Els canvis en la inversió immobiliària al detall derivats de l’impacte de la COVID-19

En els cinc últims anys, al sector detallista espanyol, la inversió immobiliària comercial ha pujat, de mitjana anual, a uns 3.000 milions d’euros. El 2019, abans de l’arribada de la pandèmia, la inversió en oficines era, amb diferència, la que tenia més pes al sector immobiliari comercial (representava més del 30% del total). No obstant això, les restriccions a la mobilitat i l’auge del teletreball van acabar reduint la inversió en aquesta mena d’actius per sota del 20% del total el 2020. Mentrestant, la inversió en actius immobiliaris retail va augmentar el pes en relació amb el total i va representar gairebé el 25% del total de la inversió immobiliària comercial el 2020, només per darrere de les categories multifamily (lloguer residencial i residències d’estudiants) i logística. En aquest cas, la pandèmia ha permès al sector retail absorbir el menor interès de la inversió en oficines i en hotels.

En el cas d’Europa, la inversió en oficines també s’ha enfonsat, però ho ha fet amb menys intensitat, i, després de l’impacte de la pandèmia, continua sent, amb diferència, la principal inversió immobiliària comercial (prop del 35% del total), gràcies a la reactivació que van viure, durant la segona meitat de l’any, els grans centres financers de la regió (Alemanya, el Regne Unit i els Països Baixos). Per la seva banda, el pes del sector retail cau en relació amb els anys anteriors, més llastat, en aquest cas, per les restriccions a la mobilitat i al negoci. Sí que s’observa una tendència comuna: l’auge del sector logístic (associat a aquesta major penetració del comerç on-line) i el deteriorament dels actius associats als allotjaments i als hotels, castigats per l’escassa mobilitat internacional.

Segons la consultora immobiliària JLL, la inversió immobiliària detallista va augmentar el 40% el 2020 al mercat espanyol, fins als 2.250 milions d’euros. Es tracta d’un registre sorprenent, atès el context de fortes restriccions sobre el comerç presencial, i és possible que una gran part de l’augment sigui un efecte correcció després d’uns volums d’inversió especialment reduïts el 2019. Si comparem la dada amb la mitjana dels tres anys anteriors, s’observa una caiguda del 30% en la inversió immobiliària detallista el 2020.

Pel que fa als tipus d’actiu, els centres comercials van ser els que van concentrar la major part de la inversió immobiliària, amb un volum d’uns 1.100 milions d’euros, tot i que és cert que el 80% d’aquesta xifra és degut, exclusivament, a dues grans operacions (Intu Asturias i Puerto Venecia), que es van negociar i es van tancar a l’inici de l’any, abans de l’esclat de la pandèmia. En altres paraules, si s’exclouen aquestes operacions, es tractaria del nivell d’inversió més baix des del 2013; és a dir, des de la reactivació de l’economia espanyola després de la crisi financera i del deute sobirà.

Tot seguit se situa, en volum, la inversió en supermercats, que, el 2020, va batre el seu màxim històric, amb una inversió d’uns 600 milions d'euros, i va representar el 30% de la inversió immobiliària detallista, quan, entre el 2017 i el 2019, amb prou feines representava el 5%-10% del total. El seu èxit no sorprèn: ha estat un dels sectors que més reforçat ha sortit de la crisi sanitària, gràcies al seu paper de proveïdor de la població.

En canvi, els locals comercials, sobretot de comerç tèxtil, d’oci i de restauració, van ser els actius immobiliaris més perjudicats. En primer lloc, han estat especialment llastats per les restriccions (sobre aforaments, límits horaris i tancaments forçosos) i per les menors arribades de turistes (el –77% el 2020). En segon lloc, la pandèmia ha accelerat el creixement del comerç on-line i ha provocat un cert excés d’oferta de locals comercials a curt termini.

D’altra banda, les rendes dels actius immobiliaris van recular de forma generalitzada al llarg del 2020, a conseqüència de la crisi sanitària. L’absència de compradors i la recessió econòmica derivada de la crisi sanitària han comportat un augment de les taxes d’atur i de la disponibilitat de locals i han disparat la rotació entre operadors. No solament han tancat establiments petits, sinó que les grans marques també han aprofitat per fer un esforç de reducció de locals físics i han potenciat l’e-commerce. Com a conseqüència, segons les dades de JLL sobre el final del 2020, les rendes prime en high street (locals de 100 m² o més) van caure el 16% interanual a Madrid i el 18% a Barcelona.¹² Per la seva banda, les rendes prime en centres i en parcs comercials a Espanya també van recular al llarg del 2020, però van fer-ho menys i van registrar caigudes entre el 10% i el 12,5% interanual.

A Espanya, els centres comercials concentren 1 de cada 4 compres al sector detallista. La situació d’aquest model de negoci, sobretot en aquests moments de fort descens en l’afluència de visitants, ocupa una bona part del debat econòmic, a causa del declivi que experimenta des de fa anys als EUA, on els centres comercials, que es van popularitzar durant els anys seixanta i setanta i van assolir el cicle de maduresa als anys noranta, han passat de tenir una quota del 75% de les vendes al detall a representar menys del 10% el 2019. Tenint en compte que, entre el 2010 i el 2019, les vendes al detall van créixer a ritmes del 4% anual i que la confiança de les famílies s’ha mantingut en nivells elevats, sembla clar que el declivi d’aquest model als EUA és degut, més aviat, a factors estructurals: la sobreoferta existent (la densitat comercial per habitant és cinc vegades superior a la d’Europa), la falta d’inversions en els últims anys, que ha deixat el sector obsolet (més d’un terç dels centres es van construir abans dels anys vuitanta), i el major paper de
l’e-commerce (els EUA són un dels països amb una major penetració del comerç on-line) expliquen la major part del deteriorament.

En el cas espanyol, no s’evidencien problemes de sobreoferta ni d’obsolescència comparables als dels EUA, i no sembla que, a curt termini, aquest model de negoci hagi de seguir el mateix camí que al gegant nord-americà. En primer lloc, l’oferta comercial espanyola amb prou feines acaba d’entrar en la fase de maduresa, i la densitat de centres comercials (0,34 m² per habitant) dista molt de la nord-americana (2,35 m² per habitant). En segon lloc, els centres comercials espanyols són molt més moderns, impulsats la majoria al llarg de la dècada dels 2000, i presenten una composició més coherent amb les noves tendències i amb els nous hàbits dels consumidors: es destina més superfície a l’oci i a la restauració, a diferència del model anglosaxó, que dedica  més espai als grans magatzems i als hipermercats, que van exercir de motor als anys seixanta i setanta, però que ara estan clarament en declivi.

Finalment, l’únic factor de deteriorament que sí que pot ser un risc per a aquest model de negoci és l’auge del comerç on-line. El 2019, l’e-commerce representava al voltant del 5,4% de les vendes al detall al nostre país, però la crisi sanitària ha accelerat els canvis en els hàbits del consumidor espanyol.¹³ Segons les estimacions del Centre for Retail Research, que ofereix dades comparables a nivell internacional, aquest percentatge s’hauria apropat gairebé al 10% el 2020. No obstant això, aquesta penetració de l’e-commerce queda molt lluny dels registres dels EUA (al voltant del 20% del total de vendes), de les grans economies europees (el 26% al Regne Unit, el 20% a Alemanya i el 14% a França) o, fins i tot, de la mitjana de la UE (el 16% estimat per al 2020).

El gran avantatge del centre comercial espanyol davant l’auge del comerç on-line és, precisament, el seu major enfocament cap a l’oferta d’oci i de restauració, de serveis i d’experiències que, en gran part, no es poden obtenir de manera digital. Paradoxalment, el que actua com a avantatge estructural a mitjà i a llarg termini s’ha convertit en un llast durant la pandèmia, a causa del descens de les interaccions socials per la por als contagis. Els centres comercials van ser els últims a reobrir les portes en el pla de desescalada del 2020, amb fortes restriccions d’aforament i sense poder oferir, precisament, les zones d’oci, amb la finalitat d’evitar aglomeracions. Així i tot, l’afluència als centres comercials s’ha recuperat des dels mínims del primer estat d’alarma: a l’abril i al maig del 2020, va caure més del 80% interanual, va millorar durant la segona meitat de l’any i, des de la tercera onada del virus, es va mantenir al voltant del 60%-70% dels nivells pre-COVID.

En principi, tot fa pensar que, quan es moderin les restriccions a la mobilitat i es reprenguin els hàbits d’interactuar en societat, quan se superi l’actual crisi sanitària, el consumidor espanyol reprendrà una gran part del seu oci pre-COVID. De fet, la supervivència dels centres comercials a mitjà i a llarg termini dependrà del retorn als hàbits socials, la qual cosa permetrà compensar l’auge del comerç on-line. Mentre esperem per veure com es comporten aquestes forces a favor i en contra, l’Associació Espanyola de Centres Comercials (AECC) i les principals consultores immobiliàries mantenen les expectatives que la superfície bruta llogable als centres comercials es continuarà incrementant al nostre país; en l’actualitat, compta amb 567 centres comercials i amb uns 16,4 milions de m² de superfície.

No hi ha dubte que la indústria agroalimentària ha estat un dels sectors que ha sortit enfortit de la pandèmia, motiu pel qual no sorprèn que el seu canal de distribució al detall n’hagi sortit també reforçat. De fet, els supermercats han estat l’únic sector detallista que s’ha enfortit durant la crisi sanitària.

La crisi sanitària ens ha deixat un consumidor que menja més sovint a casa, que ho fa de forma més saludable i sostenible, que prefereix el menjar a punt per cuinar, que perd l’interès per la marca del fabricant, que mira més les ofertes disponibles (els supermercats de hard discount en surten reforçats), que prefereix els productes i les marques locals i que ha perdut la por a comprar productes frescos de forma on-line. D’aquesta manera, es poden extreure tres tendències molt marcades per al sector: (i) la importància de la  proximitat, ateses les contínues restriccions a la mobilitat; (ii) la preferència per productes i per comportaments més saludables i més sostenibles, pel canvi d’hàbits i per la major consciència mediambiental, i (iii) l’auge del comerç electrònic, també pel que fa a la distribució alimentària, a causa, de nou, del confinament de la població. En aquest sentit, els supermercats són el format que ofereix una major proximitat i que han fet un esforç enorme, en un escàs període de temps, per incloure productes frescos, bio i gourmet i per adaptar-se a la nova realitat de la compra on-line.

En aquest context, el 2020 ha estat un any sense precedents pel que fa a la inversió en superfícies d’alimentació, amb un volum de tancament d’uns 650 milions d’euros, xifra que duplica, amb escreix, la inversió mitjana dels cinc anys anteriors, segons les dades de la consultora Savills (vegeu el gràfic següent). A curt termini, les operacions d’inversió en supermercats continuen sent una opció atractiva, gràcies (i) al seu paper com a distribuïdors de productes de primera necessitat, amb una demanda contínua en el temps; (ii) al fet que han estat especialment resilients a l’hora de superar una crisi d’aquestes característiques, i (iii) al fet que són percebuts com un producte defensiu, líquid i de risc moderat.

Quan se superi la crisi sanitària actual, les perspectives per als supermercats a mitjà i a llarg termini continuen sent favorables. Sens dubte, el canal on-line continuarà guanyant quota de mercat, tot i que ho farà d’una forma més gradual que durant el 2020, però cal esperar que les botigues físiques, accessibles i ben situades continuaran sent insubstituïbles en el procés de distribució d’aliments, en un context d’augment de les preferències pels productes frescos: les expectatives del sector per a Europa evidencien que les botigues físiques atrauran el 90% de les vendes en alimentació. De nou, es continuaran buscant models híbrids que permetin adaptar-se més ràpidament a les preferències dels consumidors, i, en aquest sentit, els supermercats han provat que són flexibles i àgils a l’hora d’ajustar-se al canvi de circumstàncies.

La caiguda forçosa de les vendes presencials que viu el sector del retail a causa de les restriccions a la mobilitat de la població ha estat un catalitzador clar per al desenvolupament del comerç electrònic.¹⁴ De manera paral·lela, el mercat logístic, fins fa uns anys el sector amb menys presència en l’immobiliari comercial, ha experimentat un repunt sense precedents, afavorit per les necessitats urgents d’emmagatzematge sorgides al llarg del 2020, sobretot durant les primeres setmanes del primer estat d’alarma, quan es va témer, fins i tot, que es poguessin patir situacions de desproveïment de determinats productes essencials. En balanç, aquest auge del comerç electrònic ha generat una certa simbiosi entre el comerç al detall i la logística.

En aquest sentit, els parcs comercials de superfícies mitjanes situats en zones urbanes pròximes a la ciutat de referència s’han vist inesperadament afavorits per aquest canvi en els hàbits de consum: es troben en ubicacions privilegiades per a la logística (pròxims al centre, amb bones connexions, amb grans espais d’estacionament, etc.) i es poden beneficiar ara de la seva capacitat d’emmagatzematge o, simplement, de la possibilitat d’oferir serveis de click&collect. És a dir, aquests equipaments del sector detallista destaquen ara per la seva capacitat per reconvertir-se en centres logístics, per optimitzar la distribució d’«última milla» (naus d’emmagatzematge, de distribució i de recollida de mercaderia) i per ser part del model híbrid logístico-comercial que sembla que ha sorgit de la crisi sanitària.

Aquest canvi de tendència es reflecteix en els volums d’inversió en els últims mesos. Històricament, la inversió immobiliària detallista superava la inversió logística, però, en els últims anys, ha repuntat l’interès pels actius logístics: segons les dades de la consultora JLL, des del 2018, s’han tramitat 120 operacions en logística, en relació amb les 86 signades al sector detallista.

En línies generals, les expectatives per al sector detallista i, per tant, per a la inversió immobiliària comercial detallista són favorables, en la mesura que es confirmi la consolidació de la recuperació. D’una banda, hi ha una àmplia demanda embassada, generada pels mesos de fortes restriccions.¹⁵ De l’altra, els tipus d’interès baixos i l’enorme liquiditat existent al mercat continuaran impulsant l’atractiu de la inversió immobiliària comercial en relació amb altres alternatives d’inversió.

Per conèixer l’evolució del sector a mitjà i a llarg termini, cal plantejar-se quines tendències han arribat per quedar-se i quines es convertiran en canvis puntuals, associades directament a les conseqüències de la pandèmia i que, per tant, s’haurien de moderar o haurien de desaparèixer a mesura que se superi la crisi sanitària.

En primer lloc, sembla clar que la desaparició de les restriccions associades a la contenció de la pandèmia i el retorn dels turistes permetran un repunt de l’afluència de visitants als locals del sector i capgiraran la situació: es revifarà l’interès dels inversors i augmentaran les rendes dels locals i la seva rendibilitat. Per a enguany, el sector en high street considera que les previsions apunten a increments de rendes prime del 0,5% a Madrid i de l’1% a Barcelona, ritmes modestos i per sota de les taxes prepandèmia i similars als esperats a les principals ciutats europees. A mitjà i a llarg termini, s’espera un creixement mitjà anual de les rendes prime al voltant del 2,5% a Madrid i a Barcelona, ciutats que se situen en el top 10 de ciutats europees per a les quals s’espera un major increment de les rendes. Sigui com sigui, no s’espera la recuperació dels nivells de renda pre-COVID abans del 2024. En el cas dels centres comercials, s’estima un increment anual del 3% de les rendes prime, tant enguany com en els propers anys, de manera que els nivells pre-COVID es recuperarien el 2023-2024.

Un altre dels aspectes més clars de l’escenari és que la penetració del comerç electrònic en el sector detallista continuarà augmentant en els propers mesos, probablement, de forma més gradual, la qual cosa continuarà obligant el sector a adaptar-se a la nova realitat, sobretot en el cas dels locals comercials. Malgrat que el sector té clar que les compres físiques continuaran sent, amb diferència, la major font d’ingressos, els locals no podran donar l’esquena a un consumidor cada vegada més omnicanal. Els establiments del futur seran una combinació integral d’espais físics i d’e-commerce i permetran reduir els costos de les comandes on-line actuant com centres de distribució d’«última milla» o com espais click&collect. Això obligarà a destinar una part de l’espai de la botiga a l’emmagatzematge i a la preparació dels enviaments i a desenvolupar eines i tecnologies que permetin el control de l’inventari.