Està sobreescalfat el mercat immobiliari alemany?
L'actual entorn monetari ultraacomodatici, amb tipus d'interès en mínims històrics i abundant liquiditat global, ha pressionat a l'alça el preu de molts actius financers. En aquest context, sorgeix el temor que apareguin sobreescalfaments en actius d'inversió alternatius, com és el cas de l'habitatge residencial. Aquesta recerca de rendibilitats més elevades es podria incrementar en països amb una forta posició estalviadora, com, per exemple, Alemanya. Tot seguit, s'examina si la preocupació per l'escalfament del mercat immobiliari alemany està justificada o no.
Des que el país va començar a sortir de la crisi el 2009, els preus de l'habitatge van iniciar una tònica ferma de creixement i, el 2014, van acumular un augment del 29% en termes nominals (el 19% en termes reals). Més sorprenent va ser l'avanç dels preus a les set principals ciutats alemanyes, el creixement de les quals, en termes nominals, va ser del 46% entre el 2009 i el 2014. No obstant això, aquestes xifres encara estan lluny de les observades en els booms immobiliaris d'Espanya, del Regne Unit o dels EUA (del 100%, del 72% i del 56% entre el 2002 i el 2007, respectivament).
Per bé que uns creixements d'aquesta magnitud poden semblar preocupants, els principals indicadors d'accessibilitat a l'habitatge no alerten d'un sobreescalfament al conjunt del mercat alemany. En tot cas, ens revelen que el preu de l'habitatge es troba encara per sota de la mitjana històrica. Això s'observa al segon gràfic, en què la ràtio del preu de l'habitatge sobre la renda bruta disponible de les llars i sobre el preu del lloguer es troba encara lleugerament per sota de la mitjana històrica, malgrat l'avanç registrat des del 2009.
En concret, sembla que aquests moviments en els preus dels immobles residencials són conseqüència de les dinàmiques dels fonaments del mercat i no tant d'accions especulatives. L'oferta ha continuat sent cauta, amb un augment de la demanda de visats per a nova construcció del 8% anual de mitjana entre el 2009 i el 2014, malgrat que partia de nivells molt baixos, i amb una inversió residencial que s'ha mantingut per sota dels estàndards històrics. En canvi, la demanda s'ha enfortit, gràcies a les bones perspectives econòmiques, a la robusta evolució del mercat laboral, que ha donat suport a les rendes de les llars, i a factors demogràfics. Entre aquests últims factors, destaquen els fluxos migratoris de l'estranger (el 2013, es va registrar una entrada neta de 437.000 immigrants) i els fluxos migratoris interns cap a les àrees econòmicament més pròsperes, la qual cosa ha provocat que les pressions sobre els preus immobiliaris d'aquestes regions hagin estat més notòries.
En l'actualitat, tot indica que l'oferta comença a guanyar tracció i que els fluxos migratoris s'haurien de suavitzar, en part, a mesura que la resta de la zona de l'euro es comenci a recuperar, la qual cosa contindrà el creixement dels preus immobiliaris. En definitiva, no s'observen senyals d'excessos per al conjunt del mercat. Per tant, ara com ara, sembla que les amenaces per a l'estabilitat financera per part del sector de l'habitatge estan contingudes, tot i que és apropiat monitoritzar-ne de prop l'evolució a les regions més «calentes».
