El reloj inmobiliario: ¿hora de levantarse?
En 2008, la situación del sector inmobiliario era una buena muestra de los desequilibrios que presentaba el conjunto de la economía española. Un volumen de transacciones nunca visto, y unos precios que se habían triplicado en once años son buenos ejemplos de ello. Desde entonces, el ajuste que se ha producido en el sector ha sido mayúsculo. El precio de la vivienda acumula una caída del 29,5% (36,4% en términos reales) y el ritmo anual de compraventas se ha reducido en más de la mitad. Ahora, el sector, como el conjunto de la economía, parece que ya está cerca de la estabilización.
La evolución del precio y las compraventas de viviendas suele seguir el mismo patrón a lo largo del ciclo económico. Como si de las manecillas de un reloj se tratara, la situación del sector inmobiliario avanza a lo largo de cuatro fases diferentes: expansión, desaceleración, contracción y estabilización (véase gráfico superior). Este compás se observa claramente en el mercado inmobiliario estadounidense donde, entre 2005 y 2012, las agujas ya han completado una vuelta y han retornado a la fase expansiva (con aumentos del precio y de la venta de viviendas).
¿Y en España? El reloj inmobiliario español se encuentra en una franja horaria distinta de la estadounidense. Así, cuando en 2007 en EE. UU. marcaba fase contractiva, en España justo empezaba a desacelerarse: el precio de la vivienda todavía crecía un 5,8% interanual a pesar de que las compraventas ya caían un 15,2%. La mayor velocidad del ajuste en EE. UU. y la doble recesión que ha experimentado la economía española han aumentado el desfase horario entre ambos mercados. Así, pese a algunos vaivenes debidos al fin de los incentivos fiscales en 2010, el sector inmobiliario español se ha mantenido en fase contractiva prácticamente desde 2008 hasta 2012.
Sin embargo, la fase de estabilización está cada vez más próxima. La compraventa de viviendas, que suele reaccionar antes que los precios a cambios en la oferta y la demanda, empieza a acercarse a tasas de crecimiento positivas. En 2T 2013 se mantuvo prácticamente estable (frente a una caída del 11,5% en 2012), situándose ligeramente por encima de las 320.000 transacciones anuales. A medida que la actividad económica se vaya recuperando en los próximos trimestres, y esto se traduzca en mejoras en el mercado laboral, es de esperar que el ritmo de compraventas pueda ir ganando impulso.
El precio de las viviendas, si bien es cierto que ya ha hecho la mayor parte del ajuste, todavía tiene cierto margen de corrección. En 2012, según la OCDE, el precio de las viviendas en España aún superaba en un 11,5% su valor de equilibrio. Un desajuste menor que el estimado en otros países desarrollados como Bélgica, Francia o Reino Unido. Si tenemos en cuenta la corrección realizada en la primera mitad de 2013, la caída pendiente del precio se situaría, según la OCDE, ligeramente por encima del 5%. Una corrección relativamente reducida en comparación con el ajuste llevado a cabo hasta el momento. La hora de la estabilización parece cercana.
