L’impacte de la COVID-19 sobre la inversió immobiliària comercial a Espanya

Abans de la pandèmia, la inversió en oficines i en actius hotelers era, amb diferència, la de major pes al sector immobiliari comercial espanyol: acumulaven gairebé el 50% del total. El segment residencial comercial (o multifamily, que comprèn els habitatges de lloguer i les residències d’estudiants i per a la tercera edat), el segment detallista i, sobretot, el segment logístic se situaven en un segon pla.

La irrupció de la COVID-19 va capgirar la inversió immobiliària i va provocar que caigués el 24%, fins a uns 9.500 milions d’euros.¹⁹ La peculiaritat de la crisi sanitària va provocar l’establiment de restriccions a la mobilitat nacional i internacional i també a certes activitats econòmiques, la qual cosa va modificar l’atractiu dels diferents actius que componen la inversió immobiliària al nostre país. A grans trets, es van veure menys perjudicats o, fins i tot, afavorits alguns actius detallistes, el sector logístic i els actius residencials. Els primers, beneficiats pel paper dels supermercats com a proveïdors de béns bàsics per a la població; el segon, per l’auge del comerç on-line, i els tercers, per una combinació de factors més heterogenis. L’interès per les residències d’estudiants s’ha moderat per l’expansió de les classes on-line, i les residències de la tercera edat han patit de primera mà l’impacte de la crisi sanitària, però el lloguer residencial ha rebut un nou impuls, gràcies a les iniciatives build-to-rent, i és evident que, si tenim en compte els fonamentals demogràfics del país, la tendència de les residències de la tercera edat continuarà a l’alça.

Al costat oposat se situen els que, fins llavors, havien estat, precisament, els actius estrella del mercat espanyol: l’atractiu de les oficines es va enfonsar per l’avanç del teletreball; els locals comercials (històricament, un dels segments més rellevants del sector detallista) van quedar molt afectats per les limitacions dels horaris d’obertura, d’aforaments, etc. (més o menys estrictes en funció de les regions), i els hotels van patir les conseqüències d’una demanda en mínims.

Com a resultat, el 2020, els actius residencials es van convertir en el principal actiu d’inversió (el 28% del total de la inversió immobiliària), seguits del segment detallista (prop del 25% del total) i logístic (gairebé el 15%). En canvi, la inversió en oficines i en hotels va quedar per sota del 20% del total.²⁰

Si comparem l’evolució de la inversió immobiliària a Espanya amb l’europea, observem que, al continent, l’enfonsament de la inversió en oficines no solament ha estat inferior, sinó que, després de l’impacte de la pandèmia, continua sent, amb diferència, la principal inversió immobiliària comercial (prop del 35% del total), gràcies a la reactivació que van viure durant la segona meitat de l’any els grans centres financers de la regió (Alemanya, el Regne Unit i els Països Baixos). Per la seva banda, el pes del sector retail va caure a Europa en relació amb els anys anteriors, més llastat, en aquest cas, per les restriccions a la mobilitat i al negoci. De tota manera, sí que s’observa una tendència comuna a Espanya i a Europa: l’auge del sector logístic (associat a la major penetració del comerç on-line) i el deteriorament dels actius associats amb els allotjaments i amb els hotels, castigats per l’escassa mobilitat internacional.

El 2020, la inversió al segment residencial comercial, que comprèn l’habitatge per a lloguer i les residències d’estudiants i de la tercera edat, va repuntar fins als 2.600 milions d’euros i va duplicar amb escreix la inversió del 2019. Preveiem que aquest augment de la inversió en actius residencials es consolidarà en els propers anys, perquè l’oferta d’aquesta mena d’actius és escassa al mercat espanyol, sobretot quan es compara amb la d’altres mercats europeus similars, i perquè la demanda d’habitatge residencial de lloguer continua augmentant de manera gradual i se situa al voltant dels 4,3 milions de llars el 2020, al voltant del 23% del total (significativament per sota del 30% de la mitjana de la UE).

La demanda creixent i l’escassetat d’oferta han incrementat l’interès dels inversors pels actius residencials, en un moment en què les iniciatives build-to-rent es comencen a estendre al nostre país. De fet, estan sorgint iniciatives público-privades per a l’augment de l’oferta d’habitatge de lloguer, les quals aniran a més gràcies al suport per part dels fons de recuperació europeus. Al costat oposat, un dels factors que limita la inversió al sector és la intenció de controlar les rendes i d’intervenir els preus.

El sector logístic ha estat un dels més resilients el 2020, sobretot pel que fa al mercat del lloguer. El 2020, el volum d’inversió va ser millor del que s’esperava, al voltant dels 1.428 milions d’euros, i, de cara al 2021, s’espera que assoleixi un nou màxim històric. Les bones dades d’aquest segment del CRE s’expliquen pels efectes del confinament de la població, que han permès un repunt sense precedents del comerç on-line i que han generat un auge inevitable de la logística de proximitat, que, al seu torn, ha provocat un interès elevat per part dels inversors pels actius d’última milla en ciutats de més de 100.000 habitants, una tendència que es mantindrà en els propers anys.

Pel que fa a les rendes, amb les prime a Madrid (5,5 €/m²/mes) i a Barcelona (7 €/m²/mes), han romàs estables a tots els mercats logístics el 2020, una tendència que s’espera que tingui continuïtat el 2021. L’estabilitat pot sorprendre, tenint en compte l’elevada demanda, però aquest efecte ha estat compensat per la incorporació al mercat de nova superfície.

De cara al 2021, s’espera que el comportament del sector sigui similar, sobretot en la mesura que el comerç on-line s’ha instaurat en els hàbits de consum d’una gran part dels consumidors espanyols. A mitjà i a llarg termini, els reptes del sector logístic espanyol passen per aconseguir una major automatització, per impulsar una major eficiència de la logística de proximitat (acostar els paquets al consumidor final) i per concedir més importància a la sostenibilitat i a la qualitat de l’ocupació al sector.

Segons la consultora immobiliària JLL, la inversió immobiliària detallista va augmentar el 40% el 2020 al mercat espanyol, fins als 2.250 milions d’euros. Es tracta d’un registre sorprenent, atès el context de fortes restriccions sobre el comerç presencial, i és possible que una gran part de l’augment sigui un efecte correcció després d’uns volums d’inversió el 2019 especialment reduïts. Si comparem la dada amb la mitjana dels tres anys anteriors, s’observa una caiguda del 30% en la inversió immobiliària detallista el 2020.

Pel que fa als tipus d’actius, els centres comercials van ser els que van concentrar la major part de la inversió immobiliària, amb un volum d’uns 1.100 milions d’euros, tot i que és cert que el 80% d’aquesta xifra se centra, exclusivament, en dues grans operacions (Intu Asturias i Puerto Venecia), que es van negociar i es van tancar a l’inici de l’any, abans de l’esclat de la pandèmia. En altres paraules, si s’exclouen aquestes operacions, es tractaria del nivell d’inversió més baix des del 2013.

Tot seguit se situaria, en volum, la inversió en supermercats, que va batre el màxim històric el 2020 amb una inversió d’uns 600 milions d’euros, que representa el 30% de la inversió immobiliària detallista, quan, entre el 2017 i el 2019, amb prou feines representava el 5%-10% del total. El seu èxit no sorprèn: ha estat un dels sectors que ha sortit més reforçat de la crisi sanitària, gràcies al seu paper de proveïdor de la població.

En canvi, els locals comercials, sobretot de comerç tèxtil, d’oci i de restauració, van ser els actius immobiliaris més perjudicats. En primer lloc, han estat especialment llastats per les restriccions (sobre aforaments, sobre límits horaris i sobre tancaments forçosos) i pel descens de les arribades de turistes (el –77% el 2020). En segon lloc, la pandèmia ha accelerat el creixement del comerç on-line i ha provocat un cert excés d’oferta de locals comercials.

D’altra banda, les rendes dels actius immobiliaris van baixar de forma generalitzada al llarg del 2020, a conseqüència de la crisi sanitària. L’absència de compradors i la recessió econòmica derivada de la crisi sanitària han propiciat un augment de les taxes de desocupació i de la disponibilitat de locals i han disparat la rotació entre operadors. No solament han tancat els establiments petits, sinó que les grans marques també han reduït els locals físics, al mateix temps que potenciaven l’e-commerce. Com a resultat, segons les dades de JLL del final del 2020, les rendes prime a high street (locals de 100 m² o més) van caure el 16% interanual a Madrid i el 18% a Barcelona. Per la seva banda, les rendes prime en centres i en parcs comercials a Espanya també van recular al llarg del 2020, però ho van fer menys, amb caigudes entre el 10% i el 12,5% interanual.

Finalment, l’expansió del 5G i de la fibra òptica i la major penetració de les noves tecnologies digitals, com l’internet de les coses o la computació al núvol, han estat estretament vinculades a algunes de les conseqüències que ha tingut la pandèmia (com l’auge del teletreball), on ha quedat clara la importància de la connectivitat perquè la vida econòmica i social no s’aturi. En aquest sentit, sorgeix l’interès entre els inversors per un actiu comercial cada vegada més atractiu, els centres de dades. En el cas d’Espanya, la seva posició geogràfica, les noves connexions mitjançant cables submarins amb Amèrica i amb Àfrica, la bona connectivitat i l’alta penetració de les energies renovables impulsen noves implantacions d’aquesta mena d’actius. De fet, el 2020, la inversió en aquesta mena de centres es va disparar per damunt del 20% anual.

La inversió al sector de les oficines va recular el 53% el 2020 en relació amb l’any anterior i el 47% en relació amb la mitjana dels quatre últims anys (2015-2019). De manera similar, la demanda de lloguer d’oficines va caure el 42% a Madrid (334.000 m² de superfície ocupada) i el 64% a Barcelona (140.000 m²). Prenent els dos centres econòmics en conjunt, la superfície ocupada d’oficines es va enfonsar més del 50% anual, fins a nivells mínims similars als del 2009 i el 2012, arran de la crisi financera i de la crisi del deute sobirà, respectivament. Cal assenyalar que la contractació d’oficines a Madrid i a Barcelona s’havia mantingut més o menys estable en els cinc anys previs a la pandèmia (vegeu el següent gràfic), molt lluny dels nivells anteriors a la crisi financera del 2008. Pel costat de l’oferta, les taxes de desocupació van augmentar al llarg de l’any passat (l’11% a Madrid i el 8% a Barcelona), arran de la finalització d’alguns projectes en construcció i d’un retorn al mercat de segona mà, amb renovacions de contractes amb reducció de superfície i amb subarrendaments per adaptar-se a una demanda més baixa.

És important assenyalar que la pandèmia ha servit per accelerar les tendències que es venien observant al sector de les oficines. Tradicionalment, la taxa de penetració del teletreball a Espanya es trobava entre les més baixes d’Europa:²¹ el 3,2% el 2019 en relació amb el 9,9% a la UE, segons Eurostat. Un cop superada la pandèmia, pocs dubten que el retorn presencial a l’oficina serà una mica menor que abans de la COVID-19, de manera que la demanda d’espais físics per part de les empreses es veurà reduïda de manera estructural, tot i que no d’una forma dràstica ni abrupta. No obstant això, hi ha un seguit de factors que serviran per atenuar aquesta menor demanda de contractació d’oficines.

En primer lloc, malgrat que s’incrementi el nombre d’hores de teletreball, les oficines del futur²² hauran d’afrontar pics d’assistència (dies centrals de la setmana) i, al mateix temps, hauran d’evitar que hi hagi espai sense utilitzar els dies menys concorreguts (dilluns i divendres). En segon lloc, sembla obvi que, a curt i a mitjà termini, caldrà augmentar la distància social entre els treballadors, a conseqüència dels canvis de comportament que ha implicat la pandèmia. Es tracta d’un canvi radical en relació amb el món pre-COVID, quan la tendència era d’alta densificació. Finalment, caldrà redissenyar les oficines per adaptar-se a una forma de treball nova que combini remot i presencial, incrementant la superfície dedicada a espais col·laboratius i a serveis i compensant, així, el menor espai requerit per als llocs individuals. En aquest sentit, els espais coneguts com flexibles (centres de negocis dinàmics que s’ajusten a les necessitats de les empreses) han centrat l’interès de les companyies en l’últim any: a Madrid i a Barcelona, les operacions en aquest segment han augmentat el 85% en el 1T 2021, segons les dades de la consultora immobiliària CBRE.

En balanç d’aquestes forces contraposades, el més probable és que, a curt i a mitjà termini, la demanda d’oficines se suavitzi, malgrat que no s’espera una caiguda significativa o preocupant. En realitat, es tracta d’una tendència que ja s’esperava abans de la pandèmia i que s’hauria produït de tota manera, malgrat que en un horitzó temporal més prolongat.

En aquest sentit, de cara a la segona meitat d’enguany, esperem una moderació de les taxes de desocupació observades durant els mesos més durs de la pandèmia, tot i que es mantindrà per sota de les xifres d’anys anteriors. En termes de renda, la feblesa actual de la demanda suggereix que es continuarà ajustant a la baixa al llarg del 2021 i que es recuperarà a partir del proper 2022, a mesura que es reactivi de forma més significativa la demanda.

No hi ha dubte que, en un país amb un pes fort del turisme com el nostre, el sector hoteler ha estat un dels més perjudicats per les restriccions a la mobilitat, tant local com internacional. Això ha comportat que registrés un fort descens de la demanda (les pernoctacions van caure el 73% el 2020), de l’oferta (el –40% d’establiments oberts) i de la rendibilitat (el –57%, segons l’índex RevPAR). En termes de transaccions immobiliàries, la inversió en actius hotelers va caure el 61% el 2020, fins a uns 950 milions d’euros, segons CBRE. Malgrat que es tracta del pitjor registre des del 2013, quan l’economia estava encara digerint les crisis financera i del deute, les dades no sorprenen en un context d’elevada incertesa sobre la recuperació del sector; d’uns gestors i d’uns propietaris més preocupats per les renegociacions de la renda, pels protocols de seguretat i per la gestió diària dels costos dels seus actius, i d’expectatives de compradors i de venedors molt allunyades entre si.

Demanda hotelera gairebé nul·la, llevat de l’estiu, i oferta al 50%

Pe que fa al 2021, l’èxit de la campanya de vacunació a Espanya i als principals mercats emissors europeus, juntament amb la posada en marxa del certificat COVID digital de la UE, suggereix una major mobilitat del turista nacional i l’arribada d’un major nombre de turistes internacionals (malgrat que no esperem que es reprenguin tan de pressa les xifres del 2019), la qual cosa permetrà una millora de l’activitat al sector. No obstant això, com ja va succeir durant l’estiu del 2020, la recuperació assolirà diferents velocitats: al capdavant se situaria el turisme rural, poc massificat i menys dependent del turista internacional; tot seguit, se situaria el turisme de ciutat i de les destinacions insulars de platja, especialment dependents de les arribades de turistes estrangers, i, en últim lloc, se situaria el segment corporatiu i d’esdeveniments (MICE, per les sigles en anglès), desplaçat pel teletreball i per les reunions telemàtiques, gràcies a l’expansió de les tecnologies estandarditzades al llarg de la pandèmia.

A més a més, tot fa pensar que les posicions entre propietaris i inversors s’acostaran enguany. Pel costat dels actuals propietaris d’actius hotelers, les tensions de caixa acumulades en l’últim any i mig i el final de les carències dels lloguers podrien obligar alguns propietaris hotelers a desprendre’s d’alguns actius durant el 2021. Pel costat dels inversors, el fort interès que continua despertant el sector hoteler espanyol se suma a un entorn de tipus baixos, a una alta volatilitat borsària i a una menor rendibilitat en altres actius de Commercial Real Estate (CRE). Durant el 1T 2021, s’han tancat diverses operacions d’envergadura, per valor d’uns 230 milions d’euros, i s’espera que l’activitat inversora agafi realment el ritme durant el segon semestre de l’any, quan s’aixequin les restriccions a la mobilitat i el sector turístic es comenci a recuperar. En aquest sentit, malgrat que, atesa  les circumstàncies, una correcció en els preus és inevitable, la veritat és que la confiança dels inversors en el sector turístic espanyol permetrà contenir en certa manera els descomptes en les operacions, si més no en les considerades més prime o estratègiques.²³

A tall de resum, podem destacar les següents tendències generals pel que fa al impacte de la COVID-19 sobre la inversió CRE:

• Els actius immobiliaris que generen més interès entre els inversors immobiliaris són aquells que s’han mostrat més resilients o menys afectats per les conseqüències de la pandèmia: els actius immobiliaris residencials (anomenats actius multifamily), els actius logístics (associats a l’auge de l’e-commerce) i els centres de dades (per les necessitats creixents de connectivitat), a més de determinats actius immobiliaris detallistes (principalment, supermercats).
• En canvi, es modera la demanda o es redueix l’interès dels inversors pels actius més perjudicats per les conseqüències de la pandèmia: l’auge del teletreball va disminuir la demanda d’oficines, una tendència que es mantindrà en la mesura que augmenti la penetració del teletreball al mercat laboral espanyol; mentre que els actius hotelers es van veure perjudicats per l’escassa mobilitat local i internacional, un aspecte que s’anirà capgirant a mesura que es reprengui la normalitat en termes de mobilitat.