La fortaleza de la demanda extranjera de vivienda en España y su recorrido a largo plazo

Los extranjeros compraron en España más de 70.000 viviendas en el acumulado anual hasta el 1T 2022. Esta cifra superó en más de 5.000 viviendas el máximo registrado antes de la pandemia, repuntando el porcentaje de compraventas efectuadas por extranjeros hasta el 13,2% en el 1T 2022 (véase el siguiente gráfico). Se puede afirmar, por tanto, que la demanda extranjera de vivienda se está recuperando de forma vigorosa después de la caída que experimentó en 2020. 

La recuperación es generalizada por nacionalidades, pero el crecimiento es más intenso entre los compradores procedentes de los Países Bajos, Alemania y Suecia, países que en la actualidad cuentan con unos mercados inmobiliarios domésticos con claras señales de calentamiento. Aun así, los británicos siguen encabezado el ranking en el total de compras, con unas 7.800 viviendas en el último año, pero todavía no alcanzan el nivel de compraventas de 2019. Los alemanes, en cambio, lo superan con creces y, si bien siguen en segunda posición, cada vez están más cerca de los británicos.

Prevemos que esta tendencia positiva tenga continuidad en los próximos trimestres, tal y como sugieren las búsquedas en Google sobre comprar una vivienda en España realizadas desde países terceros (véase el gráfico de la siguiente página). En los primeros meses de 2022, coincidiendo con el fin de la oleada de la variante ómicron, y con una notable relajación de las restricciones a la movilidad internacional y a la actividad en los países europeos, se produjo un fuerte repunte en la intención de compra por parte de extranjeros, especialmente en Suecia, Noruega, Países Bajos, Alemania y Bélgica. En cambio, las búsquedas desde el Reino Unido y Francia siguen algo deprimidas en relación con los niveles de 2019 y, en un término medio, encontramos a Italia, Dinamarca e Irlanda. 

Con el objetivo de entender si este auge de la compra de vivienda por parte de extranjeros en España se trata de un fenómeno que también se produce en otros destinos turísticos, hemos recabado información sobre el número de compraventas por nacionalidad en Portugal, Francia, Turquía y Croacia. Si bien los datos son algo incompletos,¹¹ sí parecen muy fiables dada la elevada correlación que observamos entre los países de origen de compradores de vivienda más relevantes y la llegada de turistas internacionales (véase el gráfico de la siguiente página). Esta correlación refleja, en parte, los viajes repetidos de los turistas europeos hacia sus segundas residencias, situadas en otros países.

De los datos de compraventas por nacionalidad en los distintos destinos, podemos extraer varias conclusiones, entre ellas:

1. La presencia de extranjeros en los mercados inmobiliarios de los países europeos receptores de turismo es notable y ha crecido de forma significativa en el último lustro. Se trata, por tanto, de un fenómeno más bien generalizado.
2. Si tomamos como referencia el año 2021, el porcentaje de compraventas de extranjeros en España (10,8%) es muy inferior al de Croacia (25%), pero es relativamente elevado en comparación con otros países cercanos como Portugal (8,5% en 2019) o Francia (5,8%). De hecho, el número de compraventas de extranjeros en España y en Francia es similar en valor absoluto, pero en porcentaje es prácticamente el doble en España. En Turquía, apenas un 3,9% de las compraventas son de extranjeros. 
3. El desglose por nacionalidades muestra que los británicos tienen una especial predilección por comprar en España, una tendencia que también se observa en los flujos turísticos (España acapara prácticamente una cuarta parte de las llegadas internacionales procedentes del Reino Unido). Con todo, el mayor número de compraventas de británicos tiene lugar en Francia, posiblemente en muchos casos por motivos laborales y no solamente vacacionales. 
4. El patrón de compra de los alemanes es bastante más diversificado que el del resto de los países analizados, e incluye a Croacia y Turquía, un dato que también concuerda con los flujos turísticos.
5.  Los franceses, además de en España, también compran viviendas de forma significativa en Portugal (estos datos se han extrapolado a partir de las compras en Lisboa).
6. Belgas y neerlandeses destacan por el elevado número de viviendas compradas en Francia.
7. Finalmente, los suecos, al igual que los británicos, tienen una especial predilección por España, y el resto de los destinos está bastante diversificado, con una presencia nada desdeñable en Croacia y Turquía.

El auge actual de las compraventas de extranjeros en España se debe, en parte, a factores coyunturales, como el afloramiento de la demanda embalsada durante la pandemia, la canalización del ahorro acumulado al sector inmobiliario y un entorno de condiciones financieras muy favorable. Además, en muchos países europeos los precios de la vivienda están repuntando de forma muy marcada y posiblemente la compra de una vivienda en España se vuelve más atractiva desde un punto de vista de accesibilidad.¹²  

Pero más allá de estos elementos que condicionan la situación actual, hay al menos tres factores de carácter más estructural que sugieren que el potencial de crecimiento de esta demanda a medio y largo plazo puede ser muy significativo. En primer lugar, las proyecciones demográficas en Europa apuntan a que la población en edad de jubilación aumentará de forma notable, siendo España un mercado muy atractivo para europeos que buscan retirarse en un lugar con temperaturas cálidas, precios competitivos, elevada seguridad y atención sanitaria de calidad. En segundo lugar, España es un destino turístico muy competitivo y preferido por muchos ciudadanos europeos, por lo que nos encontramos muy bien posicionados para seguir atrayendo a un perfil de comprador internacional de vivienda vacacional. Por último, los nuevos patrones laborales acelerados por la pandemia, como el teletrabajo, permitirán que trabajadores europeos puedan instalarse en España durante temporadas más prolongadas para disfrutar del clima mediterráneo mientras trabajan en remoto.

Según las proyecciones de población de la OCDE, el porcentaje de población de más de 65 años, más propensa a adquirir vivienda en el extranjero para pasar largos periodos tras la jubilación, aumentará de forma notable en los países europeos compradores de vivienda en España. En concreto, el número de personas de 65 años o más en estos países¹³ aumentará en 1,1 millones anuales hasta 2025 y alcanzará unos 1,5 millones anuales entre 2026 y 2030, coincidiendo con la jubilación de los últimos baby boomers. A partir de 2031, cuando empiecen a jubilarse los miembros de la generación X (aquellos nacidos entre 1965 y 1980), las tendencias demográficas apuntan a que el envejecimiento de la población seguirá, pero a un ritmo decreciente (véase el siguiente gráfico).¹⁴ 

Sobre el segundo factor estructural, el de la competitividad turística, hay que destacar que, efectivamente, España es un destino predilecto para muchos turistas europeos, que encuentran en nuestro país una oferta turística muy competitiva, una combinación de clima y calidad de vida difícil de batir, y unas buenas conexiones de transporte aéreo con sus países de origen. No en vano, el sector turístico español encabeza el ranking internacional de competitividad turística que elabora el Foro Económico Mundial. 

Si comparamos la posición de España con otros destinos turísticos del Mediterráneo, como son Portugal, Francia, Italia o Turquía, observamos que el sector turístico español destaca sobre todo por sus recursos culturales (similares a los de Francia) y por la elevada percepción de seguridad. La puntuación también es alta en cuanto a desarrollo TIC (comunicaciones y conectividad) y la competitividad-precio (en este caso, similar a Portugal). Al ser España un destino muy competitivo, tiene una posición privilegiada para fidelizar a los turistas internacionales que vienen de vacaciones, lo que potencia la probabilidad de una eventual compra de segunda residencia en nuestro país.

La capacidad que pueda tener España para seguir atrayendo la demanda extranjera de vivienda dependerá también de que se desarrolle un entorno favorable para este tipo de inversión. Esto engloba muchos ámbitos, desde la adecuación de la oferta inmobiliaria a las preferencias de la demanda extranjera (por ejemplo, complejos residenciales medicalizados o viviendas con espacios de networking para los nómadas digitales), hasta la generación de un entorno regulatorio y fiscal atractivo. En este sentido, es relevante establecer una regulación del mercado del alquiler estable y predecible (muchos compradores extranjeros alquilan su vivienda durante algunos meses del año cuando no la precisan), una fiscalidad internacional armonizada (por ejemplo, en caso de sucesión) y facilitar la asistencia sanitaria de los extranjeros en España, entre otros. 

Finalmente, pero no menos importante, es crucial tener en cuenta que la elevada presencia de compradores extranjeros, que suelen tener un poder adquisitivo muy superior a las familias residentes, puede generar cierta tensión en los mercados inmobiliarios en algunos barrios de las principales ciudades del país y en puntos turísticos. En estas zonas, la elevada demanda extranjera puede agravar los problemas de accesibilidad a la vivienda ya existentes para ciertos colectivos, haciendo todavía más necesario que se adopten políticas de vivienda adecuadas, por ejemplo, mediante la creación de parques públicos de vivienda asequible.