El preu de l’habitatge patirà la crisi, però amb diferències notables en funció de la geografia i de la tipologia d’immoble

Segons l’estadística publicada pel Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana (basada en taxacions), el preu de l’habitatge va recular el 0,8% intertrimestral en el 1T 2020. En termes interanuals, l’avanç encara va ser positiu, amb un increment mínim del 0,3%, una dada que representa un alentiment clar en relació amb el 2,1% interanual registrat en el 4T 2019. L’estadística de preus de l’habitatge publicada per l’INE (basada en preus de transacció) també va mostrar una desacceleració fins al 3,2% interanual en el 1T 2020, en relació amb l’avanç del 3,6% del 4T 2020. Aquesta desacceleració es va produir pel menor creixement del preu de l’habitatge de segona mà (el 0,4% intertrimestral), mentre que l’habitatge nou va anotar un repunt important (el 5,1% intertrimestral). 

Els indicadors de preus de l’habitatge procedents de diferents portals immobiliaris (basats en preus d’oferta), que es publiquen amb més freqüència i amb menys retard temporal, a poc a poc comencen a reflectir l’impacte de la crisi. Per exemple, l’índex de Fotocasa, que recull l’evolució del preu per metre quadrat de l’habitatge de segona mà, va retrocedir l’1,1% interanual al maig, i l’índex de Tinsa va mostrar un avanç tímid a la costa mediterrània (el 0,3%). No obstant això, encara es registren creixements significatius a les grans ciutats (el 3,6%) i a les Balears i a les Canàries (el 3,8%), malgrat que, en els dos casos, s’observa una desacceleració en relació amb l’avanç del 2019. Així mateix, es comencen a observar algunes rebaixes de preus en les ofertes de pisos dels portals immobiliaris, però, ara com ara, l’impacte sobre els preus de les transaccions continua sent contingut.

De cara al segon semestre, cal esperar que la tendència negativa del preu de l’habitatge s’intensifiqui. Habitualment, després d’una caiguda significativa de les compravendes, uns mesos més tard, se sol començar a produir un ajust dels preus. En aquesta ocasió, la caiguda de les compravendes ha estat molt abrupta a causa de les mesures de confinament que han restringit la mobilitat de les persones. Per tant, cal esperar que, a poc a poc, els preus de l’habitatge vagin reaccionant al nou entorn. 

Hi ha una incertesa notable sobre la magnitud de la correcció que experimentarà el preu de l’habitatge en aquesta recessió. Pensem que és molt improbable que es produeixi un ajust d’una magnitud similar a la del període recessiu anterior. Així mateix, cal esperar que el període d’ajust de preus sigui significativament més curt. Com ja s’ha comentat a l’article anterior, ni el xoc actual té l’origen en el sector immobiliari ni aquest havia acumulat desequilibris que facin preveure que es puguin activar els mecanismes d’ajust de preus que es retroalimenten. En particular, abans de la COVID-19, el preu de l’habitatge no estava sobrevalorat en agregat.¹  Tot plegat ens du a dibuixar escenaris en què el preu de l’habitatge patirà un ajust d’una magnitud més continguda que la de l’última crisi. En concret, preveiem que el preu de l’habitatge podria recular entre el 6% i el 9% durant el bienni 2020-2021 al conjunt d’Espanya. Tot i que el preu de l’habitatge començaria a anotar taxes positives en el segon semestre del 2021, no preveiem que recuperi el nivell anterior a la crisi abans del 2024.

Els mercats que ja mostraven uns preus una mica més tensionats, com els centres de les grans ciutats i les zones turístiques, experimentaran un ajust més gran, la magnitud del qual dependrà, en part, de com evolucioni l’interès dels inversors internacionals per continuar comprant en aquestes zones, perquè, en els últims anys, han contribuït al major dinamisme d’aquests mercats.² Així mateix, els canvis en les preferències residencials pel que fa a on i com viure, propiciats, per exemple, per la major prevalença del teletreball en la «nova normalitat», poden reduir la pressió sobre els preus residencials a les ciutats més congestionades i traslladar una part de la demanda cap a les conurbacions més ben connectades amb els centres de treball. 

D’altra banda, l’evolució dels preus de l’habitatge a les zones turístiques es veurà molt condicionada per la recuperació dels fluxos de moviments  internacionals de persones. Tot i que les restriccions es van aixecar parcialment al final de juny, es preveu que la recuperació dels fluxos de turistes serà incompleta mentre no hi hagi una vacuna o un tractament eficaç contra la malaltia.

És probable que la reculada dels preus de l’habitatge sigui superior al mercat de segona mà, que representa el gros de les transaccions (més del 80% el 2019), ja que sol ser més sensible al cicle econòmic. El preu de l’habitatge d’obra nova experimentarà una reculada menor en termes relatius, ja que l’oferta és més escassa en aquest segment. Aquesta dicotomia en l’evolució del preu de l’habitatge nou i usat ja es va observar en la recessió anterior: des del seu valor màxim el 2008 fins al mínim del 2013, el preu de l’habitatge nou va recular el 32% en termes acumulats, mentre que l’habitatge de segona mà va acumular una caiguda molt superior, del 43,7%. Aquest patró es va observar també a totes les comunitats autònomes.