La crisi passa de puntetes pel sector immobiliari

Malgrat un inici d’any molt fluix, marcat per una situació epidemiològica complicada i per les considerables restriccions a l’activitat, a partir del mes d’abril i, en especial, al maig i al juny, hem pogut observar una recuperació generalitzada dels indicadors econòmics, que preveiem que tindrà continuïtat i que s’intensificarà durant la segona meitat de l’any. El bon ritme de vacunació dóna suport a la reactivació del consum de les llars i del turisme (en especial, el domèstic i l’europeu), a la que se sumaran les primeres transferències dels fons NGEU durant la segona meitat d’enguany.¹  Així, des de CaixaBank Research, esperem que l’economia espanyola, després de recular el 10,8% el 2020, creixi un significatiu 5,7% el 2021 i que s’acceleri al 6,2% el 2022.

El mercat laboral agafa impuls amb la retirada de les restriccions a l’activitat. Des del final de l’estat d’alarma al maig, s’han intensificat la creació d’ocupació i la reincorporació a la feina dels treballadors afectats per ERTO. En concret, l’afiliació a la Seguretat Social va augmentar en 579.000 persones entre l’abril i el juny, i el nombre de treballadors en ERTO es va reduir en 277.000 persones. Així, l’ocupació efectiva (afiliats que no estan en ERTO) va augmentar en unes 856.000 persones en el 2T, fins a superar els 19 milions, una dinàmica molt positiva que esperem que tingui continuïtat en els propers mesos a mesura que es consolidi la recuperació econòmica.

La recuperació econòmica es consolida

PIB real (100 = 4T 2019)

La demanda d’habitatge exhibeix un dinamisme notable en els primers mesos del 2021. Tant és així que el nombre de compravendes d’habitatge en l’acumulat del gener al maig s’ha situat només el 2,3% per sota del registre del mateix període del 2019.² La recuperació de les compravendes es concentra en els habitatges nous, que creixen amb gran vigor (el +10,6% en l’acumulat del gener al maig en relació amb el 2019), mentre que les compravendes de segona mà continuen més febles (el –5,2%). En conseqüència, des de l’inici d’enguany, la proporció de compravendes d’habitatge sobre el total ha pujat 1,2 punts en relació amb el 2020, fins al 21,1%. Aquest major dinamisme de la demanda d’habitatge nou en relació amb el de segona mà estaria vinculat a les noves preferències dels compradors cap a habitatges més grans i amb espais exteriors i més amplis, per la major presència a la llar arran dels confinaments i de l’augment del teletreball, característiques que la promoció nova pot satisfer millor.

Si tenim en compte la tipologia del comprador,³ s’observa que l’increment de la compravenda d’habitatges en el 1T 2021 en relació amb el 1T 2019 (el 2,2%) s’explica per l’augment notable de les compres d’habitatge principal per part dels espanyols (el 9,6%). És a dir, tot sembla indicar que es tracta, en la seva major part, de demanda de reposició per part de segments de població d’edat adulta i amb una posició socio-econòmica mitjana-alta, a causa del major impacte de la crisi sobre els joves i sobre els treballadors amb contractes temporals i amb ingressos baixos, que tindrien més dificultats a l’hora d’accedir a un habitatge en propietat. D’altra banda, les altres tipologies de compradors es van mostrar menys actives: les compravendes de segona residència van recular el 8,9% en el 1T 2021 en relació amb el mateix període del 2019, i les compravendes per part d’estrangers, un significatiu 21,4%. Analitzem amb profunditat l’evolució de la demanda estrangera al següent article d’aquest informe, «Com ha afectat la caiguda del turisme estranger el mercat immobiliari residencial espanyol?».

La nova concessió de crèdit a les llars per a la compra d’habitatge ha repuntat (el 28,1% en l’acumulat del gener al maig del 2021 en relació amb el mateix període del 2019), situació coherent amb l’evolució de les compravendes. Així mateix, les condicions de finançament dels préstecs per a la compra d’habitatge es mantenen folgades,⁴ reflex de la política monetària del BCE, que té com a objectiu mantenir un entorn financer acomodatici que doni suport a la recuperació econòmica. En aquest sentit, des de CaixaBank Research, no esperem que es produeixi cap canvi en els tipus d’interès oficials del BCE en el període de projecció (2021-2022).

Des de l’esclat de la crisi sanitària, s’ha observat un augment de la superfície mitjana dels habitatges, tant interior com exterior,⁵ ha crescut el percentatge de les compres d’habitatges unifamiliars⁶ i s’ha detectat un cert desplaçament de la demanda de les capitals de província cap a altres municipis menys poblats.⁷ En particular, el 2020, el 69% de les capitals van reduir el pes en les compravendes totals de les respectives províncies en relació amb el pes mitjà dels quatre anys anteriors. Destaca el cas de Sevilla, on el pes de les compravendes va passar del 46,1% del 2016-2019 al 36,9% el 2020 a la capital. No obstant això, en el 1T 2021, la majoria de les capitals han deixat de perdre pes relatiu en compravendes en relació amb les seves províncies, la qual cosa apuntaria al fet que aquesta tendència ha estat més aviat temporal, vinculada a les noves necessitats de les famílies sorgides arran del confinament i de l’increment del teletreball. No obstant això, és probable que el teletreball s’acabi instaurant de forma més recurrent que abans de la pandèmia, de manera que és possible que una proporció més gran de compradors triï viure en una ubicació relativament més allunyada del centre de treball.⁸

Descens de les compravendes a les capitals de província el 2020

Variació del pes de les compravendes a la capital de província sobre el total provincial el 2020 i en el 1T 2021 en relació amb el pes mitjà del 2016-2019 (p. p.)

Els principals factors que fan costat a la demanda d’habitatge en continuaran afavorint l’evolució positiva en els propers mesos. En primer lloc, esperem que la millora observada al mercat laboral en el 2T tingui continuïtat en els propers mesos, a mesura que es recuperin el sector turístic i les activitats relacionades amb l’oci i amb la cultura. En segon lloc, la millora de la confiança del consumidor, que ja es troba en nivells similars als previs a la pandèmia, i un clima de més certesa sobre l’evolució de la situació sanitària, gràcies a l’avanç de la vacunació, encoratjaran la presa de decisions a llarg termini, com és la compra d’un habitatge. En tercer lloc, les condicions financeres continuaran sent tremendament acomodatícies i donaran suport al flux de crèdit cap a les llars. I, finalment, l’estalvi «forçós»⁹ acumulat per les llars durant l’any 2020 es podria acabar derivant, en part, cap a la inversió immobiliària. En efecte, una gran part d’aquest estalvi, xifrat al voltant del 3,5% del PIB,¹⁰ ha estat acumulat per llars de renda mitjana i alta, que solen tenir menys propensió a consumir. Si, a més a més, tenim en compte el baix rendiment que ofereixen els actius alternatius, cal esperar que la inversió en actius immobiliaris es vegi afavorida en aquest entorn.

D’altra banda, però, també és cert que una part del dinamisme de la demanda d’habitatge observat en els primers mesos de l’any és deguda a l’aflorament de la demanda embassada durant els mesos de confinament,¹¹ un efecte que tendirà a esvair-se en els propers mesos. Així mateix, la demanda estrangera continuarà afeblida mentre no es normalitzi la mobilitat internacional (els nous rebrots o les variants més contagioses en condicionaran l’evolució).

En conseqüència, en els propers trimestres, esperem que la demanda d’habitatge continuï creixent, però a un ritme una mica més moderat en relació amb els repunts observats en els mesos de març i d’abril. Així, en el conjunt de l’any 2021, preveiem un creixement del 7,7% en el nombre de compravendes, fins a les 450.000 unitats. Aquesta previsió és significativament inferior a les 505.000 compravendes del 2019, la qual cosa mostra que esperem que la demanda d’habitatge continuï per sota del seu potencial mentre no es consolidi la recuperació de l’economia i, sobretot, mentre no es recuperi plenament la demanda estrangera, situació que no preveiem que succeeixi fins al 2023.

Pel costat de l’oferta, els visats d’obra nova mostren un inici d’any feble. Així, entre el gener i l’abril del 2021, es van visar uns 33.000 habitatges, un registre el 12,3% inferior al del mateix període del 2019 (el +16,7% en relació amb el gener-abril del 2020). En canvi, l’evolució dels certificats de final d’obra és força més positiva (28.754 habitatges en l’acumulat del gener a l’abril, el 22,1% més que en el mateix període del 2019). Això mostra que la pandèmia va tenir un fort impacte sobre l’inici de noves promocions (els visats van caure el 20% el 2020), mentre que les obres que estaven en marxa es van reiniciar ràpidament després de l’aturada de la primavera passada (el 2020, es van acabar uns 86.000 habitatges, el 9,1% més que el 2019). Així i tot, cal tenir en compte que la forta caiguda dels visats d’obra nova el 2020 anticipa un nombre reduït d’habitatges acabats per als dos propers anys.

Un cop superat el feble primer trimestre, en què l’activitat constructora es va veure afectada per la pandèmia i pel temporal de neu Filomena, en els mesos més recents, els indicadors d’oferta ofereixen senyals més positius. Així, el consum de ciment va avançar el 3,5% al maig en relació amb el maig del 2019 i la confiança al sector de la construcció ha millorat de forma notable (se situa per damunt dels nivells prepandèmia). Les dades de mercat laboral al sector també mostren una evolució favorable (al juny, el nombre d’afiliats a la construcció, sense comptar els treballadors en ERTO, va ser el 2,3% superior al del juny del 2019). Per branques d’activitat, l’afiliació al sector de l’edificació es veu menys perjudicada per l’efecte de la pandèmia de COVID-19 en comparació amb les altres branques de la construcció, com ho reflecteix el major dinamisme dels afiliats efectius (el +2,5% al juny del 2021 en relació amb el juny del 2019).

L’activitat constructora mantindrà la senda de recuperació progressiva en els propers trimestres. Així, preveiem un increment moderat dels visats d’obra nova (del 5%) fins als 90.000 habitatges el 2021 i els 95.000 el 2022. D’altra banda, els habitatges acabats podrien arribar als 100.000 el 2021 (quan entrarien al mercat els habitatges iniciats en el tram final del 2019), però baixarien a uns 90.000 el 2022 (pel descens de visats del 2020). En els dos anys, la producció d’habitatge nou tornaria a ser inferior a la creació neta de llars, quelcom que ha succeït des de l’any 2010.

L’alça recent dels preus de les primeres matèries té un cert impacte sobre els materials de construcció, que han crescut amb especial intensitat durant els primers mesos del 2021 (el +4,6% interanual a l’abril en relació amb el mateix mes del 2019). Aquest increment reflecteix, en gran part, factors de caràcter temporal vinculats als colls d’ampolla que s’han generat en l’economia global a conseqüència de la forta recuperació econòmica i de les dificultats d’ajustar l’oferta als canvis de la demanda a curt termini, de manera que no hauria de tenir un impacte significatiu sobre el mercat immobiliari a mitjà termini.

Malgrat la històrica contracció econòmica i la forta caiguda de l’activitat al sector immobiliari en el 2T 2020, el preu de l’habitatge s’ha mostrat resilient. Tot i que la trajectòria de desacceleració que venia mostrant des de mitjan 2018 es va intensificar l’any passat, la veritat és que l’evolució del preu de l’habitatge durant la pandèmia va sorprendre per la resistència a ajustar-se a la baixa, particularment els preus d’habitatge nou. Aquesta resiliència no ha estat un fenomen exclusiu del mercat immobiliari espanyol, sinó que s’ha observat a la major part de mercats immobiliaris de les economies avançades, un aspecte que analitzem amb més detall a l’article «L’impacte de la pandèmia sobre els mercats internacionals de l’habitatge: hi ha risc de sobreescalfament?», d’aquest mateix informe.

Entre els factors que expliquen aquesta resistència dels preus durant la pandèmia, destaquen una sòlida posició de partida de les llars (és a dir, un baix endeutament en agregat), un mercat immobiliari sense excés d’oferta i una contundent resposta de la política econòmica, desplegada mitjançant una àmplia bateria d’instruments que ha permès sostenir les rendes de les famílies. Així mateix, les condicions de finançament dels préstecs per a la compra d’habitatge es van mantenir folgades en termes generals. A més a més, en el cas de l’habitatge nou, el preu es va mantenir més resilient per dos factors addicionals. En primer lloc, perquè una gran part de les compres efectuades l’any passat corresponien, en molts casos, a operacions compromeses amb anterioritat a la pandèmia. En segon lloc, els preus s’haurien vist secundats per la relativa escassetat d’oferta d’habitatge nou davant una demanda creixent d’aquesta tipologia d’habitatge, la qual pot satisfer millor les noves preferències dels compradors per la localització, la major superfície, els millors estàndards de sostenibilitat, etc.

Les dades més recents, corresponents al 1T 2021, mostren avanços moderats però sostinguts del preu de l’habitatge. Segons l’INE, el preu de l’habitatge va avançar el 0,5% intertrimestral en el 1T 2021, tot i que, en termes interanuals, es va continuar desaccelerant (el 0,9% en relació amb l’1,5% del 4T 2020). El preu de l’obra nova es va desaccelerar de forma molt marcada fins a ritmes de creixement més sostenibles (del 8,2% en el 4T 2020 al 2,3% interanual en el 1T 2021), malgrat que continua creixent per damunt del de segona mà (el 0,7% interanual en el 1T 2021).

De manera similar, l’índex de preus d’habitatges repetits que publica el Col·legi de Registradors va avançar el 2,1% intertrimestral en el 1T 2021 (l’1,9% interanual). Per la seva banda, el preu de taxació de l’habitatge lliure del Mitma va avançar el 0,2% en el 1T 2021 i va igualar el registre del trimestre anterior. En termes interanuals, el preu de l’habitatge va suavitzar el ritme de descens (el –0,9% en relació amb el –1,8% del 4T). Els indicadors de preus que publiquen diferents portals immobiliaris i altres agents del mercat immobiliari indiquen que la senda de recuperació del preu de l’habitatge va tenir continuïtat en el 2T 2021. Des de CaixaBank Research, esperem que el preu de l’habitatge continuï anotant avanços moderats però sostinguts en el temps, de manera que podria créixer lleugerament per damunt de l’1% el 2021.

El preu del lloguer sol ser més flexible i s’ajusta més ràpidament a la situació econòmica que el preu de compravenda. Segons els indicadors disponibles en diferents portals immobiliaris,  el preu del lloguer ha baixat de forma més marcada al conjunt d’Espanya (segons idealista, el preu del lloguer va recular el 5,6% interanual al juny del 2021). Aquest ajust ha estat més intens a les principals ciutats (el –13,2% a Barcelona i el –12,4% a Madrid), tot i que les dades mensuals més recents mostren que els lloguers s’haurien estabilitzat en un nivell més baix.

Un factor que ha incidit en la davallada dels lloguers durant la pandèmia ha estat l’increment notable de l’oferta de pisos de lloguer, derivat del transvasament d’habitatges que es destinaven al lloguer turístic al mercat residencial tradicional.¹² En aquests moments, quan ja s’albira el final de l’actual crisi sanitària i s’inicia la reactivació del mercat turístic, cal esperar que es produeixi un nou reajustament, que comportarà un increment en l’oferta del lloguer turístic, tot i que dins uns paràmetres moderats, perquè encara hi ha molta incertesa sobre la velocitat de recuperació del turisme. Pel costat de l’oferta, l’escassetat d’habitatge de lloguer incentiva el desenvolupament de projectes Build to Rent (B2R) –construcció d’edificis complets destinats al lloguer. Ara com ara, aquestes promocions es concentren a les grans capitals i a les seves zones d’influència, que són les zones amb més demanda d’habitatge de lloguer, però el potencial de creixement d’aquest model de negoci és indubtable si tenim en compte la tendència creixent de la proporció de llars que viuen en règim de lloguer.¹³ A l’article «L’impacte de la COVID-19 sobre la inversió immobiliària comercial a Espanya», d’aquest mateix informe, analitzem les tendències recents en inversió residencial.

A diferència de la crisi anterior, el sector constructor podria ser una palanca de creixement en l’actual recuperació, gràcies, en part, a les múltiples inversions i reformes que planteja el Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència (PRTR) i que ja ha estat aprovat per la Comissió Europea. La xifra engloba un paquet d’inversions i de mesures fiscals dirigides al sector que sumen un total de 6.820 milions d’euros durant el període 2021-2023.

Dins el component dos del PRTR, consistent en la implementació de l’Agenda Urbana espanyola, es destinaran 3.420 milions a la rehabilitació d’habitatges i a la recuperació econòmica i social dels entorns residencials. Les ajudes estaran condicionades i modulades en funció dels estalvis energètics que s’obtinguin amb l’actuació, amb la finalitat d’incentivar la rehabilitació integral i la millora de l’eficiència energètica d’un parc d’habitatges situat entre els més envellits d’Europa.

D’altra banda, es preveu destinar 1.000 milions més a la construcció d’habitatges de lloguer social en edificis eficients en matèria energètica, una actuació molt necessària per enfortir el parc residencial públic destinat al lloguer social o assequible. En efecte, Espanya compta amb un dels parcs més reduïts d’Europa: l’habitatge social representa el 2,5% del total d’habitatges principals a Espanya en relació amb una mitjana europea del 9,3%, segons les dades d’Eurostat. Per assolir la mitjana europea, farien falta 1,2 milions d’habitatges socials addicionals, una xifra que difícilment es podrà assolir sense una col·laboració público-privada.¹⁴

Pla de rehabilitació i regeneració urbana

Repartiment dels fons (milions d’euros)