El despertar del mercat immobiliari portuguès

D’ençà que Portugal va sortir de la crisi el 2014, el seu sector immobiliari ha experimentat una recuperació notable. Així ho reflecteix l’evolució del preu de l’habitatge, que, després d’acumular una caiguda del 16,3% en termes no­­mi­­nals entre els anys 2007 i 2013 (el 22,0% en termes reals), ha crescut el 5,3% anual de mitjana des del co­­men­­ça­­ment del 2014 i s’ha situat en nivells previs a la crisi.1 El major di­­namisme del mercat immobiliari s’observa, també, en l’evo­­lu­­ció de les compravendes d’habitatge a nivell na­­cio­­nal, les quals han crescut a ritme de dos dígits des de l’inici del 2015 (vegeu el primer gràfic).

La reactivació del mercat immobiliari portuguès és, en part, fruit d’un entorn econòmic més favorable. La millora de les perspectives econòmiques i la bona evolució del mer­­cat laboral2 s’han traduït en un augment de la renda disponible de les llars i en una major confiança dels consumidors. Això, juntament amb la millora de les condicions financeres propiciada per la política monetària del BCE, contribueix a la recuperació de la demanda d’habitatge. Així ho evidencien les dades de noves operacions de crèdit hipotecari, amb creixements superiors al 30,0% anual des del 2015. Així mateix, la demanda d’habitatge per part de no residents també incideix de manera molt positiva en la recuperació del sector. La fortalesa de la demanda es­­trangera s’explica, en part, per l’entrada en vigor, el 2009, d’un tractament fiscal més favorable per a residents europeus «no habituals» i per la introducció, el 2012, de la Golden Visa,3 orientada a atreure professionals i inversors extracomunitaris. D’altra banda, la recuperació del sector immobiliari és també el resultat del bon funcionament del sector turístic portuguès, que ha empès molts inversors a adquirir immobles per satisfer la demanda creixent d’allot­­ja­­ment turístic. En aquest sentit, s’observen clares diferències en els preus de l’habitatge entre les zones considerades premium, com els centres històrics de les ciutats o els principals punts turístics, i la resta.

Tot i que el manteniment d’aquesta tendència alcista del mercat pot ser un focus de preocupació, els principals in­­dicadors d’accessibilitat a l’habitatge no alerten d’un so­­breescalfament del sector en termes agregats. En concret, la proporció de llars que destinen més del 40% de la renda disponible a cobrir els costos de l’habitatge4 –un indicador comú d’accessibilitat– es va situar, al final del 2016, en el 7,5%, un nivell molt inferior a la mitjana de la zona de l’euro (l’11,0%). Per la seva banda, la ràtio entre el preu de transacció de l’habitatge i la renda bruta disponible d’una llar mitjana se situa al voltant del 7,5 (vegeu el segon gràfic), un registre similar a la mitjana dels vuit últims anys (del 7,0).

Un altre indicador de referència per avaluar la situació de la demanda d’habitatge de les llars és el nivell d’en­­deu­­ta­­ment. Malgrat el vigor que mostra la concessió de crèdit hipotecari, l’endeutament se situa en el 71,9% del PIB i es con­tinua reduint des del màxim assolit el 2013, malgrat que encara es manté per damunt de la mitjana de la zona de l’euro (el 58,4%).5 Així mateix, és important destacar que, tot i que la major part dels crèdits hipotecaris s’han concedit a tipus variable,6 l’impacte d’una pujada de tipus sobre l’esforç financer de les famílies hauria de ser contingut, ja que s’espera que el BCE normalitzi la política monetària de manera molt gradual.

1. Preu de transacció, en termes nominals. En termes reals, els preus han avançat, de mitjana, el 4,4% anual des del 2014 i se situen encara a la vora del 9,0% per sota del nivell del 2007.

2. La recuperació de l’economia ha guanyat fermesa, en especial des de mitjan 2016, amb creixements del 2,5% interanual de mitjana. Per la seva banda, la taxa d’atur s’ha reduït del 17,5% del 2013 al 8,5% del 3T 2017.

3. Aquest tipus de visat atorga un permís de residència, entre d’altres, als ciutadans provinents de fora de la UE que inverteixin 500.000 euros o més en una propietat a Portugal. Des de la seva implementació, s’han atorgat 5.412 Golden Visa i s’han invertit més de 3.000 milions d’euros en propietats immobiliàries (aproximadament, el 14,0% del total d’inversió estrangera durant el període), segons dades del SEF Portugal i del Banc de Portugal.

4. Cost d’un préstec hipotecari (principal i interessos) o cost del lloguer.

5. Dades d’Eurostat per al 1T 2017.

6. Les hipoteques a tipus variable representaven el 83,4% del total el 2016.