NGEU: una oportunitat per reactivar el sector immobiliari espanyol

El Fons de Recuperació Europeu (Next Generation EU) és una oportunitat única per modernitzar l’economia espanyola i incrementar-ne el creixement potencial. No en va, Espanya rebrà uns 72.000 milions d’euros en transferències no reemborsables entre el 2021 i el 2026, una xifra que equival al 5,8% del PIB del 2019.¹ Malgrat que el primer pagament de la Comissió Europea no s’espera fins a mitjan 2021,² el Govern preveu anticipar fons per accelerar les inversions i espera executar 26.634 milions d’euros el 2021, segons ho recull l’avantprojecte dels Pressupostos Generals de l’Estat (PGE). Tal com veurem, una part important es destinarà a donar suport a la transició ecològica i digital del sector immobiliari.

En matèria d’habitatge, el Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència (PRTR) presentat pel Govern espanyol per canalitzar els fons europeus de l’NGEU³ se centra, en especial, en el pla de rehabilitació d’habitatges i de regeneració urbana. Aquesta política està ben alineada amb els objectius fixats per la Comissió, ja que la renovació del parc d’edificis europeu és una de les prioritats clau.⁴ Així, el PRTR subratlla la importància de millorar l’habitabilitat i d’impulsar el sector de la construcció en clau sostenible (millorant l’eficiència energètica, impulsant infraestructures verdes i desplegant sostres solars) i digital (mitjançant aplicacions intel·ligents en edificis). En concret, el PRTR contempla la rehabilitació de 500.000 habitatges entre el 2021 i el 2023. Es tracta d’un objectiu ambiciós, molt positiu per al sector si es materialitza, i, com veurem tot seguit, atesa la situació actual del parc d’habitatges, l’impacte mediambiental pot ser molt significatiu.

Segons el Ministeri de Política Territorial, en els propers anys, es destinaran 4.500 milions d’euros del NGEU (el 6,25% del total de transferències) a la rehabilitació d’habitatges. El 2021, segons es recull als PGE, es canalitzaran 1.651 milions d’euros a càrrec de l’NGEU a finançar polítiques d’habitatge i de foment de l’edificació. Si es materialitza, aquesta quantitat representaria més del triple de les partides d’habitatge incloses als PGE durant la mitjana dels cinc últims anys, quan oscil·laven entre els 460 i els 510 milions d’euros per exercici. A més a més, aquest total representa el 73% del total pressupostat als PGE 2021 en polítiques d’habitatge (2.253 milions d’euros) i el 6,2% dels esmentats 26.634 milions d’euros dels fons europeus NGEU que s’espera executar el 2021.

Els 1.651 milions d’euros de fons de l’NGEU el 2021 s’utilitzaran en tres programes: un per a la rehabilitació d’entorns residencials (habitatges i barris), gestionat, principalment, per les comunitats autònomes mitjançant convenis, per valor de 1.550 milions d’euros; un altre centrat en la rehabilitació digital i sostenible d’edificis públics, per valor de 81 milions, i un últim, dotat amb una partida de 20 milions, per a la rehabilitació del patrimoni arquitectònic. D’aquesta manera, malgrat que els fons europeus no finançaran de forma directa programes d’habitatge social, permetran alliberar fons per incrementar la dotació en aquest àmbit als PGE 2021: la dotació total pressupostada de 2.253 milions d’euros per a habitatge inclou 569 milions d’euros per a habitatge social, la qual cosa representa un augment del 20% en relació amb els pressupostos anteriors. Aquesta dotació es destinarà, principalment, a ajudes al lloguer per a famílies vulnerables i al pla de 20.000 habitatges per a lloguer social. 

D’altra banda, els PGE contemplen 500 milions d’euros en fons NGEU destinats a economia circular, la qual cosa hauria de permetre un millor aprofitament dels recursos i un augment de la competitivitat de diversos sectors estratègics. No obstant això, no han transcendit els detalls sobre si una part del pressupost es dedicarà, específicament, al sector de la construcció. 

El pla de rehabilitació de l’habitatge és una oportunitat única per impulsar la descarbonització del sector immobiliari, però també per pal·liar algunes de les problemàtiques actuals de l’habitatge. En particular, a l’envelliment del parc (a Espanya, el 50% dels habitatges tenen 40 anys o més), s’afegeix, en termes d’eficiència energètica, d’habitabilitat o d’accessibilitat, una variabilitat elevada pel que fa a característiques i a prestacions.

En alguns casos, aquestes diferències són fruit de la normativa tècnica vigent en el moment de la construcció. Per exemple, com ho mostra el següent gràfic, la meitat del parc residencial a Espanya va ser construït abans que entrés en vigor la primera normativa bàsica d’edificació, el 1980. És a dir, uns 12,8 milions d’habitatges van ser construïts seguint normes que regulaven la seguretat de les estructures, però que no contemplaven qüestions relatives a l’aïllament tèrmic o al consum energètic.⁵ Així mateix, el 44% addicional d’habitatges (uns 11,4 milions) van ser construïts entre el 1981 i el 2007, abans que entrés en vigor el Primer Codi Tècnic d’Edificació, que establia requisits mínims en matèria de seguretat, d’habitabilitat i d’eficiència energètica.⁶ El resultat és que el parc residencial a Espanya és, en la seva gran majoria, ineficient des del punt de vista energètic i exigeix una actualització profunda per complir els objectius de reducció d’emissions de gasos amb efecte d’hivernacle als quals s’ha compromès Espanya.

A més a més, una part del parc residencial a Espanya pateix problemàtiques diverses que n’afecten l’habitabilitat i la qualitat. Una d’aquestes problemàtiques és la dimensió reduïda d’alguns habitatges. En concret, el 13% dels habitatges a Espanya tenen una dimensió inferior als 60 m², mentre que el 46% té una superfície entre 61 i 90 m². Les rehabilitacions orientades a millorar l’aprofitament de l’espai (com, per exemple, el tancament de terrasses) poden ser de gran ajuda a l’hora d’augmentar la superfície útil d’aquests habitatges. 

Un altre problema que afecta una part del parc és el mal estat de conservació. En particular, prop d’1,8 milions d’habitatges a Espanya (el 7% del total) presenten un estat de conservació que pot ser considerat ruïnós, dolent o deficient.⁷ En termes relatius, Espanya se situa lleugerament per darrere de la mitjana de la UE en aquest àmbit, ja que el 15% de la població viu en un immoble que presenta problemes de conservació, xifra que cal comparar amb el 13% de la UE.⁸ 

Les barreres arquitectòniques i la falta d’accessibilitat, que afecten el 13,2% del parc residencial, són altres mancances importants de l’habitatge a Espanya. Així, gairebé 3,4 milions d’habitatges es troben en edificis de quatre plantes o més i no disposen d’ascensor. 

Gràcies, en part, a la climatologia, la demanda energètica del sector residencial a Espanya és menor que la de la UE, tant en termes absoluts⁹ com relatius.¹⁰ Per tant, aquest menor consum energètic comporta, necessàriament, un potencial d’estalvi menor que a altres països europeus. Aquest és un aspecte important, ja que un dels arguments a favor de la rehabilitació energètica és que els estalvis futurs d’energia que es generen (especialment en climatització) poden ser superiors al cost de la inversió/intervenció.¹¹ 

Si ens fixem en els usos d’aquest consum energètic per part de les llars espanyoles, la major part del consum es destina a calefacció (vegeu el següent gràfic). Així i tot, la proporció de consum energètic que Espanya destina a aquesta partida és molt inferior a la de la UE: el 42% a Espanya, en relació amb el 64% de la UE.¹² 

La il·luminació i els electrodomèstics també concentren una bona part del consum energètic de les llars, però, en aquest cas, la proporció d’energia consumida és superior a la de la UE: el 14% a la UE, en relació amb el 32% a Espanya. Aquest àmbit és clau, ja que les llars disposen de més equips i de més electrodomèstics, de manera que és important que siguin cada vegada més eficients energèticament per evitar un augment del consum elèctric en electrodomèstics.

Com ja s’ha comentat, el Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència de l’economia espanyola contempla la rehabilitació de 500.000 habitatges entre el 2021 i el 2023. Això representa un impuls notable per a les metes contemplades al Pla Nacional Integrat de l’Energia i el Clima (PNIEC) 2021-2030,¹³ que preveu la renovació de l’envoltant tèrmic (façanes i cobertes) d’1.200.000 habitatges fins al 2030, procés que s’iniciaria amb 30.000 habitatges el 2021 i que finalitzaria amb 300.000 habitatges el 2030.¹⁴

Per tant, els fons europeus han de permetre una acceleració significativa de la velocitat de renovació del parc d’habitatges espanyol. Així i tot, hi ha certs aspectes que poden frenar-ne la plena implementació. En primer lloc, l’ambició del PRTR contrasta amb el ritme actual de rehabilitació d’habitatges (pròxim als 25.000 habitatges a l’any), de manera que, per assolir l’objectiu de rehabilitació de 500.000 habitatges en tres anys, caldria multiplicar per sis el ritme actual de rehabilitació fins al 2023.

En segon lloc, la inversió per millorar l’eficiència energètica de l’habitatge oscil·la entre els 5.000 i els 10.000 euros per a l’envoltant de l’edifici i entre els 12.000 i els 40.000 euros per a actuacions completes,¹⁵ un cost elevat per a moltes llars. En aquest sentit, serà clau que les ajudes a la rehabilitació arribin també a les llars més afectades i vulnerables i a les zones amb més necessitats de rehabilitació. 

En tercer lloc, la voluntat de la població a l’hora de fer obres és, en general, baixa. Segons el Baròmetre de l’Habitatge (CIS, 2018), el 87% dels enquestats no tenien previst dur a terme millores o reformes al seu habitatge l’any següent (la majoria, de fet, considerava que el seu habitatge no ho necessitava). A més a més, els que tenien previst fer obres prioritzaven de forma clara les reformes decoratives (com, per exemple, les de la cuina i el bany) per damunt de les relacionades amb l’eficiència energètica (com la substitució de portes i de finestres). 

A aquest punt s’afegeix també el tipus d’habitatge predominant a Espanya, caracteritzat, majoritàriament, per edificis plurifamiliars de tres plantes o més, els quals concentren el 67% d’habitatges. En aquest sentit, la dificultat més gran a l’hora de prendre decisions en comunitats de diversos propietaris pot ser una barrera addicional per dur a terme algunes d’aquestes intervencions. 

I, en últim lloc, el nivell de preocupació o de sensibilització de la població sobre l’eficiència energètica és relativament menor al relacionat amb altres problemes vinculats a l’habitatge. Segons l’últim baròmetre de l’habitatge (CIS, 2018), la preocupació pel confort tèrmic (el 35%) és similar a altres preocupacions, com poden ser el soroll i la seguretat davant robatoris, i inferior a unes altres, com la falta d’ascensor en alguns habitatges.

En definitiva, la rehabilitació dels habitatges és clau per reduir el consum energètic i, de retruc, l’emissió de gasos amb efecte d’hivernacle. Així i tot, per impulsar les rehabilitacions, també és important transmetre el missatge que la renovació de l’habitatge és una gran oportunitat per millorar el confort i l’habitabilitat interior de les nostres llars -un aspecte que el confinament ha posat especialment de manifest- i per revalorar els immobles. D’acord amb això, és primordial orientar els recursos públics disponibles de manera convenient per abordar les principals problemàtiques del parc d’habitatge de manera conjunta amb la ciutadania.  

A més de la rehabilitació, una altra de les prioritats de les polítiques d’habitatge per als propers anys és l’enfortiment del parc residencial públic destinat al lloguer social o assequible. Espanya és un dels països europeus amb un percentatge més elevat d’arrendataris que destinen més del 40% dels ingressos a pagar el lloguer, un percentatge que evidencia el sobreesforç que representa per a moltes famílies sufragar els costos de l’habitatge. Aquest sobreesforç és, a més a més, desproporcionadament alt en el cas de les llars amb ingressos baixos i amb joves. Així mateix, la crisi del coronavirus ha agreujat els problemes d’assequibilitat dels lloguers, en especial entre els grups de població més vulnerables, tal com ho assenyala el Fons Monetari Internacional (FMI) en l’últim informe sobre l’economia espanyola.¹⁶ En aquest sentit, l’FMI recomana augmentar el nombre d’habitatges destinats al lloguer social, ja que Espanya té un dels parcs més petits d’Europa: segons dades d’Eurostat, l’habitatge social representa el 2,5% del total d’habitatges principals a Espanya, en relació amb la mitjana europea, del 9,3%. Per assolir la mitjana europea, farien falta 1,2 milions d’habitatges socials addicionals, una xifra que difícilment es pot aconseguir sense la col·laboració público-privada.

La manca d’habitatge social de lloguer és deguda a unes polítiques d’habitatge que, històricament, han estat orientades a promoure l’habitatge protegit en propietat. Entre el 1981 i el 2019, es van acabar a Espanya gairebé 11 milions d’habitatges, dels quals el 21,6% van ser protegits. Durant aquest mateix període, les llars van créixer en una mica menys de 8 milions, de manera que podem concloure que l’habitatge protegit ha cobert, aproximadament, les necessitats habitacionals del 30% de les llars espanyoles en les últimes quatre dècades, una xifra molt significativa. No obstant això, la major part dels habitatges protegits construïts a Espanya van ser destinats al règim de propietat (vegeu el gràfic següent), de manera que, al cap d’uns anys, aquests habitatges han passat a adquirir la condició d’habitatges lliures al mercat i han perdut, així, el caràcter social amb què van ser promoguts.

La promoció d’habitatge protegit se situa en nivells molt baixos des de l’any 2010 i ha afectat més el règim de lloguer. De fet, entre el 2013 i el 2016, aquesta modalitat ha estat pràcticament nul·la (mitjana de 368 habitatges), la qual cosa ha afavorit la prevalença de l’habitatge protegit en propietat. No obstant això, des de l’any 2017, sembla que el lloguer ha recuperat un cert pes relatiu. En concret, l’any 2019, es van construir 12.496 habitatges protegits a Espanya, dels quals 2.585 (el 20,7% dels habitatges protegits) van ser de lloguer. No obstant això, aquestes xifres són clarament insuficients per incrementar de manera significativa el parc d’habitatge social de lloguer. 

Segons les estimacions recents del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana,17a Espanya hi ha un parc d’habitatge social de titularitat pública de lloguer situat al voltant dels 290.000 habitatges, dels quals 180.000 són de titularitat de les comunitats autònomes i 110.000 són de titularitat dels ajuntaments. Aquest parc de 290.000 habitatges socials de lloguer ofereix cobertura a l’1,6% dels 18,6 milions de llars que viuen a Espanya (dades del Qüestionari sobre habitatge social, 2019). 

Els fons europeus són una oportunitat històrica per rehabilitar un parc d’habitatges envellit i poc eficient des del punt de vista energètic. Aquestes renovacions contribuiran de manera simultània als dos objectius europeus de transició ecològica i de digitalització de l’economia, per exemple, mitjançant edificis «intel·ligents» més eficients energèticament. Així mateix, el fort impacte econòmic i social de la crisi de la COVID-19 ha posat de manifest la necessitat de crear un ampli parc públic d’habitatges de lloguer per solucionar la carestia actual i per tenir la capacitat de donar una solució habitacional a la població més vulnerable. Unes polítiques que haurien d’impulsar una recuperació verda, social i digital.