Sembla que el sector immobiliari comença a canviar de rumb. Ja fa diversos mesos que les compravendes presenten taxes de creixement positives, i el preu de l'habitatge va deixar de caure en el 2T 2014. Finalment, la millora de l'activitat econòmica comença a contagiar el sector més castigat per la recessió. No obstant això, tot i que les perspectives són més favorables, és important mantenir la cautela. L'ajust en preus i en activitat ha estat notable, però la sobreoferta d'habitatges es manté elevada.
Com es pot observar, l'activitat ha reculat intensament. El 2013, els habitatges acabats van arribar només a les 60.000 unitats, dos terços de les llars creades en aquest mateix any. Aquesta ràtio se situa lluny dels 1,3 habitatges acabats per llar creada que es van observar, de mitjana, entre els anys 1999 i 2004. Sens dubte, aquestes cotes tan baixes només són sostenibles per l'existència d'un estoc elevat.
Pel que fa als preus, l'ajust també ha estat molt important: des del 2008, han caigut el 38% en termes reals. Així ho reflecteixen els indicadors que tenen en compte la capacitat de pagament de les llars. Com es recull al segon gràfic, la proporció de la renda bruta disponible de la llar mitjana destinada al pagament anual de la quota hipotecària s'ha ajustat de forma molt important en els últims anys, en part per la caiguda del preu de l'habitatge, tot i que també ha contribuït al descens dels costos de finançament. De tota manera, aquest índex es troba encara lleugerament per damunt dels registres considerats d'equilibri. Així, perquè continuï ajustant-se, és necessari que el preu de l'habitatge creixi menys que la renda bruta disponible de les llars.
De tota manera, el factor que més condicionarà l'evolució del sector en els pròxims anys serà l'excés d'oferta. D'acord amb les nostres estimacions, en el 4T 2013, l'estoc d'habitatges nous acabats per vendre se situava lleugerament per damunt dels 600.000, la qual cosa equival a 3,8 vegades les compravendes d'habitatges nous realitzades en l'últim any, una xifra molt semblant al registre màxim del 2012. Malgrat que esperem que el descens d'aquesta ràtio s'acceleri a mesura que avanci la demanda d'habitatges, l'elevat estoc acumulat limitarà a curt i a mitjà termini la capacitat de recuperació de l'activitat i dels preus.
L'anàlisi, a grans trets, de la situació del sector immobiliari no ha de fer oblidar la seva heterogeneïtat inherent. Una característica que, de fet, és probable que s'accentuï en els pròxims trimestres. Als submercats immobiliaris en què l'excés d'oferta és menor o inexistent, es poden començar a percebre pressions alcistes, esperonades per la recuperació de la demanda i per la millora dels costos de finançament. En canvi, als submercats en què l'excés d'oferta es manté elevat, l'ajust continuarà sent lent.
