Llogar un habitatge a Espanya: sobre l’increment del preu del lloguer i la necessitat d’augmentar l’oferta de lloguer assequible

Després d’uns anys reculant, el 2015, el preu de l’habitatge de lloguer a Espanya va començar a pujar, coincidint amb l’inici de la recuperació de l’economia i del sector immobiliari. No obstant això, la magnitud de l’increment que ha tingut lloc de llavors ençà depèn molt de l’indicador que s’utilitzi, tal com es pot observar al gràfic següent. A la banda alta, destaquen els forts augments registrats pels preus d’oferta dels portals immobiliaris (Fotocasa i Idealista), amb avanços superiors al 60% entre el 2014 i mitjan 2023¹⁵ i que contrasten amb els preus del lloguer publicats recentment per l’INE i pel MITMA.^16.

Segons l’índex de preus de l’habitatge de lloguer (IPHL), una estadística experimental publicada per l’INE, el creixement acumulat del preu del lloguer entre el 2014 i el 2021 va ser del 13,0%. L’avanç més significatiu es va produir el 2019 (el 3,5%). El 2020, amb l’esclat de la pandèmia de COVID-19, es va produir una contenció generalitzada dels preus del lloguer, motivada, en gran part, pel transvasament de pisos turístics al règim de lloguer tradicional i per la pròrroga forçosa de sis mesos dels contractes d’arrendament que expiraven amb les condicions vigents,¹⁷ en un context d’incertesa elevada i de restriccions a la mobilitat de les persones. Amb la reobertura de l’economia, el preu del lloguer va tornar a avançar el 2021 (l’1,6%). Per la seva banda, l’índex de referència del preu del lloguer del MITMA va registrar increments al voltant del 23% entre el 2015 i el 2021 en els tres indicadors disponibles (mitjana, percentil 25 i percentil 75).

Els indicadors oficials, però, només estan disponibles fins al 2021. En aquest sentit, és molt útil l’indicador del preu del lloguer de CaixaBank Research, que ofereix dades amb només uns pocs dies de decalatge després del tancament de cada mes i es calcula a partir d’informació interna sobre els rebuts pagats en concepte de lloguer degudament anonimitzats i tractats de forma agregada mitjançant tècniques de big data. Segons aquest indicador, el preu del lloguer va augmentar el 22,7% entre el 2017 i mitjan 2023.

Malgrat les diferències entre indicadors, el més rellevant és que tots coincideixen a assenyalar un increment significatiu del preu del lloguer des del 2015. A més a més, aquest creixement ha estat superior a l’augment dels ingressos de les famílies en aquest període, i això ha generat una certa tensió al mercat de lloguer a les zones més demandades i ha afectat de forma més contundent les llars amb rendes més baixes. En general, les llars que viuen de lloguer a preu de mercat solen tenir un nivell d’ingressos relativament modest: segons l’Enquesta de condicions de vida del 2022, les llars que viuen de lloguer a preu de mercat tenien una renda neta mitjana de 21.271 euros anuals, el 28,4% inferior a la renda neta de les llars que tenen l’habitatge principal en propietat (29.704 euros). A més a més, el 44,8% dels espanyols que residien en habitatges de lloguer a preu de mercat estaven en risc de pobresa o d’exclusió social (el percentatge més elevat de la UE) i el 39,4% dedicaven més del 40% de la renda disponible als pagaments relacionats amb l’habitatge (en relació amb el 21,0% de la UE).

Per comunitats autònomes, s’observa un patró similar: el preu del lloguer va registrar increments significatius entre el 2015 i el 2021 (última dada disponible de les fonts oficials), i aquest increment va ser superior a l’increment salarial a gairebé totes les comunitats. Només Astúries i Galícia presenten uns increments de lloguers i de salaris més alineats. Així i tot, si estenem el període fins al 2023 utilitzant l’índex del lloguer de CaixaBank, també en aquestes regions l’increment del preu del lloguer supera amb escreix l’augment salarial mitjà.¹⁸

Un factor que explica el fort increment del preu del lloguer en els anys recents és l’elevada demanda d’habitatge de lloguer. Tot i que el nombre de llars que viuen de lloguer a preu de mercat ja venia creixent de manera notable en les últimes dècades (unes 73.000 llars per any entre el 2004 i el 2014), entre el 2015 i el 2019, es va produir un fort repunt de la demanda (122.000 noves llars anuals de mitjana).¹⁹ De fet, entre el 2015 i el 2019, l’augment del nombre de llars de lloguer a preu de mercat (610.000) va superar amb escreix la creació neta de llars en aquests cinc anys (385.000), a causa de la reculada de l’habitatge en propietat (–93.000) i del lloguer inferior a mercat o de cessió gratuïta (–132.000). En canvi, entre el 2019 i el 2022, l’evolució ha estat molt diferent: de les 454.000 noves llars, només unes 5.000 van ser de lloguer a preu de mercat, mentre que el gros es va concentrar en habitatge en propietat (341.000).

Com a resultat d’aquestes xifres, el percentatge de llars que viuen de lloguer a preu de mercat a Espanya va augmentar de manera significativa entre el 2014 i el 2019 (del 12,4% al 15,4%), però, des del 2019, s’ha mantingut força estable, al voltant del 15% del total de llars.

L’evolució del percentatge de llars que viuen de lloguer a preu de mercat és similar en tots els grups d’edat (increment entre el 2014 i el 2019 i estabilització entre el 2019 i el 2022), amb l’excepció de les llars joves (de 16 a 29 anys). Aquestes llars ja tenien un percentatge elevat de lloguer (el 47,4% el 2014), que s’ha mantingut en aquestes cotes de llavors ençà.²⁰ No obstant això, el nombre de llars joves de lloguer ha reculat en els últims anys, a conseqüència de l’evolució demogràfica (a causa de l’envelliment de la població i de la baixa taxa de natalitat, les cohorts són més petites) i del retard en l’edat d’emancipació.²¹ De fet, l’increment de llars que viuen de lloguer s’ha concentrat en les llars de 30 a 44 anys (158.000 més entre el 2014 i el 2022) i, en especial, entre les de 45 a 65 anys (368.000).

L’evolució recent del mercat del lloguer ha generat preocupació entre una gran part de la població, ja que dificulta les possibilitats d’emancipació dels joves i genera problemes d’accessibilitat a l’habitatge, en especial entre les llars amb rendes baixes i mitjanes-baixes. En aquest sentit, una prioritat de les polítiques públiques d’habitatge hauria de ser promoure un augment del parc d’habitatges de lloguer social i assequible a Espanya, ja que l’actual és molt reduït.²²

En aquest sentit, la Llei pel Dret a l’Habitatge²³ inclou alguns aspectes positius per aconseguir aquest objectiu, com dotar de caràcter indefinit l’habitatge protegit que es promogui sobre sòl qualificat de reserva (en la resta dels supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de 30 anys). Aquesta mesura hauria de permetre que el parc d’habitatge públic a Espanya es vagi incrementant any rere any, a diferència del que ha succeït en les últimes dècades, quan els habitatges protegits eren destinats majoritàriament al mercat de compravenda i passaven al mercat lliure al cap d’uns anys. No obstant això, el resultat d’aquesta mena de mesures només s’observarà a mitjà i a llarg termini. Així mateix, la llei també contempla incentius fiscals per als propietaris que posin en lloguer els seus habitatges a preus assequibles, una mesura que també pot ajudar a contenir els increments del preu del lloguer. Seria desitjable que tot això es complementés amb mesures que fomentin la seguretat jurídica dels propietaris i amb una revisió de les regulacions urbanístiques que permeti augmentar la disponibilitat de sòl.

D’altra banda, la llei també estableix algunes mesures que actuen sobre els preus, que inclouen limitacions a l’actualització de les rendes del lloguer i la possibilitat de limitar els preus del lloguer en zones tensionades. A grans trets, la llei estableix que, per als habitatges situats en zones de mercat tensionades i siguin d’un petit propietari, la renda del nou contracte no podrà ser superior a la de l’últim contracte de lloguer vigent en els cinc últims anys. Per als habitatges d’un gran tenidor, s’aplicarà la renda més baixa entre el lloguer anterior i l’índex regulador i s’aplicarà, en tot cas, l’actualització de la renda, fixada en el 2% per al 2023, en el 4% per al 2024 i segons un índex de revaloració que hauria de desenvolupar l’INE a partir de llavors.

L’experiència internacional amb la regulació dels preus mostra uns resultats molt poc satisfactoris. A curt termini, se sol produir un descens moderat del preu del lloguer a les zones regulades (centrat en els lloguers que eren més alts), però, a mitjà i a llarg termini, es redueix l’oferta d’habitatge de lloguer, augmenta el preu del lloguer a les zones no regulades pròximes a les regulades, el parc d’habitatges es deteriora (s’inverteix menys en manteniment i en renovació) i es redueix la mobilitat residencial.²⁴

El primer pas per poder aplicar la regulació del preu del lloguer és declarar com a tensionada una zona residencial a petició de cada comunitat autònoma. Aquestes zones, que es designen per tres anys, han de complir una de les següents condicions: (i) que la càrrega mitjana de la compra o del lloguer d’habitatge més els subministraments superi el 30% dels ingressos d’una llar mitjana o (ii) que es tracti de zones en què el preu de compra o de lloguer d’habitatge acrediti un percentatge de creixement acumulat de, com a mínim, 3 p. p. per damunt del percentatge de creixement acumulat de l’IPC en els cinc últims anys.

Segons els càlculs realitzats amb dades internes de CaixaBank sobre l’import del rebut del lloguer i d’altres subministraments (aigua, electricitat, gas) i sobre els ingressos salarials de les llars, hem estimat que, per al conjunt d’Espanya, el 12,3% dels municipis tindrien un esforç del lloguer superior al 30%, però al voltant del 60% de les llars hi resideixen. Així mateix, el percentatge de municipis amb una ràtio d’esforç del lloguer mitjà superior al 30% puja gairebé fins al 50% dels municipis a la província de Barcelona o a les Illes Balears i gairebé fins al 40% a Madrid, a Girona i a Las Palmas de Gran Canaria.

A partir d’aquestes dades, hem construït el següent mapa, que mostra, per a cada província, el percentatge de llars que resideixen en municipis en què la ràtio d’esforç del lloguer mitjà és superior al 30%. Madrid, Barcelona, Àlaba, Girona i les Balears són les províncies amb els percentatges més elevats de població en zones tensionades.

Catalunya ha estat la primera comunitat que ha sol·licitat la declaració de 140 municipis catalans com a «zones tensionades»,²⁵ en els quals es pretén aplicar les mesures de contenció de rendes previstes per la llei estatal, que té molts punts en comú amb la llei catalana 11/2020 que va estar vigent a la comunitat entre el setembre del 2022 i l’abril del 2022. En tot cas, l’aplicació d’aquesta llei queda subjecta a la voluntat dels diferents governs regionals, i la seva permanència depèn, en gran part, del Govern que sorgeixi de les eleccions del 23 de juliol.