El rellotge immobiliari: hora de llevar-se?
El 2008, la situació del sector immobiliari era una bona mostra dels desequilibris que presentava el conjunt de l'economia espanyola. Un volum de transaccions mai vist i uns preus que s'havien triplicat en onze anys en són bons exemples. De llavors ençà, l'ajustament que s'ha produït al sector ha estat majúscul. El preu de l'habitatge acumula una caiguda del 29,5% (el 36,4% en termes reals) i el ritme anual de compravendes s'ha reduït en més de la meitat. Ara sembla que el sector, com el conjunt de l'economia, s'ha apropat a l'estabilització.
L'evolució del preu i de les compravendes d'habitatges acostuma a seguir el mateix patró al llarg del cicle econòmic. Com si es tractés de les manetes d'un rellotge, la situació del sector immobiliari avança al llarg de quatre fases diferents: expansió, desacceleració, contracció i estabilització (vegeu el gràfic superior). Aquest compàs s'observa de forma clara al mercat immobiliari nord-americà, on, entre el 2005 i el 2012, les agulles ja han completat una volta i han tornat a la fase expansiva (amb augments del preu i de la venda d'habitatges).
I a Espanya? El rellotge immobiliari espanyol es troba en una franja horària diferent de la nord-americana. Així, quan el 2007 els EUA marcaven una fase contractiva, a Espanya tot just es començava a desaccelerar: el preu de l'habitatge encara creixia el 5,8% interanual, malgrat que les compravendes ja queien el 15,2%. La major velocitat de l'ajustament als EUA i la doble recessió que ha experimentat l'economia espanyola han augmentat el desfasament horari entre els dos mercats. Així, malgrat alguns vaivens propiciats per la finalització dels incentius fiscals el 2010, el sector immobiliari espanyol s'ha mantingut en fase contractiva gairebé des del 2008 fins al 2012.
No obstant això, la fase d'estabilització s'acosta cada vegada més. La compravenda d'habitatges, que sol reaccionar abans que els preus a canvis en l'oferta i en la demanda, es comença a apropar a taxes de creixement positives. En 2T 2013, es va mantenir gairebé estable (en relació amb una caiguda de l'11,5% el 2012) i es va situar lleugerament per damunt de les 320.000 transaccions anuals. A mesura que l'activitat econòmica es vagi recuperant en els pròxims trimestres, i això es tradueixi en millores al mercat laboral, és d'esperar que el ritme de compravendes pugui guanyar impuls.
El preu dels habitatges, per bé que és cert que ja ha fet la major part de l'ajustament, encara té un cert marge de correcció. El 2012, segons l'OCDE, el preu dels habitatges a Espanya encara superava en un 11,5% el seu valor d'equilibri. Un desajustament menor que l'estimat en altres països desenvolupats, com Bèlgica, França o el Regne Unit. Si tenim en compte la correcció realitzada en la primera meitat del 2013, la caiguda pendent del preu se situaria, segons l'OCDE, lleugerament per damunt del 5%. Una correcció relativament reduïda en comparació amb l'ajustament dut a terme fins al moment. Sembla que l'hora de l'estabilització no queda gaire lluny.
