¿Comprar o alquilar? Una cuestión de ingresos, pero sobre todo de capacidad de ahorro

El fuerte aumento de los precios de los alquileres de los últimos años ha llevado a muchos inquilinos a plantearse la opción de comprar una vivienda.¹ La decisión de alquilar es menos atractiva cuando por un importe similar al del alquiler mensual se puede pagar una cuota hipotecaria para una vivienda equivalente. Pero además de los ingresos necesarios para hacer frente a la cuota hipotecaria mensual, la compra de una vivienda requiere disponer de unos ahorros considerables en el momento de la adquisición.² En general, es necesario un ahorro de al menos el 20% del valor de la vivienda, puesto que el importe de la hipoteca suele concederse por el 80% de dicho valor. Ante estas condiciones, ¿pueden los inquilinos españoles permitirse comprar una vivienda?

La forma más habitual de medir la accesibilidad a la compra de una vivienda es mediante el índice de accesibilidad, que no es más que la ratio entre el precio de una vivienda representativa y la renta bruta disponible del hogar mediano. Según la estadística publicada por el Banco de España, dicha ratio tomó un valor de 7,0 en 2019, es decir, el hogar español mediano debe dedicar 7 años de su renta íntegramente para comprar la vivienda promedio.³ Sin embargo, esta medida tan simple no refleja la realidad de muchos hogares, especialmente de los que viven en alquiler, que son precisamente los principales compradores potenciales de vivienda. Por un lado, el índice se construye a partir de la mediana de ingresos de todos los hogares, incluidos los que ya son propietarios de una vivienda y que suelen tener ingresos superiores a los de los arrendatarios. Por otro lado, se usa el precio de una vivienda promedio que puede no ser representativa del precio en distintas localidades. Incluso dentro de un mismo mercado existe una amplia variedad de viviendas (según su tamaño y otras características) con precios que pueden ser muy distintos. Por último, esta medida tan sintética no tiene en cuenta si los hogares tienen los ahorros necesarios para adquirir una vivienda.

Así pues, con la finalidad de responder a la pregunta inicial acerca de la accesibilidad a una vivienda en propiedad por parte de aquellas personas que viven en alquiler, presentamos un enfoque distinto al del clásico índice de accesibilidad. En concreto, usamos la metodología desarrollada por Goldman, Li y Zhu,⁴ que consiste en calcular el índice HARI (Housing Affordability for Renters Index), un índice que tiene en cuenta si los ingresos de los inquilinos actuales son suficientes para convertirse en propietarios, y ampliamos este índice para tener en cuenta también si el ahorro de dichos inquilinos es suficiente (índice HARI-ahorro).

El índice HARI mide la proporción de inquilinos que tienen un nivel de ingresos suficiente para comprar una vivienda. Para calcular este índice, se compara la distribución de ingresos de los hogares que viven en régimen de alquiler respecto a la distribución de ingresos de los hogares que recientemente han comprado su primera vivienda con una hipoteca. Es decir, consideramos que un inquilino podría comprar una determinada vivienda si tiene un nivel de ingresos igual o superior al nivel de ingresos del comprador de dicha vivienda.⁵ Nótese que para realizar este cálculo no es necesario definir el precio de una vivienda promedio, ya que se tiene en cuenta de forma implícita (mediante la variabilidad de ingresos de los compradores) que el precio de la vivienda es muy heterogéneo.⁶ 

Adicionalmente, añadimos el factor ahorro al índice, puesto que, como ya hemos mencionado, es un elemento clave en la capacidad de comprar una vivienda. En concreto, el índice HARI-ahorro mide la proporción de inquilinos que tiene un nivel de ingresos y de ahorro suficiente para comprar una vivienda. Es decir, este índice ampliado no solamente tiene en cuenta los ingresos, sino que se considera que un inquilino podría comprar una determinada vivienda si tiene un nivel de recursos igual o superior al del comprador de dicha vivienda.⁷ Nótese que la diferencia entre el índice HARI y el índice HARI-ahorro indica la proporción de inquilinos que tienen los ingresos suficientes para comprar una vivienda, pero no disponen de suficientes ahorros. 

Con la metodología ya definida, nos disponemos a responder sobre el potencial de los inquilinos españoles a convertirse en propietarios. Primero, sin embargo, es relevante observar en el siguiente gráfico las distribuciones de ingresos (izquierda) y ahorro (derecha) de los compradores de vivienda y los inquilinos en el año 2019 para el conjunto de España, construidas a partir de datos internos de CaixaBank.⁸ Resulta evidente que los inquilinos suelen tener un nivel de ingresos inferior al de los compradores (la curva de distribución de los inquilinos está desplazada más a la izquierda), pero las diferencias son bastante más marcadas en el caso del ahorro. 

A partir de la distribución de ingresos, obtenemos un índice HARI a nivel nacional del 49%. Esto significa que aproximadamente la mitad de los inquilinos en España cuentan con un nivel de ingresos suficiente para comprar una vivienda. Esta cifra es relativamente elevada si se compara con el 27% que obtienen Goldman, Li y Zhu para Estados Unidos. Por tanto, parece que una buena parte de los inquilinos españoles se encuentran en una buena posición para comprar una vivienda si atendemos a sus ingresos. Pero ¿tienen un nivel de ahorro suficiente para realizar la compra?

Incluyendo la distribución del ahorro, obtenemos el índice HARI-ahorro, el cual toma un valor mucho más bajo, del 13%. Es decir, estimamos que solamente el 13% de los inquilinos españoles podrían acceder a una vivienda en propiedad dada su situación financiera. Esto significa que un 36% de los inquilinos tendrían unos ingresos suficientes para comprar una vivienda, pero no cuentan con una capacidad de ahorro suficiente. Este porcentaje se eleva al 41% para los jóvenes (entre 18 y 35 años), lo cual muestra las mayores dificultades de acceso a la vivienda en propiedad para este colectivo debido a la incapacidad de ahorrar.

Nótese que los resultados a nivel nacional asumen una movilidad geográfica total. Es decir, comparamos compradores e inquilinos sin tener en cuenta dónde viven: estamos comparando, por ejemplo, la situación financiera de los inquilinos en Madrid con compradores en cualquier punto de España. Sin embargo, la movilidad de los inquilinos no es tan amplia. Por este motivo realizamos el mismo ejercicio a nivel provincial y también por grandes ciudades.

Para tomar en consideración que la movilidad geográfica de los potenciales compradores posiblemente se limite a zonas más acotadas que la totalidad de la geografía española, calculamos los índices HARI a nivel de provincia y para las 10 ciudades más pobladas de España. Los siguientes mapas y gráficos muestran los resultados.

A nivel provincial, destaca que, efectivamente, existen importantes diferencias regionales en cuanto a la accesibilidad a la vivienda en propiedad por parte de los inquilinos. Esto se observa en el amplio rango de valores que toma el índice HARI, comprendido entre el 40% en Valladolid y el 65% en Segovia. En el mapa de la izquierda, puede observarse que el índice suele ser más bajo en las provincias del norte. La Comunidad de Madrid tiene un índice HARI relativamente bajo (44%), mientras que la mayor parte de provincias que la rodean tienen índices de accesibilidad más altos. 

Por su parte, el índice HARI-ahorro también indica diferencias regionales marcadas, aunque en menor medida. En este caso, el índice toma valores en un rango algo más acotado: alrededor del 5% en Huesca y Zaragoza, hasta valores cercanos al 25% en Segovia y Ciudad Real. Si bien existe una correlación positiva entre ambos índices, comparando los dos mapas observamos que se producen importantes cambios en la accesibilidad cuando se tienen en cuenta los ahorros: por ejemplo, Asturias tiene un índice HARI del 46% (inferior al promedio), pero un índice HARI-ahorro del 18%, en la banda alta.

Una conclusión importante de este análisis es que la falta de ahorro es la principal restricción a la que se enfrentan los inquilinos para acceder a una vivienda en propiedad en todas las provincias. Así lo evidencia el hecho de que el índice HARI-ahorro sea significativamente inferior al índice HARI en todas las provincias, pues en todas ellas la diferencia entre los dos índices es de como mínimo 30 puntos porcentuales. Destaca en particular el caso de Cuenca, provincia en la que alrededor del 65% de los inquilinos tienen un nivel de ingresos suficiente para comprar, pero solamente un 13% tienen los recursos necesarios. Ávila, Toledo y Castellón serían casos similares.

En el análisis de las 10 ciudades más pobladas de España, estos índices muestran que las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad son especialmente acusadas en algunas ciudades grandes a causa de la poca capacidad de ahorro (en parte, seguro que ligada al pago de un alquiler elevado). Así, estimamos que menos del 10% de los inquilinos podrían comprar una vivienda dado su nivel de ingresos y de ahorro en ciudades como Zaragoza, Bilbao, Barcelona y Palma de Mallorca (véase el gráfico de barras de la izquierda).

Finalmente, destacaríamos que un resultado recurrente tanto a nivel provincial como municipal es que entre la población más joven (menos de 35 años) la restricción principal para acceder a la vivienda en propiedad es la falta de capacidad de ahorro. Si bien los ingresos entre los jóvenes que compran y los que alquilan no son tan distintos, la diferencia entre ambos grupos radica en el saldo de ahorro del que disponen. Por ejemplo, en las ciudades de Bilbao, Málaga y Valencia, más de un 45% de los jóvenes inquilinos tiene un nivel de ingresos suficiente para comprar una vivienda, pero no tiene el ahorro necesario (véase el gráfico de barras de la derecha).

A la hora de diseñar una estrategia para la recuperación del sector inmobiliario tras el duro golpe que ha supuesto la COVID-19, una de las propuestas que se está considerando consiste en instaurar un programa de avales a los préstamos para la primera vivienda similar al Help to Buy del Reino Unido, de modo que se reduzca la cantidad inicial que debe aportar el comprador para adquirir una vivienda. Un programa de estas características podría estimular la demanda de vivienda dado que, como se ha visto en este artículo, la falta de ahorro es la principal restricción a la que se enfrentan los inquilinos para acceder a una vivienda en propiedad. Sin embargo, en la coyuntura actual, la capacidad de estimular la demanda se verá mitigada por el aumento del desempleo, que se concentra entre la población más joven, y la mayor incertidumbre sobre su capacidad de generar ingresos estables en un futuro. También es importante subrayar que un programa que promueva la oferta de vivienda en alquiler asequible serviría no solo para facilitar la accesibilidad a una vivienda en alquiler sino que, además, potenciaría la capacidad de ahorro de los hogares y, de esta manera, su capacidad de acceso a una vivienda en propiedad al cabo de unos años.