Los cambios en la inversión inmobiliaria minorista derivados del impacto de la COVID-19

En los últimos cinco años, la inversión inmobiliaria comercial ha ascendido a unos 3.000 millones de euros en media anual en el sector minorista español. En 2019, antes de la llegada de la pandemia, la inversión en oficinas era, de lejos, la de mayor peso en el sector inmobiliario comercial (suponía más del 30% del total). Sin embargo, las restricciones a la movilidad y el auge del teletrabajo acabaron reduciendo la inversión en este tipo de activos por debajo del 20% del total en 2020. Mientras tanto, la inversión en activos inmobiliarios retail aumentó su peso sobre el total y supuso cerca del 25% del total de la inversión inmobiliaria comercial en 2020, solo por detrás de las categorías multifamily (alquiler residencial y residencias de estudiantes) y logística. En este caso, la pandemia ha permitido al sector retail absorber el menor interés de la inversión en oficinas y hoteles. 

En el caso de Europa, el desplome de la inversión en oficinas ha sido menor y, tras el impacto de la pandemia, continúa siendo, con diferencia, la principal inversión inmobiliaria comercial (cerca de un 35% del total) gracias a la reactivación que vivieron en la segunda mitad del año los grandes centros financieros de la región (Alemania, el Reino Unido y los Países Bajos). Por su parte, el peso del sector retail cae respecto a años anteriores, en este caso lastrado en mayor medida por las restricciones a la movilidad y al negocio. Sí que se observa una tendencia común: el auge del sector logístico (asociado a esa mayor penetración del comercio on-line) y el deterioro de los activos asociados con alojamientos y hoteles, castigados por la escasa movilidad internacional.

Según la consultora inmobiliaria JLL, la inversión inmobiliaria minorista aumentó un 40% en 2020 en el mercado español, hasta alcanzar los 2.250 millones de euros. Se trata de un registro sorprendente, dado el contexto de fuertes restricciones sobre el comercio presencial, y es posible que gran parte del aumento sea un efecto corrección tras unos volúmenes de inversión en 2019 especialmente reducidos. Si comparamos el dato con la media de los tres años anteriores, se observa una caída del 30% en la inversión inmobiliaria minorista en 2020. 

Entre tipos de activo, los centros comerciales fueron los que concentraron la mayor parte de la inversión inmobiliaria, con un volumen de unos 1.100 millones de euros, si bien es cierto que un 80% de esa cifra se debe exclusivamente a dos grandes operaciones (Intu Asturias y Puerto Venecia) que se negociaron y cerraron a principios de año, antes del estallido de la pandemia. En otras palabras, si se excluyen estas operaciones, se trataría del menor nivel de inversión desde 2013; es decir, desde la reactivación de la economía española tras la crisis financiera y de la deuda soberana.

Le siguió, en volumen, la inversión en supermercados, que batió su máximo histórico en 2020 con una inversión de unos 600 millones de euros, representando el 30% de la inversión inmobiliaria minorista, cuando entre 2017 y 2019 apenas suponía el 5%-10% del total. Su éxito no sorprende: ha sido uno de los sectores que más reforzado ha salido de la crisis sanitaria gracias a su papel de abastecedor de la población.

Por el contrario, los locales comerciales, sobre todo, de comercio textil, de ocio y de restauración fueron los activos inmobiliarios más perjudicados. En primer lugar, han estado especialmente lastrados por las restricciones (sobre aforos, límites horarios y cierres forzosos), y por las menores llegadas de turistas (–77% en 2020). En segundo lugar, la pandemia ha acelerado el crecimiento del comercio on-line, provocando cierto exceso de oferta de locales comerciales a corto plazo.

Por otro lado, las rentas de los activos inmobiliarios descendieron de forma generalizada a lo largo de 2020 como consecuencia de la crisis sanitaria. La ausencia de compradores y la recesión económica derivada de la crisis sanitaria han dado paso a un aumento de las tasas de desocupación y de la disponibilidad de locales, y ha disparado la rotación entre operadores. No solo han cerrado pequeños establecimientos, sino que las grandes marcas también han aprovechado para hacer un esfuerzo de reducción de locales físicos a la vez que potenciaban el e-commerce. Como resultado, según datos de JLL de finales de 2020, las rentas prime en high street (locales de 100 m² o más) cayeron un 16% interanual en Madrid y un 18% en Barcelona.¹² Por su parte, las rentas prime en centros y parques comerciales en España también descendieron a lo largo de 2020, pero en menor medida, registrando caídas entre un 10% y un 12,5% interanual. 

En España, los centros comerciales concentran 1 de cada 4 compras en el sector minorista. La situación de este modelo de negocio, sobre todo en estos momentos de fuerte descenso en la afluencia de visitantes, está muy en boca del debate económico, debido al declive que está experimentando desde hace años en EE. UU.: los centros comerciales, que se popularizaron en los años sesenta y setenta y alcanzaron su ciclo de madurez ya en los años noventa, han pasado de tener una cuota del 75% de las ventas minoristas a suponer menos del 10% en 2019. Teniendo en cuenta que, entre 2010 y 2019, las ventas minoristas crecieron a ritmos del 4% anual y que la confianza de las familias se ha mantenido en niveles elevados, parece claro que el declive de este modelo en EE. UU. se debe, más bien, a factores estructurales: la sobreoferta existente (la densidad comercial por habitante es cinco veces mayor que en Europa), la falta de inversiones en los últimos años, que ha dejado al sector obsoleto (más de un tercio de los centros se construyeron antes de los años ochenta), y el mayor papel del e-commerce (EE. UU. es uno de los países con mayor penetración del comercio on-line) explican la mayor parte del deterioro. 

En el caso español, no se evidencian problemas de sobreoferta ni de obsolescencia comparables a los de EE. UU. y no parece que este modelo de negocio vaya a seguir el mismo camino que en el gigante americano a corto plazo. En primer lugar, la oferta comercial española apenas acaba de entrar en su fase de madurez y la densidad de centros comerciales (0,34 m² por habitante) dista mucho de la estadounidense (2,35 m² por habitante). En segundo lugar, los centros comerciales españoles son mucho más modernos, la mayoría impulsados a lo largo de la década de los 2000 y con una composición más acorde con las nuevas tendencias y hábitos de los consumidores: se destina mayor superficie para el ocio y la restauración, a diferencia del modelo anglosajón de mayor espacio para grandes almacenes e hipermercados que actuaron como motor en los años sesenta y setenta, pero que ahora están claramente en declive. 

Por último, el único factor de deterioro que sí puede suponer un riesgo para este modelo de negocio es el auge del comercio on-line. El e-commerce suponía en torno al 5,4% de las ventas minoristas en nuestro país en 2019, pero la crisis sanitaria ha acelerado los cambios en los hábitos del consumidor español.¹³ Según las estimaciones de Centre for Retail Research, que ofrece datos comparables a nivel internacional, ese porcentaje se habría disparado hasta cerca del 10% en 2020. Sin embargo, esa penetración del e-commerce dista mucho de los registros en EE. UU. (en torno al 20% del total de ventas), en las grandes economías europeas (26% en el Reino Unido, 20% en Alemania y 14% en Francia) o, incluso, de la media de la UE (16% estimado para 2020). 

La gran ventaja del centro comercial español frente al auge del comercio on-line es, precisamente, su mayor enfoque hacia la oferta de ocio y restauración, servicios y experiencias que, en gran medida, no se pueden obtener de forma digital. Paradójicamente, lo que actúa como ventaja estructural a medio y largo plazo se ha tornado en lastre durante la pandemia debido al descenso de las interacciones sociales por el miedo a los contagios. Los centros comerciales fueron los últimos en reabrir las puertas en el plan de desescalada de 2020, con fuertes restricciones de aforo y sin poder ofertar, precisamente, las zonas de ocio, con el fin de evitar aglomeraciones. Aun así, la afluencia a los centros comerciales se ha recuperado desde los mínimos del primer estado de alarma: en abril y mayo de 2020, cayó por encima del 80% interanual, para mejorar en la segunda mitad del año y, desde la tercera ola del virus, mantenerse en torno al 60%-70% de los niveles pre-COVID.

En principio, todo apunta a que, una vez que se moderen las restricciones a la movilidad y se retomen los hábitos de interactuar en sociedad, cuando se supere la actual crisis sanitaria, el consumidor español retomará gran parte de su ocio pre-COVID. De hecho, la supervivencia de los centros comerciales a medio y largo plazo dependerá de la vuelta a los hábitos sociales, lo que permitirá compensar el auge del comercio on-line. A la espera de ver cómo se comportan estas fuerzas a favor y en contra, la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC) y las principales consultoras inmobiliarias mantienen sus expectativas de que la superficie bruta alquilable (SBA) en los centros comerciales siga incrementándose en nuestro país; actualmente, cuenta con 567 centros comerciales y unos 16,4 millones de m² de superficie.

No cabe duda de que la industria agroalimentaria ha sido uno de los sectores que ha salido fortalecido como consecuencia de la pandemia, por lo que no sorprende que su canal de distribución minorista haya salido reforzado también. De hecho, los supermercados han sido el único sector minorista que se ha fortalecido durante la crisis sanitaria.

La crisis sanitaria nos ha dejado a un consumidor que come más a menudo en casa, lo hace de forma más saludable y sostenible, prima la comida lista para cocinar, pierde el interés por la marca de fabricante, mira más las ofertas disponibles (los supermercados de hard discount salen reforzados), prefiere los productos y marcas locales y ha perdido el miedo a comprar productos frescos de forma on-line. De esta manera, se pueden extraer tres tendencias muy marcadas para el sector: (i) la importancia de la cercanía, dadas las continuas restricciones a la movilidad; (ii) la preferencia por productos y comportamientos más saludables y sostenibles, por el cambio de hábitos y la mayor conciencia medioambiental, y (iii) el auge del comercio electrónico, también en lo que respecta a la distribución alimentaria, de nuevo, debido al confinamiento de la población. En este sentido, los supermercados son el formato que ofrece una mayor proximidad y han hecho un enorme esfuerzo, en un escaso periodo de tiempo, por incluir productos frescos, bio y gourmet, y por adaptarse a la nueva realidad de la compra on-line. 

En este contexto, 2020 ha sido un año sin precedentes en lo que respecta a la inversión en superficies de alimentación, con un volumen de cierre de unos 650 millones de euros, duplicando con creces la inversión media de los cinco años anteriores, según los datos de la consultora Savills (véase el siguiente gráfico). A corto plazo, las operaciones de inversión en supermercados siguen siendo una opción atractiva, gracias a (i) su papel como distribuidores de productos de primera necesidad, con una demanda continua en el tiempo; (ii) han resultado ser especialmente resilientes a una crisis de estas características, y (iii) se perciben como un producto defensivo, líquido y de riesgo moderado.

Una vez se supere la crisis sanitaria actual, las perspectivas para los supermercados a medio y largo plazo siguen siendo favorables. Sin duda, el canal on-line seguirá ganando cuota de mercado, aunque de una forma más gradual que durante el pasado 2020, pero es de esperar que las tiendas físicas, accesibles y bien ubicadas seguirán siendo insustituibles en el proceso de distribución de alimentos, en un contexto de aumento de las preferencias por los productos frescos: las expectativas del sector para Europa recogen que las tiendas físicas atraerán el 90% de las ventas en alimentación. De nuevo, seguirán buscándose modelos híbridos que permitan adaptarse más rápidamente a las preferencias de los consumidores y, en este sentido, los supermercados han probado ser flexibles y ágiles para ajustarse al cambio de circunstancias. 

La caída forzosa de las ventas presenciales que está viviendo el sector del retail a causa de las restricciones a la movilidad de la población ha supuesto un claro catalizador para el desarrollo del comercio electrónico.¹⁴ De forma paralela, el mercado logístico, hasta hace unos años el sector con menor presencia en el inmobiliario comercial, ha experimentado un repunte sin precedentes, favorecido por las urgentes necesidades de almacenamiento surgidas a lo largo de 2020, sobre todo en las primeras semanas del primer estado de alarma, cuando se temió incluso sufrir situaciones de desabastecimiento de determinados productos esenciales. En balance, ese auge del comercio electrónico ha dado paso a cierta simbiosis entre el comercio minorista y la logística.

En este sentido, los parques comerciales de medianas superficies ubicados en zonas urbanas cercanas a la ciudad de referencia se han visto inesperadamente favorecidos por este cambio en los hábitos de consumo: se encuentran en ubicaciones privilegiadas para la logística (cercanos al centro, con buenas conexiones, grandes espacios de estacionamiento, etc.) y pueden beneficiarse ahora de su capacidad de almacenaje o, simplemente, para ofrecer servicios de click&collect. Es decir, este tipo de equipamientos del sector minorista destacan ahora por su capacidad para reconvertirse en centros logísticos, optimizar la distribución de «última milla» (naves de almacenaje, distribución y recogida de mercancía) y ser parte del modelo híbrido logístico-comercial que parece haber surgido de la crisis sanitaria.

Este cambio de tendencia se refleja en los volúmenes de inversión en los últimos meses. Históricamente, la inversión inmobiliaria minorista superaba la inversión logística, pero en los últimos años ha repuntado el interés por los activos logísticos: según los datos de la consultora JLL, desde 2018 se han tramitado 120 operaciones en logística, frente a los 86 que se firmaron en el sector minorista.

En líneas generales, las expectativas para el sector minorista y, por tanto, para la inversión inmobiliaria comercial minorista son favorables, en la medida en que se confirme que la recuperación se consolida. Por un lado, existe una amplia demanda embalsada de los meses de fuertes restricciones.¹⁵ Por el otro, los bajos tipos de interés y la enorme liquidez existente en el mercado seguirán impulsando el atractivo de la inversión inmobiliaria comercial frente a otras alternativas de inversión.

Para conocer la evolución del sector a medio y largo plazo, cabe plantearse qué tendencias han llegado para quedarse y cuáles se convertirán en cambios puntuales, directamente asociados a las consecuencias de la pandemia y que, por tanto, deberían moderarse o desaparecer a medida que la crisis sanitaria se supere. 

En primer lugar, parece claro que la desaparición de las restricciones asociadas a contener la pandemia y el regreso de los turistas permitirán un repunte de la afluencia de visitantes a los locales del sector, dando la vuelta a la situación: reanimará el interés de los inversores, aumentará las rentas de los locales y su rentabilidad. Para este 2021, las previsiones que maneja el sector en high street apuntan a incrementos de rentas prime del 0,5% en Madrid y del 1% en Barcelona, ritmos modestos y por debajo de las tasas prepandemia, similares a los que se esperan para las principales ciudades europeas. A medio y largo plazo, se espera un crecimiento medio anual de rentas prime en torno al 2,5% en Madrid y en Barcelona, encontrándose en el top 10 de ciudades europeas para las que se espera un mayor incremento de rentas. Sea como fuere, no se espera la recuperación de los niveles de renta pre-COVID antes de 2024. En el caso de los centros comerciales, se estima un incremento anual del 3% de las rentas prime, tanto este año como en los siguientes, de tal forma que los niveles pre-COVID se recuperarían en 2023-2024.15

Otro de los aspectos más claros del escenario es que la penetración del comercio electrónico en el sector minorista seguirá aumentando, en los próximos meses, probablemente, de forma más gradual, lo que continuará obligando al sector a adaptarse a la nueva realidad, sobre todo en el caso de los locales comerciales. Aunque el sector tiene claro que las compras físicas seguirán siendo, con diferencia, la mayor fuente de ingresos, los locales no podrán dar la espalda a un consumidor cada vez más omnicanal. Los establecimientos del futuro serán una combinación integral de los espacios físicos y los e-commerce, permitirán reducir los costes de los pedidos on-line actuando como centros de distribución de «última milla» o espacios click&collect. Esto obligará a destinar parte del espacio de la tienda al almacenaje y la preparación de envíos y a desarrollar herramientas y tecnologías que permitan el control del inventario.