La crisis pasa de puntillas por el sector inmobiliario

A pesar de un inicio de año muy flojo, marcado por una situación epidemiológica complicada y considerables restricciones a la actividad, a partir del mes de abril y, especialmente, en mayo y junio, hemos podido observar una recuperación generalizada de los indicadores económicos, que prevemos que tenga continuidad y se intensifique en la segunda mitad del año. El buen ritmo de vacunación está apoyando la reactivación del consumo de los hogares y del turismo (especialmente doméstico y europeo), a lo que se sumarán las primeras transferencias de los fondos NGEU durante la segunda mitad del año.¹  Así, desde CaixaBank Research esperamos que la economía española, tras retroceder un 10,8% en 2020, crezca un significativo 5,7% en 2021 y acelere al 6,2% en 2022.

El mercado laboral toma impulso con la retirada de las restricciones a la actividad. Desde la finalización del estado de alarma el pasado mes de mayo, se ha intensificado la creación de empleo y la reincorporación de trabajadores afectados por ERTE. En concreto, la afiliación a la Seguridad Social aumentó en 579.000 personas entre abril y junio, y el número de trabajadores en ERTE se redujo en 277.000 personas. Así, el empleo efectivo (afiliados que no están en ERTE) aumentó en unas 856.000 personas en el 2T hasta superar los 19 millones, una dinámica muy positiva que esperamos que tenga continuidad en los próximos meses a medida que se afiance la recuperación económica.

La recuperación económica se afianza

PIB real (100 = 4T 2019)

La demanda de vivienda está exhibiendo un notable dinamismo en los primeros meses de 2021. Tanto es así que el número de compraventas de vivienda en el acumulado de enero a mayo se encuentra solamente un 2,3% por debajo del registro del mismo periodo de 2019.²  La recuperación de las compraventas se concentra en las viviendas nuevas, que crecen con gran vigor (+10,6% en el acumulado de enero a mayo respecto a 2019), mientras que las compraventas de segunda mano siguen más débiles (–5,2%). En consecuencia, la proporción de compraventas de vivienda nueva sobre el total en lo que va de 2021 ha subido 1,2 puntos respecto a 2020, hasta el 21,1%. Este mayor dinamismo de la demanda de vivienda nueva frente a la usada estaría ligado a las nuevas preferencias de los compradores hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores y más amplios, por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo, unas características que la promoción nueva puede satisfacer en mayor medida.

Si atendemos a la tipología de comprador,³ se observa que el incremento de la compraventa de viviendas en el 1T 2021 respecto al 1T 2019 (2,2%) se explica por el notable aumento de las compras de vivienda principal por parte de españoles (9,6%). Es decir, todo parece indicar que se trata, en su mayor parte, de demanda de reposición por parte de segmentos de población de edad adulta y una posición socioeconómica media-alta, debido al mayor impacto de la crisis sobre los jóvenes y los trabajadores con contratos temporales y de ingresos bajos, que se encontraría con mayores dificultades para acceder a una vivienda en propiedad. Por otra parte, el resto de las tipologías de compradores se mostraron menos activos: las compraventas de segunda residencia descendieron un 8,9% en el 1T 2021 respecto al mismo periodo de 2019 y las compraventas por parte de extranjeros, un significativo 21,4%. Analizamos con profundidad la evolución de la demanda extranjera en el siguiente artículo de este informe «¿Cómo ha afectado la caída del turismo extranjero al mercado inmobiliario residencial español?».

En consonancia con la evolución de las compraventas, la nueva concesión de crédito a los hogares para la compra de vivienda ha repuntado (28,1% en el acumulado de enero a mayo de 2021 en relación con el mismo periodo de 2019). Asimismo, las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda se mantienen holgadas,⁴ reflejo de la política monetaria del BCE, que tiene como objetivo mantener un entorno financiero acomodaticio que apoye la recuperación económica. En este sentido, desde CaixaBank Research no esperamos que se produzca ningún cambio en los tipos de interés oficiales del BCE en el periodo de proyección (2021-2022).

Desde el estallido de la crisis sanitaria se ha observado un aumento de la superficie media de las viviendas, tanto interior como exterior,⁵ ha crecido el porcentaje de las compras de viviendas unifamiliares⁶ y se ha detectado un cierto desplazamiento de la demanda de las capitales de provincia hacia otros municipios menos poblados.⁷ En particular, en 2020, un 69% de las capitales redujo su peso en las compraventas totales de sus respectivas provincias en relación con el peso promedio de los cuatro años anteriores. Destaca el caso de Sevilla, el peso de cuyas compraventas pasó del 46,1% en 2016-2019 al 36,9% en 2020 en la capital. Sin embargo, en el 1T 2021, la mayoría de las capitales han dejado de perder peso relativo en compraventas con respecto a sus provincias, lo que apuntaría a que esta tendencia ha sido más bien temporal, ligada a las nuevas necesidades de las familias surgidas con el confinamiento y al incremento del teletrabajo. Sin embargo, es probable que el teletrabajo acabe instaurándose de forma más recurrente que antes de la pandemia, de modo que es posible que una proporción más elevada de compradores escoja vivir en una ubicación relativamente más alejada de su centro de trabajo.⁸

Descenso de las compraventas en las capitales de provincia en 2020

Variación del peso de las compraventas en la capital de provincia sobre el total provincial en 2020 y en el 1T 2021 respecto al peso promedio de 2016-2019 (p. p.)

Los principales factores que apoyan a la demanda de vivienda seguirán favoreciendo su evolución positiva en los próximos meses. En primer lugar, esperamos que la mejora observada en el mercado laboral en el 2T tenga continuidad en los próximos meses, a medida que se recupere el sector turístico y las actividades relacionadas con el ocio y la cultura. En segundo lugar, la mejora de la confianza del consumidor, que ya se encuentra en niveles similares a los de antes de la pandemia, y un clima de mayor certidumbre sobre la evolución de la situación sanitaria, gracias al avance de la vacunación, alentará la toma de decisiones a largo plazo como es la compra de una vivienda. En tercer lugar, las condiciones financieras seguirán siendo tremendamente acomodaticias y apoyarán el flujo de crédito hacia los hogares. Y, finalmente, el ahorro «forzoso»⁹ acumulado por los hogares durante el año 2020 podría acabar derivándose, en parte, hacia la inversión inmobiliaria. En efecto, gran parte de este ahorro, cifrado en torno a un 3,5% del PIB,¹⁰ ha sido acumulado por hogares de renta media y alta, que suelen tener una menor propensión a consumir. Si, además, tenemos en cuenta el bajo rendimiento que ofrecen activos alternativos, es de esperar que la inversión en activos inmobiliarios se vea favorecida en este entorno.

Por otro lado, sin embargo, también es cierto que parte del dinamismo de la demanda de vivienda observada en los primeros meses del año se debe al afloramiento de la demanda embalsada durante los meses de confinamiento,¹¹ un efecto que tenderá a disiparse en los próximos meses. Asimismo, la demanda extranjera seguirá debilitada mientras no se normalice la movilidad internacional (nuevos rebrotes o variantes más contagiosas condicionarán su evolución).

En consecuencia, en los próximos trimestres esperamos que la demanda de vivienda siga creciendo, pero a un ritmo algo más moderado en relación con los repuntes observados en los meses de marzo y abril. Así, en el conjunto del año 2021 prevemos un crecimiento del 7,7% en el número de compraventas, hasta alcanzar las 450.000 unidades. Esta previsión es significativamente inferior a las 505.000 compraventas de 2019, muestra de que esperamos que la demanda de vivienda siga por debajo de su potencial mientras no se consolide la recuperación de la economía y, sobre todo, no se recupere plenamente la demanda extranjera, algo que no prevemos que ocurra hasta 2023.

Por el lado de la oferta, los visados de obra nueva muestran un débil inicio de año. Así, entre enero y abril de 2021 se visaron unas 33.000 viviendas, un registro un 12,3% inferior al del mismo periodo de 2019 (+16,7% en relación con enero-abril de 2020). En cambio, la evolución de los certificados de fin de obra está siendo bastante más positiva (28.754 viviendas en el acumulado de enero a abril, un 22,1% más que en el mismo periodo de 2019). Ello muestra que la pandemia tuvo un fuerte impacto sobre el inicio de nuevas promociones (los visados cayeron un 20% en 2020), mientras que las obras que estaban en marcha se reiniciaron rápidamente después del parón de la primavera pasada (en 2020 se terminaron unas 86.000 viviendas, un 9,1% más que en 2019). Con todo, hay que tener en cuenta que la fuerte caída de los visados de obra nueva en 2020 anticipa un número de viviendas terminadas reducido para los dos próximos años.

Una vez superado el débil primer trimestre, en el que además de la pandemia la actividad constructora se vio afectada por el temporal de nieve Filomena, en los meses más recientes los indicadores de oferta ofrecen señales más positivas. Así, el consumo de cemento avanzó un 3,5% en mayo respecto a mayo de 2019 y la confianza en el sector de la construcción ha mejorado notablemente (se encuentra por encima de los niveles prepandemia). Los datos de mercado laboral en el sector también muestran una evolución favorable (en junio, el número de afiliados en la construcción, sin contar los trabajadores en ERTE, fue un 2,3% superior al de junio de 2019). Por ramas de actividad, la afiliación en el sector de la edificación se está viendo menos perjudicado por el efecto de la pandemia de COVID-19 en comparación con las otras ramas de la construcción, como refleja el mayor dinamismo de los afiliados efectivos (+2,5% en junio de 2021 con relación a junio de 2019).

La actividad constructora seguirá su senda de progresiva recuperación en los próximos trimestres. Así, prevemos un incremento moderado de los visados de obra nueva (del 5%) hasta alcanzar las 90.000 viviendas en 2021 y las 95.000 en 2022. Por otra parte, las viviendas terminadas podrían alcanzar las 100.000 en 2021 (cuando entrarían en el mercado viviendas iniciadas en el tramo final de 2019), pero descenderían a unas 90.000 en 2022 (por el descenso de visados en 2020). En ambos años, la producción de vivienda nueva volvería a ser inferior a la creación neta de hogares, algo que ha venido sucediendo desde el año 2010.

La reciente alza de los precios de las materias primas está teniendo un cierto impacto sobre los materiales de construcción, que han crecido con especial intensidad en los primeros meses de 2021 (+4,6% interanual en abril respecto a abril de 2019). Este incremento refleja en gran parte factores de carácter temporal ligados a los cuellos de botella que se han generado en la economía global a consecuencia de la fuerte recuperación económica y las dificultades de ajustar la oferta a los cambios de la demanda a corto plazo, por lo que no debería tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario a medio plazo.

A pesar de la histórica contracción económica y la fuerte caída de la actividad en el sector inmobiliario en el 2T 2020, el precio de la vivienda se ha mostrado resiliente. Si bien la trayectoria de desaceleración que venía mostrando desde mediados de 2018 se acentuó el año pasado, lo cierto es que la evolución del precio de la vivienda durante la pandemia sorprendió por su resistencia a ajustarse a la baja, particularmente los precios de vivienda nueva. Esta resiliencia no ha sido un fenómeno exclusivo del mercado inmobiliario español, sino que se ha observado en la mayor parte de mercados inmobiliarios de las economías avanzadas, un aspecto que analizamos en detalle en el artículo «El impacto de la pandemia en los mercados de la vivienda internacionales, ¿hay riesgo de sobrecalentamiento?» de este mismo informe.

Entre los factores que explican esta resistencia de los precios durante la pandemia, destacan una sólida posición de partida de los hogares (es decir, un bajo endeudamiento en agregado), un mercado inmobiliario sin exceso de oferta y una contundente respuesta de política económica, desplegada a través de una amplia batería de instrumentos que ha permitido sostener las rentas de las familias. Asimismo, las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda se mantuvieron holgadas en términos generales. Además, en el caso de la vivienda nueva, el precio se mantuvo más resiliente por dos factores adicionales. En primer lugar, porque gran parte de las compras efectuadas el año pasado correspondían en muchos casos a operaciones comprometidas con anterioridad a la pandemia. En segundo lugar, los precios se habrían visto apoyados por la relativa escasez de oferta de vivienda nueva ante una demanda creciente de esta tipología de vivienda que puede satisfacer mejor las nuevas preferencias de los compradores dada su localización, mayor superficie, mejores estándares de sostenibilidad, etc.

Los datos más recientes, correspondientes al 1T 2021, muestran avances moderados pero sostenidos del precio de la vivienda. Según el INE, el precio de la vivienda avanzó un 0,5% intertrimestral en el 1T 2021, aunque en términos interanuales se siguió desacelerando (0,9% frente a 1,5% en el 4T 2020). El precio de la obra nueva se desaceleró de forma muy marcada hasta ritmos de crecimiento más sostenibles (del 8,2% en el 4T 2020 al 2,3% interanual en el 1T 2021), aunque sigue creciendo por encima del de segunda mano (0,7% interanual en el 1T 2021).

De forma similar, el índice de precios de viviendas repetidas que publica el Colegio de Registradores avanzó un 2,1% intertrimestral en el 1T 2021 (1,9% interanual). Por su parte, el precio de tasación de la vivienda libre del Mitma avanzó un 0,2% en el 1T 2021, igualando el registro del trimestre anterior. En términos interanuales, el precio de la vivienda suavizó su ritmo de descenso (–0,9% frente al –1,8% en el 4T). Los indicadores de precios que publican distintos portales inmobiliarios y otros agentes del mercado inmobiliario indican que la senda de recuperación del precio de la vivienda tuvo continuidad en el 2T 2021. Desde CaixaBank Research, esperamos que el precio de la vivienda siga anotando avances moderados pero sostenidos en el tiempo, de modo que podría crecer ligeramente por encima del 1% en 2021.

El precio del alquiler suele ser más flexible y se ajusta más rápidamente a la situación económica que el precio de compraventa. Según los indicadores disponibles en distintos portales inmobiliarios, el precio del alquiler ha descendido de forma más marcada en el conjunto de España (según idealista, el precio del alquiler descendió un 5,6% interanual en junio de 2021). Dicho ajuste ha sido más intenso en las principales ciudades (–13,2% en la ciudad de Barcelona y –12,4% en Madrid), si bien los datos mensuales más recientes muestran que los alquileres se habrían estabilizado en un nivel más bajo.

Un factor que ha incidido en la bajada de los alquileres durante la pandemia es el notable incremento de la oferta de pisos en alquiler, derivado del trasvase de viviendas que se destinaban a alquiler turístico al mercado residencial tradicional.¹² En estos momentos, cuando ya se vislumbra el final de la actual crisis sanitaria y se inicia la reactivación del mercado turístico, es de esperar que se produzca un nuevo reajuste, que supondrá un incremento en la oferta del alquiler turístico, si bien dentro de unos parámetros moderados puesto que aún existe mucha incertidumbre sobre la velocidad de recuperación del turismo.

Por el lado de la oferta, la escasez de vivienda en alquiler está incentivando el desarrollo de proyectos Build to Rent (B2R) –construcción de edificios completos destinados al alquiler–. Estas promociones se concentran por ahora en las grandes capitales y sus zonas de influencia, que son las zonas con mayor demanda de vivienda en alquiler, pero el potencial de crecimiento de este modelo de negocio es indudable habida cuenta de la tendencia creciente de la proporción de hogares que viven en régimen de alquiler.¹³ En el artículo «Impacto de la COVID-19 sobre la inversión inmobiliaria comercial en España y su elevado potencial de demanda» de este mismo informe analizamos las tendencias recientes en inversión residencial.

A diferencia de la anterior crisis, el sector constructor podría ser una palanca de crecimiento en la actual recuperación gracias en parte a las múltiples inversiones y reformas que plantea el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) y que ya ha sido aprobado por la Comisión Europea. La cifra engloba un paquete de inversiones y medidas fiscales dirigidas al sector que suman un total de 6.820 millones de euros en el periodo 2021-2023.

Dentro del componente dos del PRTR, consistente en la implementación de la Agenda Urbana española, se destinarán 3.420 millones a la rehabilitación de vivienda y a la recuperación económica y social de entornos residenciales. Las ayudas estarán condicionadas y moduladas en función de los ahorros energéticos que se obtengan con la actuación, con el fin de incentivar la rehabilitación integral y la mejora de la eficiencia energética de un parque de viviendas de los más envejecidos de Europa.

Por otra parte, se prevé destinar 1.000 millones más para la construcción de viviendas en alquiler social en edificios eficientes en materia energética, una actuación muy necesaria para fortalecer el parque residencial público destinado al alquiler social o asequible. En efecto, España cuenta con uno de los parques más exiguos de Europa: la vivienda social representa el 2,5% del total de viviendas principales en España frente a un promedio europeo del 9,3%, según datos de Eurostat. Para alcanzar el promedio europeo, harían falta 1,2 millones de viviendas sociales adicionales, una cifra que difícilmente se pueda alcanzar sin colaboración público-privada.¹¹⁴

Plan de rehabilitación y regeneración urbana

Reparto de los fondos (millones de euros)