Canvi de tendència al sector immobiliari
11 de gener de 2023
- Deixem enrere un any 2022 en què la demanda d’habitatge ha batut totes les expectatives. El nombre de compravendes ja venia creixent amb força des de la segona meitat del 2021, principalment pel canvi de preferències sobre el lloc on viure propiciat per la pandèmia, però aquest creixement es va intensificar en la primera meitat del 2022 per l’avançament de compravendes per contractar una hipoteca a un tipus d’interès fix més favorable davant la perspectiva que el BCE incrementés els tipus d’interès per afrontar la inflació galopant.
- Precisament, a l’estiu del 2022, el BCE va iniciar el cicle de pujades dels tipus d’interès de referència, que s’ha reflectit en un augment intens dels tipus d’interès de mercat. L’euríbor a 12 mesos s’ha incrementat en uns 330 p. b. el 2022, la qual cosa tindrà un impacte directe sobre la demanda. En concret, preveiem una reculada del nombre de compravendes d’habitatge propera al 20%, fins als 480.000 habitatges el 2023, tot i que se situarien encara en un nivell superior a la mitjana des del 2007 (450.000). Així mateix, el preu de l’habitatge s’ha anat desaccelerant al llarg d’enguany, una tendència que preveiem que tindrà continuïtat el 2023, a conseqüència del refredament de la demanda (per l’alça dels tipus) i de l’empitjorament de les perspectives econòmiques. Al mercat immobiliari comercial, també es perceben signes de menor dinamisme dels preus en alguns segments (vegeu l’article «El mercat immobiliari comercial adopta una posició d’‘esperar i veure’ davant l’escenari econòmic actual», en aquest mateix Informe Sectorial).
- El nostre escenari per a l’economia espanyola contempla un intens alentiment econòmic (creixement del PIB de l’1% el 2023, en relació amb el 4,5% del 2022), però no una recessió. En aquest escenari, preveiem que el preu de l’habitatge mantindrà una modesta taxa de creixement positiva en termes nominals (al voltant de l’1%). D’altra banda, continuem pensant que el risc que es produeixi una correcció brusca al mercat immobiliari és baix, perquè els fonamentals són molt més sòlids que en l’anterior cicle expansiu del mercat immobiliari espanyol: el creixement del preu de l’habitatge en el període 2014-2022 ha estat moderat (el 2,2% anual), no hi ha excés d’oferta (més aviat, al contrari) i no es detecten senyals d’endeutament excessiu per part de les llars en el seu conjunt. Analitzem aquests factors de forma detallada al primer article d’aquest informe.
- L’oferta d’habitatge continua sent molt limitada i és insuficient en relació amb la demanda estructural per creació de noves llars. Dediquem el segon article d’aquest informe («El que revela el big data sobre l’oferta d’habitatge nou i sobre les tendències demogràfiques a Espanya») a analitzar aquesta escassetat d’oferta utilitzant dades geolocalitzades dels visats d’obra nova. No sorprèn que l’oferta d’habitatge sigui insuficient als municipis amb més creixement poblacional, com les grans ciutats, les illes i l’arc mediterrani. És molt probable que aquesta situació s’agreugi el 2023, ja que l’alentiment econòmic, els elevats costos de construcció i el descens de la demanda restringiran el creixement de l’oferta d’habitatgen. Justament, a l’article «Com evolucionaran els costos de la construcció a Espanya el 2023?», mostrem que, en absència de nous xocs, i tenint en compte l’evolució observada dels preus dels metalls industrials als mercats internacionals i les cotitzacions dels futurs del London Metal Exchange Index (LME), els costos de construcció a Espanya exhibiran una trajectòria descendent el 2023, tot i que es mantindrien per damunt del nivell prepandèmia.
