El repte d’incrementar l’oferta d’habitatge assequible a Espanya

Segons el baròmetre del CIS publicat al juny del 2024, la preocupació per l’accés a l’habitatge s’ha disparat fins al segon lloc en la llista de preocupacions dels espanyols i ha escalat quatre posicions en relació amb el baròmetre del maig. Aquesta dada reflecteix les dificultats creixents d’accés a l’habitatge, tant en règim de propietat com de lloguer, que pateixen determinats col·lectius i cada vegada més zones geogràfiques.⁷

Els joves són un dels col·lectius que troben més obstacles per accedir a un habitatge, i això es manifesta en una edat d’emancipació cada vegada més tardana. El 65,9% dels joves entre els 18 i els 34 anys no s’havien emancipat el 2022, en relació amb el 53% del 2008 (el que representa un augment pròxim als 13 p. p.). Malgrat que diversos factors sociodemogràfics poden incidir en el retard de la decisió d’emancipar-se (canvi en les preferències, ajornament de les decisions vitals, etc.), és evident que també hi influeixen factors de caràcter econòmic, com la situació dels joves al mercat laboral (atur elevat, molta temporalitat i un salari mitjà relativament baix), i l’evolució del mercat immobiliari, on s’han registrat creixements del preu de l’habitatge superiors als dels salaris dels joves.

Entre els joves que s’han emancipat, s’observa una marcada reducció de la proporció que accedeix a un habitatge en propietat: del 66% el 2002 al 31,8% el 2022.⁸ A més a més, el valor mitjà de l’habitatge principal ha reculat de manera significativa en els 20 últims anys entre els que han adquirit un habitatge, un descens que ha estat superior a l’experimentat per altres franges d’edat. Això suggereix que, en general i en relació amb uns anys enrere, els joves compren propietats més petites i en zones amb preus més baixos, la qual cosa té conseqüències significatives per a la situació financera de les noves generacions: el seu menor accés a l’habitatge en propietat i l’accés a habitatges amb menys valor augmenten la bretxa generacional en termes d’acumulació de riquesa al llarg del cicle vital.⁹

En tot cas, cal assenyalar que les llars hipotecades, incloses les joves, no solen mostrar una situació de sobreesforç associada al pagament de les quotes hipotecàries i d’altres despeses relacionades amb l’habitatge.¹¹⁰ Així, el 4,4% de les llars espanyoles propietàries d’un habitatge amb hipoteca pateixen una situació de sobreesforç, una xifra una mica inferior al 5,6% del conjunt de la UE.¹¹ No obstant això, entre les llars joves hipotecades, la taxa de sobreesforç és lleugerament superior a la del conjunt de llars espanyoles, en concret 1,4 punts.¹²

Al mercat del lloguer, les coses són diferents.¹³ Això és degut al fet que el nivell de renda mitjana entre les llars que viuen en lloguer és més baix i també al fort increment del preu del lloguer en els últims anys, del 16,0% entre el 2014 i el 2022 per al conjunt d’Espanya, segons l’indicador del preu del lloguer de l’INE. Tant és així que la taxa de sobreesforç de les llars que viuen de lloguer de mercat és molt elevada a Espanya, del 30,6%, un percentatge significativament superior a la mitjana de la UE, del 20,3%. Entre els joves que viuen de lloguer de mercat, la taxa de sobreesforç és molt similar a la de la mitjana de la població.¹⁴

Els problemes d’accés a l’habitatge poden generar efectes econòmics i socials adversos. En concret, el sobreesforç relacionat amb els pagaments del lloguer dificulta que aquestes llars puguin estalviar, i això limita la seva capacitat d’accedir a un habitatge en propietat en un futur. Al seu torn, aquesta situació pot afectar altres decisions vitals, com la natalitat, la mobilitat geogràfica dels treballadors i l’acumulació de capital humà. Per revertir aquesta situació, és necessari adoptar un conjunt de polítiques públiques que permetin millorar les condicions d’accés a l’habitatge, tant en lloguer com en propietat, en especial per als col·lectius més afectats (joves, immigrants i llars en els quintils de renda més baixos) i a les zones geogràfiques més problemàtiques (les grans ciutats i les seves zones d’influència i les zones turístiques). En aquest sentit, el Govern ha aprovat recentment una línia d’avals ICO per un import de 2.500 milions d’euros per a la concessió d’hipoteques fins al 100% del valor de l’habitatge per a joves i per a famílies amb fills que compleixin determinats requisits.¹⁵ Aquest tipus de mesures de demanda pot afavorir l’accés a un habitatge en propietat a una part de la població amb capacitat de pagament suficient però amb estalvi insuficient. Així mateix, és necessària la implementació de polítiques d’oferta. És a dir, augmentar l’oferta d’habitatge, en especial en lloguer assequible i social, per dinamitzar un parc actual que és insuficient per cobrir les necessitats de la població.

L’actual parc d’habitatge de lloguer assequible a Espanya és insuficient per cobrir la demanda creixent. Les dades més recents no són esperançadores: el 2023, es van acabar 8.646 habitatges protegits, una xifra similar a la mitjana dels 10 últims anys, però clarament inferior als 60.000 habitatges anuals de la dècada anterior, com ho veurem amb més detall més endavant. Pel que fa al règim de tinença, el 52% dels habitatges protegits acabats el 2023 van ser en propietat. És a dir, més de la meitat es van destinar al mercat de compravenda, un percentatge molt inferior al 80% del 2014, però encara elevat si tenim en compte el canvi d’orientació de la política d’habitatge cap al règim del lloguer. Aquesta és precisament una de les principals raons per les quals el parc d’habitatge assequible a Espanya és tan limitat: històricament, s’ha fomentat l’habitatge protegit en propietat, i això ha impedit que s’hagi acumulat un parc d’habitatge destinat al lloguer significatiu.

Des de l’any 2010, el pressupost públic destinat a habitatge ha estat molt escàs. De fet, és el sector privat el que promou la major part dels habitatges protegits (el 76% el 2023), la qual cosa posa en relleu que la col·laboració público-privada és imprescindible en un context en què les Administracions no poden afrontar el repte d’incrementar el nombre d’habitatges assequibles de manera substancial per si soles, tant per les restriccions pressupostàries com per la capacitat de gestió i d’execució dels projectes. Així, doncs, la participació del sector privat és indispensable per poder incrementar l’oferta d’habitatge assequible de manera substancial, i, en conseqüència, l’Administració ha d’establir els instruments i les condicions necessàries que garanteixin la viabilitat financera d’aquesta mena d’operacions, per exemple, posant sòl a disposició del mercat per promoure habitatges de lloguer assequible mitjançant concessions o drets de superfície, reduint els temps administratius en la concessió de llicències, incrementant la dotació pressupostària per desplegar polítiques públiques d’habitatge, facilitant la reconversió d’usos (per exemple, oficines en zones de baixa demanda terciària i alta demanda residencial), augmentant l’edificabilitat en zones d’elevada demanda i escassetat de sòl, etc.

En les promocions d’habitatge assequible destinades a la venda, un aspecte que cal tenir en compte per fer viables les operacions és l’actualització del preu de venda màxim (mòdul de l’habitatge protegit, VPO). En el 1T 2024, en la mitjana nacional, el preu de l’habitatge protegit es troba al voltant del 37% per sota del de l’habitatge lliure (vs. el –25% del 2017). Aquesta bretxa s’ha incrementat de manera significativa en els últims anys pel creixement del preu de l’habitatge lliure (el +25% entre el 2014 i el 1T 2024), a diferència del preu de l’habitatge protegit, que s’ha estancat (el +6,1%). Actualitzar els preus màxims de venda de l’habitatge protegit en un context de forta alça dels costos de construcció incentivaria l’increment de l’oferta, tal com ho han fet recentment diverses comunitats autònomes, com Madrid o Cantàbria.

Un aspecte que està guanyant cada vegada més protagonisme en les noves promocions a Espanya és la construcció industrialitzada. Aquest tipus de construcció, basada en mòduls construïts en fàbrica i que s’acoblen a l’obra, s’havia desenvolupat gairebé exclusivament per als habitatges unifamiliars. Recentment, la construcció industrialitzada està creixent de manera significativa i s’està aplicant a edificis plurifamiliars. Els elements industrialitzats més habituals són les façanes, els revestiments, etc. i també peces completes, com banys o cuines.

La construcció industrialitzada ofereix molts avantatges, entre els quals destaquen els menors terminis d’execució, la minimització de les desviacions de costos, la menor generació de residus, el menor consum d’aigua i d’energia en el procés constructiu i l’estandardització de les qualitats. A més a més, es planteja com la principal solució al problema de la falta de mà d’obra del sector, amb la incorporació a les fàbriques de nous perfils professionals amb més formació (enginyers, especialistes TIC, etc.), i facilita la incorporació de la dona en un sector molt masculinitzat.

Així mateix, la construcció industrialitzada també aborda la necessitat de construir de forma més sostenible, ja que redueix l’impacte ambiental i el consum d’energia, d’aigua i de recursos naturals en el procés constructiu. A més a més, el disseny i la construcció d’edificis deconstruïbles eviten que la major part dels materials que conformen l’edifici es converteixin en residus en el moment de la seva demolició. Ben al contrari, es poden transformar en bancs de materials per a futures construccions.

Així, doncs, la construcció industrialitzada pot ser la solució que permeti que el sector pugui mantenir i augmentar els nivells de producció necessaris per atendre la demanda d’habitatge existent, per atreure els joves, per incorporar les dones al sector, per millorar les condicions de treball dels diversos oficis que intervenen en el procés constructiu i per millorar la sostenibilitat de la construcció.

En conclusió, la solució als problemes d’accés a l’habitatge no és senzilla i requereix d’actuacions en múltiples fronts, amb un horitzó temporal ampli, en col·laboració público-privada i on la innovació en la forma de construir és clau per superar les limitacions que pateix el sector a l’hora d’incrementar l’oferta d’habitatge assequible de manera substancial en els propers anys.