Els dos mercats de l’habitatge de Portugal

Els preus de l’habitatge de Portugal mantenen una dinàmica forta i van créixer el 6,9% intertrimestral i el 9,7% in­­teranual en el conjunt del primer semestre. Així mateix, la taxació bancària de l’habitatge es troba en màxims històrics i ha assolit els 1.299 euros per metre quadrat, amb un creixement interanual del 7,8% al setembre. Quins factors expliquen aquesta evolució i quines són les perspectives per al sector immobiliari en els propers trimestres?

Els no residents, impulsats pel règim de visats d’or, continuen contribuint de manera significativa al dinamisme del mercat immobiliari a Portugal. La inversió estrangera en béns immobles va assolir els 3.400 milions d’euros el 2018 (un creixement del 22% en relació amb el 2017) i va representar el 13% del valor total de les transaccions d’im­­­mo­­bles en aquest any. S’estima que el règim ARI1 (més conegut com visats d’or) representa gairebé un terç d’aquest segment, és a dir, el 4,3% de les transaccions el 2018. I, du­­rant la primera meitat del 2019, els no residents van ser responsables del 16% del valor total de les transaccions d’immobles, la meitat de les quals van ser realitzades per part d’inversors procedents de França, del Regne Unit, del Brasil i de la Xina.

A més a més, entre el 2012 i el 2018, el valor dels immobles adquirits per no residents va duplicar, de mitjana, el valor dels immobles adquirits per residents (vegeu el primer gràfic). Aquesta diferència en la capacitat adquisitiva ha contribuït a l’escalada dels preus de l’habitatge i a la consegüent reducció de l’accessibilitat a la compra d’h­­a­­bitatge per part dels portuguesos. En concret, l’indicador d’accessibilitat (la ràtio entre el preu i la renda disponible de les llars)2 mostra que els preus de les cases són elevats en relació amb el poder adquisitiu nacional. De fet, l’in­­dicador se situa en nivells molt elevats des del primer trimestre del 2018 des del punt de vista de la demanda local (vegeu el segon gràfic).

Fins a quin punt són alts aquests preus? Tenint en compte que la renda disponible és un dels pilars que sustenta l’evolució dels preus de l’habitatge, és possible estimar la relació existent entre el creixement de tots dos. El tercer gràfic mostra la relació històrica entre aquestes dues va­­riables: normalment, taxes de creixement de la renda disponible de les llars al voltant del 4%, com l’observada el 2019,3 han anat associades a un augment del preu de l’habitatge al voltant del 5%.

La situació actual, per tant, sembla totalment anòmala. L’evolució de la demanda d’habitatge per part dels portuguesos no és suficient per entendre el fort creixement dels preus. Molt probablement, la forta embranzida de la demanda no resident comentada més amunt també juga un paper determinant. La diferència significativa entre el poder adquisitiu dels estrangers i dels portuguesos pot haver segmentat el mercat de l’habitatge a Portugal, en el sentit que els nacionals poden acabar optant a un segment inferior en el moment d’adquirir un habitatge. De fet, la ràtio d’accessibilitat es troba en nivells menys exigents si excloem el segment dels no residents (vegeu el quart gràfic).4

Cal esperar que, durant els propers trimestres, els preus de l’habitatge exhibeixin una tendència de desacceleració suau. De fet, en el segon trimestre, les transaccions d’ha­­bi­­tatge van caure, en termes interanuals, per primera ve­­gada des del 2013, la qual cosa podria indicar un refredament del mercat. Altres indicadors, com l’índex de con­­fiança en el sector,5 les vendes d’habitatge en negociació i les consultes de clients, registren valors més moderats, la qual cosa suggereix una desacceleració de l’ac­­ti­­vi­­tat. A més a més, arran d’un entorn extern menys favorable i d’una certa desacceleració en el turisme, caldria esperar una desacceleració de la demanda no resident. L’efecte de la moderació en els preus pel costat de l’oferta, però, serà probablement contingut, ja que els in­­di­­cadors de construcció residencial apunten a una reactivació de l’oferta encara poc destacable (indicadors com les vendes de ciment, les llicències de construcció o l’ocu­­pa­­ció al sector presenten dinamisme, però encara es troben en nivells absoluts baixos). A més a més, persisteix un entorn de con­­dicions financeres laxes favorables per a la demanda domèstica: els tipus d’interès estan en nivells històricament baixos i el cost fi­­nan­­cer del crèdit a l’habitatge per a famílies residents està en nivells mínims i, a Portugal, és dels més baixos d’Eu­­ro­­pa, com es posa de manifest a l’úl­­tim gràfic. Així mateix, la demanda de crèdit per a la compra d’immobles per part de les famílies es continua mostrant dinàmica.6

Daniel Belo

1. Beneficiaris ARI (autorització de residència per a activitats d’inversió o visat d’or): règim creat a l’octubre del 2012 que permet a no residents de països tercers que realitzen activitats d’inversió obtenir una autorització de residència temporal per realitzar activitats comercials amb exempció de visat d’entrada en territori nacional. Des de l’inici del programa, el 94% de la inversió s’ha centrat en l’adquisició de béns immobles.

2. Indicador creat a partir de la ràtio entre els preus nominals de l’habitatge i la renda disponible neta de la llar mitjana (OCDE).

3. A partir de dades d’AMECO.

4. L’estimació sense els no residents s’obté corregint la ràtio d’accessibilitat per la diferència entre el preu mitjà dels immobles adquirits pels residents i pels no residents.

5. Segons Confidencial Imobiliário.

6. Banc de Portugal, enquesta als bancs sobre el mercat de crèdit.