Els mercats immobiliaris de les economies avançades: resiliència del preu de l’habitatge i escassetat d’oferta
L’enduriment de les condicions financeres entre el 2022 i el 2023 va truncar la tendència ascendent del preu de l’habitatge a la gran majoria de mercats residencials de les principals economies avançades. Malgrat que s’observen diferències significatives entre països, en conjunt, es pot afirmar que, tenint en compte la rapidesa i la intensitat de la pujada dels tipus d’interès, el preu de l’habitatge ha resistit força bé l’enduriment de les condicions financeres. Aquesta evolució, millor del que s’havia previst, posa de manifest no solament la fortalesa de la demanda d’habitatge, sinó també l’escassetat d’oferta en aquest moment del cicle. Les restriccions reguladores per augmentar l’oferta i la falta d’inversió pública a la gran majoria de països de l’OCDE estarien agreujant els problemes d’accessibilitat a l’habitatge als mercats que estan experimentant una major demanda, com les grans ciutats.
A la gran majoria de països avançats el preu de l’habitatge ha resistit millor del que es preveia el cicle alcista dels tipus d’interès que es va iniciar el 2022. Tot i que és cert que l’enduriment de les condicions financeres va interrompre la clara tendència alcista que va presentar el preu de l’habitatge després de la pandèmia, el descens que ha experimentat des de mitjan 2022 ha estat força moderat en termes generals. Així, el preu agregat de l’habitatge a les principals economies avançades15 va recular el 4,8% entre el 2T 2022 i el 2T 2023 en termes reals, però, en el 3T 2023 (última dada disponible), es va estabilitzar. Malgrat aquest descens, el preu real de l’habitatge agregat es troba el 13,2% per damunt del nivell del 4T 2019 (el 31,1% en termes nominals).
- 15. Indicador del preu de l’habitatge global construït a partir de 25 països avançats. Vegeu International Housing Observatory.
Aquesta dada agregada, però, amaga diferències significatives entre països. Als EUA, el preu de l’habitatge es va alentir el 2023, però no va arribar a recular i continua marcant nous màxims (acumula un creixement del 27,1% en termes reals i del 47,5% en termes nominals des del 4T 2019).
La intensitat de les correccions del preu de l’habitatge és diferent entre els països avançats. Als EUA, el preu de l’habitatge marca nous màxims, mentre que, a Alemanya i a Finlàndia, les correccions són molt significatives.
Els països que van experimentar una major apreciació del preu de l’habitatge després de la pandèmia (el Canadà, Nova Zelanda, Austràlia i els Països Baixos) han patit un ajust notable en relació amb els màxims postpandèmia (a Nova Zelanda, per exemple, les caigudes des de màxims van assolir el 22% en termes reals). No obstant això, malgrat aquestes correccions, el preu de l’habitatge continua sent significativament superior al del 4T 2019 (el 10,2% a Nova Zelanda o el 28,6% al Canadà en termes reals).
Alemanya i Suècia també van experimentar un encariment notable de l’habitatge després de la pandèmia (al voltant del 20% en termes reals), però, en els dos casos, estan patint unes correccions importants del preu de l’habitatge, i les últimes dades encara no mostren signes d’estabilització. El país que presenta un major ajust de l’habitatge en relació amb el 4T 2019 és Finlàndia, malgrat no haver experimentat una apreciació significativa ni abans ni després de la pandèmia.
A la zona intermèdia trobem a països com Irlanda, el Regne Unit, Dinamarca, Noruega i França, on el preu de l’habitatge es va encarir al voltant del 10% en termes reals després de la pandèmia i on, malgrat haver reculat des dels màxims assolits, el preu es troba una mica per damunt del nivell del 4T 2019.
El mercat residencial espanyol es troba a la banda baixa d’aquest ranking (el preu real de l’habitatge ha reculat al voltant del 3% des dels màxims assolits). De fet, Espanya, juntament amb Itàlia, destaca per la relativa estabilitat del preu de l’habitatge en aquest període, en comparació amb l’elevada volatilitat observada a molts països avançats.
Un fenomen que s’observa a gran part dels mercats immobiliaris de les economies avançades és l’escassetat de l’oferta d’habitatge nou en els últims anys, que està sent incapaç de satisfer la fortalesa que encara continua mostrant la demanda, sobretot pel recent impuls demogràfic que s’observa en aquests països, en especial a les grans ciutats. El gràfic de la pàgina següent recull l’oferta d’habitatge nou en relació amb la creació neta de llars, i s’hi compara la situació recent (2022-2023) amb el període prepandèmia (2015-2019). S’hi pot observar que, a la gran majoria de països, aquesta ràtio es troba per sota d’1, la qual cosa indica que la construcció d’habitatge nou no és suficient per cobrir la demanda generada per l’evolució demogràfica. Destaca l’escassetat d’oferta als Països Baixos, a Irlanda, a Dinamarca, a Alemanya, a Àustria o a Espanya, entre d’altres.
La rigidesa de l’oferta és deguda, principalment, a factors de caràcter estructural que requereixen d’importants reformes per dinamitzar-la.
Després de l’impacte inicial de la pandèmia, la demanda d’habitatge en propietat a les principals economies avançades s’ha recuperat amb gran intensitat, mentre que l’oferta s’ha mostrat molt rígida a curt termini.
L’oferta tendeix a ajustar-se lentament davant un xoc de demanda, ja que es triga temps a planificar i a construir noves promocions.16 Una menor elasticitat de l’oferta sol anar associada a unes majors pressions sobre els preus i genera preus més volàtils. La rigidesa de l’oferta es produeix tant per obstacles naturals i geogràfics (muntanyes o mar, per exemple) com per restriccions vinculades a regulacions sobre l’ús del sòl i a altres polítiques relacionades (com la zonificació), que dificulten la promoció d’habitatge nou. En aquest sentit, l’OCDE17 apunta al fet que les restriccions d’oferta reguladores exerceixen un paper important a molts països de l’OCDE i limiten la capacitat de resposta de l’oferta d’habitatge a la demanda creixent, la qual cosa hauria contribuït a augmentar el preu i a reduir l’accessibilitat a l’habitatge.18 Aquestes limitacions són particularment vinculants a les àrees metropolitanes que ja estan altament urbanitzades, on la densitat de població és alta i les regulacions del mercat immobiliari són més prevalents.
- 16. La capacitat de resposta de l’oferta als canvis en la demanda d’habitatge varia de forma considerable en funció dels països. Vegeu Caldera Sánchez i Johansson (2011) i Cavalleri, Cournède i Özsögüt (2019).
- 17. Vegeu el capítol 1 de «Housing Taxation in OECD Countries», OCDE, juliol del 2022.
- 18. Manuel Bétin i Volker Ziemann (2019), «How responsive are housing markets in the OECD? Regional level estimates», OECD Economics Department Working Papers, 1.590.
Altres factors que limiten el creixement de l’oferta són els costos més elevats de construcció i la falta de mà d’obra al sector. A la UE, els costos de construcció han augmentat el 20% entre el 1T 2021 i el 3T 2023, a causa de l’encariment dels materials i de l’energia després de l’inici de la guerra a Ucraïna, i això ha contribuït a l’augment del preu de l’habitatge nou. A més a més, hi ha factors de caràcter més estructural, com les regulacions mediambientals i d’eficiència energètica, que també contribueixen a l’augment dels costos de construcció. Pel que fa a la manca de mà d’obra, la construcció industrialitzada es planteja com una solució per atreure talent jove i per facilitar la incorporació de la dona en un sector molt masculinitzat, alhora que es redueixen els temps de construcció i es millora la qualitat i l’estandardització del producte.
Finalment, un altre factor que ha limitat l’oferta és la falta d’inversió pública en construcció d’habitatge. Segons l’OCDE, durant les dues últimes dècades, les transferències a organitzacions externes a les Administracions públiques per a la promoció d’habitatge han disminuït, de mitjana, més del 50% als països de l’OCDE, mentre que les inversions governamentals directes en promocions han disminuït el 80%.19 Aquesta menor inversió pública es reflecteix en la disminució de l’habitatge social al parc total d’habitatges als països de l’OCDE, la qual cosa ha contribuït a reduir l’accessibilitat a l’habitatge, en particular per a les llars d’ingressos baixos.20
Per revertir aquesta situació, és necessari donar un impuls a la creació de nova oferta d’habitatge, actuant en múltiples fronts: fomentar la creació de sòl finalista, reduir els temps administratius en la concessió de llicències, incrementar la dotació pressupostària per desplegar polítiques públiques d’habitatge, facilitar la reconversió d’usos (per exemple, oficines en zones de baixa demanda terciària i alta demanda residencial), augmentar l’edificabilitat en zones d’elevada demanda i escassetat de sòl, impulsar la col·laboració público-privada per possibilitar la construcció d’habitatge de lloguer assequible (per exemple, mitjançant concessions i drets de superfície), avançar en la construcció d’habitatge industrialitzat i facilitar l’accés al finançament en condicions favorables. Aquestes mesures propiciarien que l’oferta d’habitatge fos prou elàstica per respondre a les necessitats d’habitatge d’una forma més ràpida quan augmenta la demanda, sense generar pressions excessives sobre el preu.
