Los dos mercados de la vivienda de Portugal

Los precios de la vivienda de Portugal mantienen una di­­námica fuerte y crecieron un 6,9% intertrimestral y un 9,7% interanual en el conjunto del primer semestre. Asimismo, la tasación bancaria de la vivienda se encuentra en máximos históricos y ha alcanzado los 1.299 euros por me­­tro cuadrado, con un crecimiento interanual del 7,8% el pasado septiembre. ¿Qué factores explican esta evolución y cuáles son las perspectivas para el sector inmobiliario en los próximos trimestres?

Los no residentes, impulsados por el régimen de visados de oro, continúan contribuyendo significativamente al di­­namismo del mercado inmobiliario en Portugal. La inversión extranjera en bienes inmuebles alcanzó los 3.400 mi­­llones de euros en 2018 (un crecimiento del 22% respecto a 2017) y representó un 13% del valor total de las transacciones de inmuebles en ese año. Se estima que el régimen ARI1 (más conocido como visados de oro) representa cerca de un tercio de este segmento, es decir, un 4,3% de las transacciones en 2018. Y, en la primera mitad de 2019, los no residentes fueron responsables del 16% del valor total de las transacciones de inmuebles, la mitad de las cuales fueron realizadas por parte de inversores procedentes de Francia, Reino Unido, Brasil y China.

Además, entre 2012 y 2018, el valor de los inmuebles adquiridos por no residentes duplicó, de media, el valor de los inmuebles adquiridos por residentes (véase el primer gráfico). Esta diferencia en la capacidad adquisitiva ha contribuido a la escalada de los precios de la vivienda y a la consiguiente reducción de la accesibilidad a la compra de vivienda por parte de los portugueses. En concreto, el indicador de accesibilidad (la ratio entre el precio y la renta disponible de los hogares)2 señala que los precios de las casas son elevados respecto al poder adquisitivo nacional. De hecho, el indicador se sitúa en niveles muy elevados desde el primer trimestre de 2018 desde el punto de vista de la demanda local (véase el segundo gráfico).

¿Cuán elevados son estos precios? Teniendo en cuenta que la renta disponible es uno de los pilares que sustenta la evolución de los precios de la vivienda, es posible estimar la relación existente entre el crecimiento de ambos. El tercer gráfico muestra la relación histórica entre estas dos variables: normalmente, tasas de crecimiento de la renta disponible de los hogares alrededor del 4%, como la observada en 20193 han ido asociadas con un aumento del precio de la vivienda en torno al 5%.

La situación actual, por tanto, parece totalmente anómala. La evolución de la demanda de vivienda por parte de los portugueses no es suficiente para entender el fuerte crecimiento de los precios. Muy probablemente, la fuerte pujanza de la demanda no residente comentada anteriormente también está jugando un papel determinante. La diferencia significativa entre el poder adquisitivo de los extranjeros y los portugueses puede haber segmentado el mercado de la vivienda en Portugal, en el sentido de que los nacionales pueden acabar optando por un segmento inferior en el momento de adquirir una vivienda. De hecho, la ratio de accesibilidad se encuentra en niveles menos exigentes si excluimos el segmento de los no residentes (véase el cuarto gráfico).4

Cabe esperar que, durante los próximos trimestres, los precios de la vivienda exhiban una tendencia de desaceleración suave. De hecho, en el segundo trimestre, las transacciones de vivienda cayeron, en términos interanuales, por primera vez desde 2013, lo que podría indicar un enfriamiento del mercado. Otros indicadores como el índice de confianza en el sector,5 las ventas de vivienda en negociación y las consultas de clientes registran valores más moderados, lo que sugiere una desaceleración de la actividad. Además, fruto de un entorno externo menos favorable y cierta desaceleración en el turismo, cabría es­­perar una desaceleración de la demanda no residente. El efecto de la moderación en los precios por el lado de la oferta, sin embargo, será probablemente contenido, ya que los indicadores de construcción residencial apuntan a una reactivación de la oferta poco destacable aún (indicadores como las ventas de cemento, licencias de construcción o el empleo en el sector presentan dinamismo, pero todavía se encuentran en niveles absolutos bajos). Además, persiste un entorno de condiciones financieras laxas favorables para la demanda doméstica: los tipos de interés están en niveles históricamente bajos y el coste financiero del crédito a la vivienda para familias residentes está en niveles mínimos y, en Portugal, es de los más bajos de Europa, como se pone de manifiesto en el último gráfico. Asimismo, la demanda de crédito para la compra de inmuebles por parte de las familias sigue mostrándose dinámica.6

1. Beneficiarios ARI (autorización de residencia para actividades de inversión o visado de oro): régimen creado en octubre de 2012 que permite a no residentes de países terceros que realizan actividades de inversión obtener una autorización de residencia temporal para realizar actividades comerciales con exención de visado de entrada en territorio nacional. Desde el inicio del programa, el 94% de la inversión se ha centrado en la adquisición de bienes inmuebles.

2. Indicador creado a partir de la ratio entre los precios nominales de la vivienda y la renta disponible neta del hogar promedio (OCDE).

3. A partir de datos de AMECO.

4. La estimación sin los no residentes se obtiene corrigiendo la ratio de accesibilidad por la diferencia entre el precio medio de los inmuebles adquiridos por los residentes y los no residentes.

5. Según Confidencial Imobiliário.

6. Banco de Portugal, encuesta a los bancos sobre el mercado de crédito.