Mercat immobiliari europeu: de la recuperació a l’ebullició

El mercat immobiliari es recupera a bon ritme a la majoria de països europeus. En els dos últims anys, els preus de l’habitatge a la UE han crescut, de mitjana, el 3,5% anual,1 percentatge que cal comparar amb les caigudes de l’1,0% anual, de mitjana, entre el 2011 i el 2013. Tot i que aquest increment de preus s’ha produït de manera generalitzada, s’observen diferències significatives en la velocitat d’avanç entre països. En concret, mentre que el ritme de creixement es manté contingut en alguns països, en uns altres s’observa una forta acceleració, fet que genera preocupació sobre el grau de sobreescalfament del sector. Aquest és el cas, per exemple, d’Àustria, de Dinamarca i de Suècia. El Regne Unit és un cas especial. Després d’uns anys de fort creixement, el preu de l’habitatge s’ha començat a alentir (per a més detalls, vegeu el Focus «Brexit i correcció al sector immobiliari, un còctel perillós», d’aquest Informe Mensual).

Aquest moviment a l’alça dels preus residencials a Europa és resultat, en part, d’un context econòmic més favorable. En concret, el creixement econòmic a la UE ha guanyat fermesa en els últims anys: del 0,8% anual de mitjana entre el 2011 i el 2014 a l’1,9% el 2016. Les millors perspectives eco­­nò­­miques, juntament amb la positiva evolució del mercat laboral,2 s’han traduït en un augment de la renda disponible i de la riquesa de les llars, la qual cosa ha enfortit la de­­­­­­manda d’habitatge. D’altra banda, la recuperació del sec­­tor immobiliari és també resultat del manteniment d’unes condicions financeres molt acomodaticíes, propi­­cia­­des per la política monetària del BCE, amb tipus d’in­­te­­rès en mínims històrics.3

De cara als propers trimestres, tant el quadre macroeconòmic favorable com l’entorn de tipus d’interès baixos continuaran donant suport a la bona marxa del sector i dels preus. No obstant això, en alguns països, com Àustria, Bèlgica, Dinamarca i Suècia, el manteniment d’aquesta tendència o la seva intensificació serien un focus de preocupació. En efecte, la ràtio del preu de l’habitatge sobre la renda bruta de les llars –un indicador d’accés a l’habitatge–suggereix que, en aquests països, els preus s’apropen ja als màxims històrics (vegeu el gràfic adjunt) i el nivell d’en­­deu­­tament de les llars també és relativament alt (vegeu la taula adjunta).

Atès que aquesta tendència alcista dels preus pot tenir implicacions importants per a l’estabilitat financera i ma­­croeconòmica, és probable que augmenti la pressió perquè comenci el procés de normalització monetària i/o per­­què s’implementin eines macroprudencials.

1. En termes nominals.

2. La taxa d’atur s’ha reduït de gairebé l’11% del 2013 al 7,7% el 2016.

3. Així mateix, en alguns països, alguns factors idiosincràtics (regulació, sistema impositiu...) també han jugat un paper important.