i, possiblement, la compra d’un habitatge a Espanya és més atractiva des d’un punt de vista d’accessibilitat.¹²

Més enllà d’aquests elements que condicionen la situació actual, però, hi ha almenys tres factors de caràcter més estructural que suggereixen que el potencial de creixement d’aquesta demanda a mitjà i a llarg termini pot ser molt significatiu. En primer lloc, les projeccions demogràfiques a Europa apunten al fet que la població en edat de jubilació augmentarà de manera notable, i Espanya és un mercat molt atractiu per als europeus que busquen retirar-se en un lloc amb temperatures càlides, preus competitius, seguretat elevada i atenció sanitària de qualitat. En segon lloc, Espanya és una destinació turística molt competitiva i preferida per molts ciutadans europeus, de manera que ens trobem molt ben posicionats per continuar atraient un perfil de comprador internacional d’habitatge vacacional. Finalment, els nous patrons laborals accelerats per la pandèmia, com el teletreball, permetran que treballadors europeus es puguin instal·lar a Espanya durant temporades més prolongades per gaudir del clima mediterrani mentre treballen en remot.

Segons les projeccions de població de l’OCDE, el percentatge de població de més de 65 anys, més propensa a adquirir habitatge a l’estranger per passar llargs períodes després de la jubilació, augmentarà de manera notable als països europeus compradors d’habitatge a Espanya. En concret, el nombre de persones de 65 anys o més en aquests països¹³ augmentarà en 1,1 milions anuals fins al 2025 i arribarà a uns 1,5 milions anuals entre el 2026 i el 2030, coincidint amb la jubilació dels últims baby boomers. A partir del 2031, quan es comencin a jubilar els membres de la generació X (els nascuts entre el 1965 i el 1980), les tendències demogràfiques apunten al fet que l’envelliment de la població continuarà, però ho farà a un ritme decreixent (vegeu el gràfic següent).¹⁴ 

Pel que fa al segon factor estructural, el de la competitivitat turística, cal destacar que, efectivament, Espanya és una destinació predilecta per a molts turistes europeus, que troben al nostre país una oferta turística molt competitiva, una combinació de clima i qualitat de vida difícil de batre, i unes bones connexions de transport aeri amb els seus països d’origen. No en va, el sector turístic espanyol encapçala el ranking internacional de competitivitat turística que elabora el Fòrum Econòmic Mundial.

Si comparem la posició d’Espanya amb la d’altres destinacions turístiques del Mediterrani, com Portugal, França, Itàlia o Turquia, observem que el sector turístic espanyol destaca, sobretot, pels recursos culturals (similars als de França) i per l’elevada percepció de seguretat. La puntuació també és alta en desenvolupament TIC (comunicacions i connectivitat) i en competitivitat-preu (en aquest cas, similar a Portugal). En ser Espanya una destinació molt competitiva, té una posició privilegiada per fidelitzar els turistes internacionals que venen de vacances, la qual cosa potencia la probabilitat d’una eventual compra de segona residència al nostre país.

La capacitat que pugui tenir Espanya per continuar atraient la demanda estrangera d’habitatge  dependrà també que es desenvolupi un entorn favorable per a aquesta mena d’inversió. Això engloba molts àmbits, des de l’adequació de l’oferta immobiliària a les preferències de la demanda estrangera (per exemple, complexos residencials medicalitzats o habitatges amb espais de networking per als nòmades digitals), fins a la generació d’un entorn regulador i fiscal atractiu. En aquest sentit, és rellevant establir una regulació del mercat del lloguer estable i predictible (molts compradors estrangers lloguen l’habitatge durant els mesos de l’any que no l’utilitzen), generar una fiscalitat internacional harmonitzada (per exemple, en cas de successió) i facilitar l’assistència sanitària dels estrangers a Espanya, entre d’altres.

Finalment, però no menys important, és crucial tenir en compte que l’elevada presència de compradors estrangers, que solen tenir un poder adquisitiu molt superior al de les famílies residents, pot generar una certa tensió als mercats immobiliaris en alguns barris de les principals ciutats del país i en punts turístics. En aquestes zones, l’elevada demanda estrangera pot agreujar els problemes d’accessibilitat a l’habitatge ja existents per a certs col·lectius, la qual cosa fa encara més necessària l’adopció de polítiques d’habitatge adequades, mitjançant, per exemple, la creació de parcs públics d’habitatge assequible.