Cambio de tendencia en el sector inmobiliario
23 de diciembre de 2022
- Dejamos atrás un año 2022 en el que la demanda de vivienda ha batido todas las expectativas. El número de compraventas ya venía creciendo con fuerza desde la segunda mitad de 2021, principalmente por el cambio de preferencias sobre el lugar donde vivir propiciado por la pandemia, pero dicho crecimiento se intensificó en la primera mitad de 2022 por el adelanto de compraventas para contratar una hipoteca a un tipo de interés fijo más favorable ante la perspectiva de que el BCE incrementaría los tipos de interés para hacer frente a la galopante inflación.
- Precisamente, en verano de 2022, el BCE inició el ciclo de subidas de los tipos de interés de referencia, que se ha reflejado en un pronunciado aumento de los tipos de interés de mercado. El euríbor a 12 meses se ha incrementado en unos 330 p. b. en 2022, lo que tendrá un impacto directo sobre la demanda. En concreto, prevemos un retroceso del número de compraventas de vivienda de alrededor de un 20% hasta las 480.000 viviendas en 2023, pero todavía se situaría en un nivel superior al promedio desde 2007 (450.000). Asimismo, el precio de la vivienda se ha ido desacelerando a lo largo de este año 2022, una tendencia que prevemos que tendrá continuidad en 2023 como consecuencia del enfriamiento de la demanda (por el alza de tipos) y el empeoramiento de las perspectivas económicas. En el mercado inmobiliario comercial también se perciben signos de menor dinamismo de los precios en algunos segmentos (véase el artículo «El mercado inmobiliario comercial adopta una posición de ‘esperar y ver’ ante el escenario económico actual» en este mismo Informe Sectorial).
- Nuestro escenario para la economía española contempla una pronunciada ralentización económica (crecimiento del PIB del 1% en 2023 frente al 4,5% en 2022), pero no una recesión. En este escenario, prevemos que el precio de la vivienda mantendrá una modesta tasa de crecimiento positiva en términos nominales (alrededor del 1%). Por otra parte, seguimos pensando que el riesgo de que se produzca una corrección brusca en el mercado inmobiliario es bajo porque los fundamentales son mucho más sólidos que en el anterior ciclo expansivo del mercado inmobiliario español: el crecimiento del precio de la vivienda en el periodo 2014-2022 ha sido moderado (2,2% anual), no hay exceso de oferta (más bien, al contrario) y no se detectan señales de endeudamiento excesivo por parte de los hogares en su conjunto. Analizamos estos factores en detalle en el primer artículo de este informe.
- La oferta de vivienda sigue siendo muy limitada y es insuficiente en relación con la demanda estructural por creación de nuevos hogares. Dedicamos el segundo artículo de este informe («Lo que revela el big data sobre la oferta de vivienda nueva y las tendencias demográficas en España») a analizar esta escasez de oferta usando datos geolocalizados de los visados de obra nueva. No sorprende que la oferta de vivienda sea insuficiente en aquellos municipios con mayor crecimiento poblacional, como las grandes urbes, las islas y el arco mediterráneo. Esta situación es muy probable que se agrave en 2023, puesto que la ralentización económica, los elevados costes de construcción y el descenso de la demanda restringirán el crecimiento de la oferta de vivienda. Justamente, en el artículo «¿Cómo evolucionarán los costes de la construcción en España en 2023?» mostramos que, en ausencia de nuevos shocks, y teniendo en cuenta la evolución observada de los precios de los metales industriales en los mercados internacionales y las cotizaciones de los futuros del London Metal Exchange Index (LME), los costes de construcción en España exhibirán una trayectoria descendente en 2023, aunque se mantendrían por encima del nivel prepandemia.
