Comprar o llogar? Una qüestió d’ingressos, però, sobretot, de capacitat d’estalvi

El fort increment dels preus dels lloguers en els últims anys ha empès molts inquilins a plantejar-se l’opció de comprar un habitatge.¹ La decisió de llogar és menys atractiva quan, per un import similar al del lloguer mensual, es pot pagar una quota hipotecària per a un habitatge equivalent. Però, a més dels ingressos necessaris per afrontar la quota hipotecària mensual, la compra d’un habitatge requereix disposar d’uns estalvis considerables en el moment de l’adquisició.² En general, és necessari un estalvi, com a mínim, del 20% del valor de l’habitatge, ja que l’import de la hipoteca se sol concedir pel 80% d’aquest valor. Ateses aquestes condicions, els inquilins espanyols es poden permetre la compra d’un habitatge? 

La forma més habitual de mesurar l’accessibilitat a la compra d’un habitatge és mitjançant l’índex d’accessibilitat, que no és més que la ràtio entre el preu d’un habitatge representatiu i la renda bruta disponible de la llar mitjana. Segons l’estadística publicada pel Banc d’Espanya, aquesta ràtio es va situar en un valor de 7,0 el 2019, és a dir, la llar espanyola mitjana ha de dedicar 7 anys de la seva renda íntegrament a la compra d’un habitatge mitjà.³ No obstant això, aquesta mesura tan simple no reflecteix la realitat de moltes llars, en especial de les que viuen de lloguer, que són, precisament, els principals compradors potencials d’habitatge. D’una banda, l’índex es construeix a partir de la mitjana d’ingressos de totes les llars, incloses les que ja són propietàries d’un habitatge i que solen tenir ingressos superiors als dels arrendataris. De l’altra, s’utilitza el preu mitjà d’un habitatge que pot no ser representatiu del preu a diferents localitats. Fins i tot, dins un mateix mercat, hi ha una àmplia varietat d’habitatges (en funció de la dimensió i d’altres característiques), amb preus que poden ser molt diferents. Finalment, aquesta mesura tan sintètica no té en compte si les llars tenen els estalvis necessaris per adquirir un habitatge.

Així, doncs, amb la finalitat de respondre la pregunta inicial sobre l’accessibilitat a un habitatge en propietat per part de les persones que viuen de lloguer, presentem un enfocament diferent al del clàssic índex d’accessibilitat. En concret, utilitzem la metodologia desenvolupada per Goldman, Li i Zhu,⁴ que consisteix en el càlcul de l’índex HARI (Housing Affordability for Renters Index), un índex que té en compte si els ingressos dels inquilins actuals són suficients per convertir-se en propietaris, i ampliem aquest índex per tenir en compte també si l’estalvi d’aquests inquilins és suficient (índex HARI-estalvi). 

L’índex HARI mesura la proporció d’inquilins que tenen un nivell d’ingressos suficient per comprar un habitatge. Per calcular aquest índex, es compara la distribució dels ingressos de les llars que viuen en règim de lloguer amb la distribució dels ingressos de les llars que han comprat recentment el primer habitatge amb una hipoteca. És a dir, considerem que un inquilí podria comprar un determinat habitatge si té un nivell d’ingressos igual o superior al nivell d’ingressos del comprador d’aquest habitatge.⁵ Noti’s que, per fer aquest càlcul, no és necessari definir el preu d’un habitatge mitjà, ja que es té en compte de manera implícita (mitjançant la variabilitat dels ingressos dels compradors) que el preu de l’habitatge és molt heterogeni.6

Addicionalment, afegim el factor estalvi a l’índex, ja que, com ja hem comentat,
és un element clau en la capacitat de comprar un habitatge. En concret, l’índex HARI-estalvi mesura la proporció d’inquilins que tenen un nivell d’ingressos i d’estalvi suficient per comprar un habitatge. És a dir, aquest índex ampliat no solament té en compte els ingressos, sinó que es considera que un inquilí podria comprar un determinat habitatge si té un nivell de recursos igual o superior al del comprador d’aquest habitatge.⁷ Noti’s que la diferència entre l’índex HARI i l’índex HARI-estalvi indica la proporció d’inquilins que tenen els ingressos suficients per comprar un habitatge però que no disposen de prou estalvis. 

Amb la metodologia ja definida, ens disposem a esbrinar el potencial dels inquilins espanyols per convertir-se en propietaris. Primer, però, és rellevant observar al següent gràfic les distribucions dels ingressos (esquerra) i de l’estalvi (dreta) dels compradors d’habitatge i dels inquilins l’any 2019 al conjunt d’Espanya, construïdes a partir de dades internes de CaixaBank.⁸ És evident que els inquilins solen tenir un nivell d’ingressos inferior al dels compradors (la corba de distribució dels inquilins està desplaçada més a l’esquerra), però les diferències són força més marcades en el cas de l’estalvi.

A partir de la distribució dels ingressos, obtenim un índex HARI a nivell nacional del 49%. Això significa que, aproximadament, la meitat dels inquilins a Espanya tenen un nivell d’ingressos suficient per comprar un habitatge. Aquesta xifra és relativament elevada si es compara amb el 27% que obtenen Goldman, Li i Zhu per als Estats Units. Per tant, si tenim en compte els seus ingressos, sembla que una bona part dels inquilins espanyols es troben en una bona posició per comprar un habitatge. Però tenen un nivell d’estalvi suficient per realitzar la compra? 

Incloent la distribució de l’estalvi, obtenim l’índex HARI-estalvi, el qual pren un valor molt més baix, del 13%. És a dir, tenint en compte la seva situació financera, estimem que només el 13% dels inquilins espanyols podrien accedir a un habitatge en propietat. Això significa que el 36% dels inquilins tindrien uns ingressos suficients per comprar un habitatge, però no tenen prou capacitat d’estalvi. Aquest percentatge puja al 41% per als joves (entre els 18 i els 35 anys), la qual cosa evidencia que aquest col·lectiu té més dificultats d’accés a l’habitatge en propietat, a causa de la incapacitat d’estalviar.

Noti’s que els resultats a nivell nacional assumeixen una mobilitat geogràfica total. És a dir, comparem compradors i inquilins sense tenir en compte on viuen: comparem, per exemple, la situació financera dels inquilins de Madrid amb la dels compradors a qualsevol altre punt d’Espanya. No obstant això, la mobilitat dels inquilins no és tan àmplia. Per aquest motiu, fem el mateix exercici a nivell provincial i també per grans ciutats. 

Per tenir en consideració que la mobilitat geogràfica dels potencials compradors es limita, possiblement, a zones més delimitades que la totalitat de la geografia espanyola, calculem els índexs HARI a nivell de província i per a les 10 ciutats més poblades d’Espanya. Els següents mapes i gràfics mostren els resultats. 

A nivell provincial, destaca que, efectivament, hi ha importants diferències regionals pel que fa a l’accessibilitat a l’habitatge en propietat per part dels inquilins. Això s’observa en l’ampli rang de valors que pren l’índex HARI, comprès entre el 40% a Valladolid i el 65% a Segòvia. Al mapa de l’esquerra, es pot observar que l’índex sol ser més baix a les províncies del nord. La Comunitat de Madrid té un índex HARI relativament baix (el 44%), mentre que la major part de províncies que l’envolten tenen índexs d’accessibilitat més alts.

Per la seva banda, l’índex HARI-estalvi també indica diferències regionals marcades, tot i que en menor mesura. En aquest cas, l’índex pren valors en un rang una mica més delimitat: al voltant del 5% a Osca i a Saragossa, fins a valors propers al 25% a Segòvia i a Ciudad Real. Tot i que hi ha una correlació positiva entre els dos índexs, comparant els dos mapes, observem que es produeixen importants canvis en l’accessibilitat quan es tenen en compte els estalvis: per exemple, Astúries té un índex HARI del 46% (inferior a la mitjana), però un índex HARI-estalvi del 18%, a la banda alta.

Una conclusió important d’aquesta anàlisi és que la falta d’estalvi és la principal restricció a la qual s’enfronten els inquilins per accedir a un habitatge en propietat a totes les províncies. Així ho evidencia el fet que l’índex HARI-estalvi sigui significativament inferior a l’índex HARI a totes les províncies, perquè a totes elles la diferència entre els dos índexs és, com a mínim, de 30 punts percentuals. Destaca, en particular, el cas de Conca, província en què al voltant del 65% dels inquilins tenen un nivell d’ingressos suficient per comprar, però només el 13% té els recursos necessaris. Àvila, Toledo i Castelló serien casos similars.

En l’anàlisi de les 10 ciutats més poblades d’Espanya, aquests índexs mostren que les dificultats per accedir a un habitatge en propietat són especialment acusades en algunes ciutats grans, a causa de la poca capacitat d’estalvi (vinculada, en part, al pagament d’un lloguer elevat). Així, atès el seu nivell d’ingressos i d’estalvi, estimem que menys del 10% dels inquilins podrien comprar un habitatge en ciutats com Saragossa, Bilbao, Barcelona i Palma (vegeu el gràfic de barres de l’esquerra).

Finalment, destacaríem que un resultat recurrent, tant a nivell provincial com municipal, és que, entre la població més jove (menys de 35 anys), la restricció principal per accedir a l’habitatge en propietat és la falta de capacitat d’estalvi. Tot i que els ingressos entre els joves que compren i els que lloguen no són tan desiguals, la diferència entre els dos grups rau en el saldo d’estalvi del qual disposen. Per exemple, a les ciutats de Bilbao, de Màlaga i de València, més del 45% dels joves inquilins tenen un nivell d’ingressos suficient per comprar un habitatge, però no tenen l’estalvi necessari (vegeu el gràfic de barres de la dreta).

A l’hora de dissenyar una estratègia per a la recuperació del sector immobiliari després del dur cop que ha representat la COVID-19, una de les propostes que s’està considerant consisteix a instaurar un programa d’avals als préstecs per al primer habitatge similar al Help to Buy del Regne Unit, de manera que es redueixi la quantitat inicial que el comprador ha d’aportar per adquirir un habitatge. Un programa d’aquestes característiques podria estimular la demanda d’habitatge, ja que, com s’ha vist en aquest article, la falta d’estalvi és la principal restricció a la qual s’enfronten els inquilins per accedir a un habitatge en propietat. No obstant això, en la conjuntura actual, la capacitat d’estimular la demanda es veurà mitigada per l’augment de l’atur, que es concentra entre la població més jove, i per la major incertesa sobre la seva capacitat de generar ingressos estables en un futur. També és important subratllar que un programa que promogui l’oferta d’habitatge de lloguer assequible serviria no solament per facilitar l’accessibilitat a un habitatge de lloguer, sinó que, a més a més, potenciaria la capacitat d’estalvi de les llars i, d'aquesta manera, la seva capacitat d’accés a un habitatge en propietat al cap d’uns anys.