El desajuste entre oferta y demanda determina el comportamiento del mercado inmobiliario español

El mercado inmobiliario continúa mostrando una fortaleza significativa en 2024. El número de compraventas de vivienda de los primeros meses del año ha registrado un ligero descenso respecto al mismo periodo del año pasado, con un descenso del 4,1% interanual en el acumulado de enero a mayo.¹ Se trata de volúmenes de actividad que superan en un 43% el promedio de transacciones de la década pre-COVID (2010-2019). Además, esta resiliencia está siendo generalizada entre los diferentes segmentos de la demanda residencial, aunque destaca el atractivo del que sigue disfrutando la vivienda nueva y la fortaleza de la demanda extranjera, especialmente entre los residentes en nuestro país.

La demanda de vivienda nueva sigue siendo elevada a pesar de haber experimentado un incremento de precio superior al de la vivienda de segunda mano.² Así, las compraventas de vivienda nueva se sitúan en torno a las 110.000, un nivel similar al promedio de los visados de obra nueva de los últimos tres años, lo que sugiere que el mercado absorbe fácilmente toda la producción que se termina. Con todo, las transacciones de vivienda nueva permanecen por debajo de la media de la década 2010-2019, limitadas por la escasez de promoción nueva. Por otro lado, el volumen de actividad en el mercado de segunda mano permanece en niveles muy superiores al promedio histórico, debido a una demanda de vivienda muy vigorosa que no puede ser satisfecha por la obra nueva, y por los menores precios en este segmento de mercado (en media, es un 16% más barata que la nueva, según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, MIVAU).

Las compraventas por parte de población extranjera, tanto de residentes (gracias al flujo de entradas de población) como de no residentes (gracias al atractivo internacional de nuestro país), siguen siendo un factor clave de la resiliencia del mercado residencial. Aunque se esté moderando respecto a los elevados registros de 2022, el volumen de actividad sigue siendo históricamente elevado. En el periodo 2021-2022, las compraventas por parte de extranjeros contribuyeron de forma excepcional al incremento de las transacciones totales en nuestro país, especialmente en las zonas más dinámicas (Madrid y Cataluña) y más turísticas (costa mediterránea y archipiélagos). El análisis de los trimestres más recientes refleja, por un lado, que el descenso de las compraventas de extranjeros se ha producido en el segmento de los no residentes (compradores de segunda residencia internacionales) y, por el otro, que el ritmo de descenso se está moderando en los últimos trimestres. Las nuevas proyecciones de población del INE apuntan a un aumento significativo de la población extranjera residente en España (780.000 personas por año en 2024-2025), lo que apunta a una continuidad del dinamismo de la demanda de vivienda por parte de extranjeros residentes.

3A pesar de que en el conjunto de España el número de transacciones de vivienda en los primeros cuatro meses de 2024 se ha mantenido en niveles similares a los del mismo periodo de 2023 (–4,1% interanual en el acumulado de enero a mayo), el análisis por provincias refleja que las transacciones de vivienda están descendiendo en algunos de los grandes mercados residenciales del país. En la siguiente tabla podemos observar que 15 de las 16 provincias más grandes en términos del número de transacciones³ han experimentado un descenso en el número de compraventas en los cinco primeros meses de 2024.

Las caídas más pronunciadas han tenido lugar en Baleares (–13,8%), Almería (–12%), Sevilla (–10,7%), Girona (–10,2%), Málaga (–9,2%), Cádiz (–8,6%) y Madrid (–8,1%). Estos descensos se acumulan a los registrados en 2023, que en general ya fueron superiores al 10% del total nacional. También cabe señalar los casos de Barcelona y Las Palmas, que a pesar de registrar descensos moderados en los cinco primeros meses de 2024, experimentaron una fuerte caída en 2023. En cambio, en el resto de las provincias, el número de compraventas experimentó un descenso más moderado en 2023 (–7,2% frente al –10% del total nacional) y el comportamiento en 2024 también está siendo más favorable (avance del 2,1% interanual en el acumulado de enero a mayo). La capacidad que pueden tener estos mercados más secundarios para sostener la demanda de vivienda es limitada, por lo que esperamos que se pueda producir una cierta moderación de la actividad en la segunda mitad del año.

Las perspectivas para la demanda de vivienda en los próximos trimestres son favorables, dado que la mayor parte de los factores que han venido apoyando al sector seguirán presentes: dinamismo económico, elevada creación de empleo que favorece el aumento de la renta real disponible, en un contexto de moderación de la inflación, y una situación financiera de las familias favorable. Además, según las nuevas proyecciones de población del INE, el impulso demográfico podría ganar intensidad y al conjunto de factores se debe añadir el descenso de tipos de interés que ha comenzado el BCE. El pasado mes de junio, el banco central acometió la primera bajada de 25 p. b. en los tipos de interés de referencia (refi al 4,25% y depo al 3,75%), y los mercados financieros descuentan que los vuelva a bajar dos veces más en el segundo semestre de 2024. Este descenso de los tipos de interés de referencia se va trasladando a los tipos de interés de mercado: el euríbor a 12 meses se situó en el 3,65% en junio de 2024, unos 0,36 puntos menos respecto al valor de un año atrás, y los mercados financieros contemplan que pueda descender hasta alrededor del 3,25% a finales de 2024.⁴

La fortaleza de la demanda en los primeros meses del año y el hecho de que las perspectivas a corto y medio plazo siguen siendo favorables nos han llevado a elevar nuestra previsión respecto al anterior informe que publicamos a principios de año, de tal manera que esperamos que el volumen de compraventas se sitúe en torno a las 565.000 viviendas anuales en el periodo 2024-2025 (frente a las 550.000 estimadas anteriormente).

A pesar de que los visados de obra nueva han mostrado cierto dinamismo en los primeros cuatro meses de 2024 (+14,4% interanual, hasta las 114.700 viviendas en los últimos 12 meses), la oferta de vivienda nueva sigue siendo insuficiente teniendo en cuenta que en 2023 se crearon 208.000 hogares nuevos, según la Encuesta Continua de Población del INE.⁵ A los factores estructurales que han lastrado al sector durante los últimos años (escasez de suelo finalista, dificultad para encontrar mano de obra especializada, etc.) se unen otros de carácter coyuntural, tales como unos costes de construcción elevados (pese a estabilizarse en 2024, todavía se encuentran un 29% por encima de los costes de 2019) y la incertidumbre regulatoria, entre otros. A pesar de la necesidad de aumentar la oferta de vivienda de forma significativa, las perspectivas son de incrementos moderados en los próximos trimestres, puesto que estos factores difícilmente se resolverán en el horizonte de previsiones actual. En concreto, prevemos que los visados de obra nueva se sitúen alrededor de 115.000 en el conjunto del año 2024 y se eleven gradualmente hasta los 125.000 en 2025.

La reciente actualización de las proyecciones de población y de hogares por parte del INE para los próximos 25 años pone de manifiesto que las necesidades habitacionales del país serán mayores de lo estimado anteriormente. Por un lado, se estima ahora una creación neta de unos 330.000 hogares anuales en el periodo 2024-2028, cuando las anteriores proyecciones contemplaban la creación de unos 215.000 hogares en ese mismo periodo. Por el otro lado, el tamaño medio de los hogares seguirá reduciéndose en los próximos años, incluso con más fuerza que en las anteriores proyecciones. La combinación de hogares más pequeños y una población creciente implica mayores necesidades de vivienda a medio plazo.

Cabe señalar que existe una fortísima heterogeneidad entre regiones en cuanto al desajuste entre oferta y demanda. El gráfico de la siguiente página recoge el número de viviendas terminadas en el periodo 2022-2023 (oferta de vivienda nueva) en cada región en proporción a la creación neta de hogares (demanda de vivienda en propiedad o en alquiler). En algunas comunidades, la vivienda terminada en los dos últimos años se aleja de la demandada, puesto que cubre menos del 30% de los hogares creados (C. Valenciana, Cataluña, Canarias, Murcia y Galicia). Esto supone un factor determinante a la hora de explicar los incrementos de los precios de la vivienda en propiedad y también de las rentas en el mercado del alquiler.⁶ En efecto, los indicadores del precio del alquiler de los principales portales inmobiliarios (precios de oferta de nuevos contratos) anotan incrementos considerables (6,3% interanual promedio entre enero y mayo según Fotocasa, y 12,7% interanual promedio entre enero y junio según Idealista) y con una tendencia ascendente. El fuerte incremento de los precios en los nuevos contratos de alquiler está agravando los problemas de accesibilidad a la vivienda, un aspecto que analizamos en detalle en el artículo «El reto de incrementar la oferta de vivienda asequible en España» en este mismo informe. Con todo, cabe recordar que en 2024 la actualización de la renta del alquiler de los contratos vigentes está limitada a un 3%, si no hay otro acuerdo entre las partes. De hecho, el componente de alquileres del IPC, que recoge la evolución del conjunto de alquileres (nuevos y existentes) muestra incrementos mucho más contenidos, del 2,2% interanual en junio de 2024.

La combinación de una demanda que se modera levemente (pero que resiste mejor de lo esperado) y una oferta que no arranca está presionando al alza los precios de la vivienda. Así, estos se moderaron en 2023 por el impacto del aumento de los tipos de interés, con avances cercanos al 4% tanto según el índice del precio de la vivienda del INE basado en precios de transacción como según el valor tasado de la vivienda libre publicado por el MIVAU. Sin embargo, los precios aceleraron el paso en el segundo semestre de 2023 y repuntaron en el 1T 2024 respecto al promedio registrado en 2023 (en términos interanuales). El incremento ha sido especialmente pronunciado en la vivienda nueva (+10,1% interanual).

En los próximos trimestres prevemos que el descenso de los tipos de interés y el desajuste oferta-demanda seguirán apoyando el crecimiento del precio de la vivienda. Como resultado de todo ello, hemos aumentado la previsión: ahora esperamos que el precio de la vivienda (INE) crezca un 5,0% en 2024 (3,5% estimado anteriormente) y un 2,8% en 2025 (2,5% anterior).

Si tomamos una perspectiva histórica más amplia sobre la evolución del precio de la vivienda, y situamos el punto de referencia en el máximo alcanzado en el boom inmobiliario (3T 2007), se observa que el índice del precio de la vivienda del INE, en términos nominales, se situó en el 1T 2024 un 0,6% por encima del máximo anterior. Sin embargo, en términos reales, se encuentra muy por debajo de los niveles de 2008, un 27% por debajo concretamente. En cualquier caso, sí se observa una importante revalorización en el caso de la vivienda nueva, que se encuentra un 35% por encima de los máximos de 2007 en términos nominales y apenas un 1,8% por debajo, en términos reales. Esta tendencia no sorprende debido a la elevada demanda de esta tipología de vivienda, que satisface mejor las preferencias de los compradores, por sus mejores prestaciones, localización y mayor eficiencia energética, entre otros, y por el mayor impacto del aumento de los costes de construcción en este segmento.