Una expansió més sostenible i duradora

El sector immobiliari espanyol va tancar l’any 2018 amb uns registres molt bons. La compravenda d’habitatges va assolir les 516.000 unitats, el 10% més que el 2017; els visats d’obra nova van superar el llindar dels 100.000, el 25% més que l’any anterior, i els preus de l’habitatge van forçar el pas, amb un avanç del 6,7%. La tendència alcista del sector immobiliari va contrastar amb una conjuntura econòmica que va començar a mostrar signes d’esgotament: el PIB d’Espanya va créixer el 2,6% el 2018, una xifra encara elevada, però per sota del 3% per primera vegada en 3 anys. Aquesta suavització del ritme d’avanç de l’economia espanyola s’explica per la pèrdua d’impuls d’alguns factors temporals (com la reducció dels tipus d’interès, una política fiscal expansiva o el descens del preu del petroli) que havien donat suport al creixement en els anys anteriors. El 2019 i el 2020, preveiem que la senda expansiva de l’economia tindrà continuïtat, però a un ritme moderadament inferior: segons CaixaBank Research, el PIB espanyol creixerà el 2,3% i l’1,9%, respectivament.

En aquest context d’alentiment gradual de l’economia espanyola, contemplem que la tendència a la moderació també arribarà al sector immobiliari. Una moderació que no s’ha d’interpretar com un signe de feblesa del sector, sinó, més aviat, com una normalització cap a taxes de creixement més sostenibles després del fort repunt experimentat durant la recuperació. És a dir, esperem que el sector immobiliari redueixi una marxa, però que continuï exhibint un funcionament favorable, com ho veurem tot seguit.

Començant pel costat de la demanda, observem que, des del final del 2018, el creixement de les compravendes s’ha anat suavitzant. Mentre que, entre el gener i el setembre de l’any passat, les compravendes van créixer l’11,2%, en el 4T 2018, van avançar més lentament (el 7,5%). Aquesta moderació ha tingut continuïtat en el 1T 2019, amb un avanç més contingut (el 3,7%). Aquestes dades són coherents amb la informació que proporciona Google Trends sobre l’evolució de les cerques d’habitatge a internet. En els mesos d’abril i de maig, aquestes cerques s’han continuat alentint.

La compravenda d’habitatges per part d’estrangers es frena de forma una mica més intensa (el –3% interanual en el 1T 2019), però aquesta dada s’ha d’interpretar en un context en què les compres d’estrangers, després de créixer molt ràpidament en els últims anys, s’estarien estabilitzant en nivells molt elevats. En efecte, el pes de les compravendes d’estrangers sobre el total amb prou feines ha baixat: el 12,2% en el 1T 2019, en relació amb el 12,6% del 2018 (per a una anàlisi detallada de les compravendes d’estrangers, vegeu l’article «L’auge de les compres d’habitatge per part d’estrangers a Espanya: ¿together forever?», en aquest mateix Informe Sectorial).

• 1. Dades de compravenda d’habitatge de l’INE. Segons el Ministeri de Foment, el pes de la compravenda d’habitatge nou va ser del 9,7% el 2018.

La compravenda d’habitatge nou comença a despertar

Nombre de compravendes

Els factors que donen suport a la demanda d’habitatge (la creació d’ocupació, els guanys salarials, els tipus d’interès baixos, l’activitat hipotecària i la demanda estrangera, principalment) ajuden a mantenir una evolució favorable del mercat immobiliari. No obstant això, s’espera que alguns d’aquests elements, com la creació d’ocupació i la demanda estrangera, perdin una mica de dinamisme, i la resta de factors no guanyen intensitat. En concret, CaixaBank Research espera que el nombre d’ocupats augmenti encara de forma considerable (400.000 el 2019 i 385.000 el 2020), però per sota de la mitjana de 500.000 ocupats per any registrada entre el 2015 i el 2018. Així i tot, el creixement dels salaris, que se situa lleugerament per damunt del 2%, donarà suport a l’avanç de la renda bruta disponible de les llars en els propers trimestres.

D’altra banda, les condicions financeres continuaran sent molt acomodatícies en els propers anys, ja que el procés de normalització de la política monetària que durà a terme el BCE serà encara més gradual del que es preveia fa uns mesos. Les previsions de CaixaBank Research consideren que l’euríbor a 12 mesos es mantindrà al voltant del 0,50% al final del 2020.

L’entorn de tipus d’interès baixos i una conjuntura econòmica favorable continuen donant suport al flux de crèdit cap a les famílies. Així, el volum del nou crèdit per finançar la compra d’habitatge va augmentar el 8,7% en el 1T 2019 (en relació amb el creixement del 13,2% del 2018) i el nombre d’hipoteques va créixer l’11,2% interanual al febrer del 2019 (acumulat de 12 mesos). Paga la pena destacar que més del 40% de les hipoteques es contracten a tipus d’interès fix per la protecció que ofereix aquest tipus de contracte davant una eventual pujada dels tipus d’interès. La nova llei hipotecària, que ha entrat en vigor el 16 de juny, promou la contractació i la conversió d’hipoteques a tipus d’interès fix, de manera que cal esperar que aquest tipus d’hipoteques continuï guanyant importància (vegeu l’article «Les claus de la nova llei hipotecària», en aquest mateix Informe Sectorial).

Pel que fa a l’oferta, s’observa que el sector de la construcció creix més ràpidament que el conjunt de l’economia, de manera que el seu pes va augmentant, però continua molt lluny de l’assolit durant el boom immobiliari del 2000-2007. En concret, el valor afegit brut de la construcció va representar el 5,9% del PIB el 2018, en relació amb el 5,1% del 2014 (mínim) i del 10,4% del 2006 (màxim). En termes d’ocupació, les xifres són similars: els ocupats a la construcció van representar el 6,3% del total el 2018, que cal comparar amb el 5,7% del 2014 (mínim) i amb el 13,3% del 2007 (màxim).

Indicadors d’oferta del sector immobiliari

El 2018, es van visar 100.733 habitatges d’obra nova, el 24,7% més que el 2017, una tendència positiva que es continua consolidant en els primers compassos del 2019 (el +25,5% interanual en l’acumulat de 12 mesos fins al febrer). Malgrat aquest creixement vigorós, és important remarcar que el nivell actual de producció de nous habitatges es troba encara per sota de la creació neta de llars projectada per l’INE (unes 135.000 llars cada any, de mitjana, durant el període 2019-2025). A més a més, s’observa una relació estreta entra la demanda i l’oferta, és a dir, es construeix a les zones on hi ha més demanda. Una altra forma d’il·lustrar que l’oferta d’obra nova no sembla que estigui sobredimensionada és observant-la en relació amb la població. Al següent gràfic, es pot apreciar que el nombre de visats d’obra nova per cada 1.000 habitants el 2018 va ser de 2,2, una xifra molt inferior a la mitjana històrica de 7,8.

Visats d’obra nova per cada 1.000 habitants

En la conjuntura actual del sector immobiliari, amb una oferta d’obra nova que creix amb força i amb una demanda en lleugera desacceleració, cal esperar que els preus tendeixin a moderar el ritme de creixement en els propers trimestres. Així i tot, l’avanç del 1T 2019 segons l’INE (basat en els preus de transacció) va ser d’un notable 6,8% interanual. En els propers trimestres, els avanços continuaran sent significatius, al voltant del 5%, de mitjana, en el bienni 2019-2020 segons CaixaBank Research.

• 2. Percentatge de la renda bruta disponible que la llar mitjana destina a pagar l’import de les quotes hipotecàries requerides per finançar la compra d’un habitatge en el primer any.

Esforç hipotecari per comprar un habitatge: evolució prevista entre el 2018 i el 2020

En definitiva, el sector immobiliari espanyol s’endinsa en una fase més madura del cicle, en què els ritmes de creixement observats en el passat tendiran a moderar-se. Una moderació que s’ha d’interpretar de forma positiva, ja que propiciarà que la senda expansiva del sector sigui més sostenible i duradora.