La senda alcista de l’habitatge tendirà a moderar-se
Les dades més recents del mercat immobiliari mostren que la tendència alcista de la demanda i del preu de l’habitatge s’ha accentuat en els primers compassos del 2022, amb coherència amb la inèrcia positiva que ha mantingut l’economia espanyola malgrat el context advers. No obstant això, a mitjà termini la perspectiva és que el mercat immobiliari tendeixi a alentir-se.
19 de juliol de 2022
- En el primer semestre del 2022, malgrat un context advers, l’economia espanyola ha mantingut una inèrcia positiva, gràcies, en bona part, a l’impuls del turisme. Aquesta tendència favorable tindrà continuïtat durant els mesos d’estiu, perquè s’anticipa una temporada turística que podria ser ja molt similar a la d’abans de la pandèmia. Al costat positiu, també s’emmarquen les dades més recents del mercat immobiliari, que mostren que la tendència alcista de la demanda i del preu de l’habitatge s’ha intensificat en els primers compassos del 2022: les compravendes han superat els 600.000 habitatges en els 12 últims mesos, una xifra no igualada des del 2008, i el preu de l’habitatge va accelerar el pas i va passar de créixer el 6,4% interanual en el 4T 2021 al 8,5% en el 1T 2022, segons les dades de l’INE.
- A curt termini, pensem que el repunt dels preus pot tenir una certa continuïtat, a causa, sobretot, de l’alça dels costos de construcció, agreujada per la guerra a Ucraïna i pels colls d’ampolla en les cadenes globals de valor. A mitjà termini, però, la perspectiva és que el mercat immobiliari tendeixi a alentir-se. L’augment de la inflació és més intens i persistent del que s’esperava, la qual cosa ha comportat un enduriment de la política monetària abans del que es preveia, i també més ràpid. Així, el BCE va finalitzar les compres netes d’actius financers l’1 de juliol i aviat iniciarà el nou cicle de pujades de tipus d’interès. Els mercats financers situen els tipus de referència en la forquilla 0,75%-1,25% al final d’enguany, amb pujades en totes les reunions del BCE.
- En aquest context d’enduriment de les condicions financeres i de moderació dels factors temporals que impulsen la demanda, és previsible un cert refredament del mercat immobiliari de cara al 2023. En concret, preveiem que el nombre de compravendes reculi de les 550.000 previstes el 2022 a les 490.000 el 2023 i que el preu de l’habitatge s’alenteixi del 6,6% previst per al 2022 al 2,2% el 2023. La moderació dels preus limitarà l’empitjorament de l’accessibilitat causat per la pujada de tipus. Així mateix, l’absència de desequilibris al mercat de l’habitatge espanyol allunya la possibilitat d’un aterratge brusc.
- En una situació ben diferent es troben algunes economies avançades que han vist augmentar el preu de l’habitatge de forma molt sostinguda, ja des d’abans de la pandèmia, i que sí que presenten un cert risc de formació de bombolles immobiliàries. En aquest informe, repassem la situació dels mercats immobiliaris d’aquests països i les mesures macroprudencials posades en marxa per neutralitzar aquesta situació.
- En aquest informe, també posem el focus en les compravendes d’estrangers a Espanya, una demanda molt afectada per la pandèmia, però que ha sorprès per la velocitat de la seva recuperació. De fet, la puixança de la demanda estrangera és un factor que propicia que el creixement del preu de l’habitatge sigui molt desigual entre regions, ja que el preu creix amb més vigor a les províncies en què el pes de les compravendes d’estrangers és més gran. Així i tot, els models de previsió del preu de l’habitatge a nivell municipal de CaixaBank Research, basats en una gran quantitat de dades (big data) i en tècniques de machine learning, apunten a una certa desacceleració del preu de l’habitatge en els propers trimestres, que seria una mica més marcada a les zones turístiques.
- A l’últim article, analitzem en quins altres països mediterranis adquireixen una residència les principals nacionalitats compradores d’habitatge a Espanya, i observem que els britànics i els suecs tenen una predilecció especial per Espanya, mentre que els alemanys tenen una presència força considerable a Croàcia i a Turquia. Així mateix, posem la vista en el llarg termini i concloem que el recorregut que pot tenir la demanda estrangera d’habitatge a Espanya és prometedor, si tenim en compte les tendències demogràfiques a Europa i l’elevada competitivitat del sector turístic espanyol.
