Lo que revela el 'big data' sobre la oferta de vivienda nueva y las tendencias demográficas en España

La evolución demográfica de un país o de una población es el principal determinante de la demanda estructural de vivienda a largo plazo en dicho país o población. Ambas variables pueden diferir en determinados momentos del tiempo, pero cuando se dan situaciones de divergencia dilatadas por largos periodos se pueden generar importantes desequilibrios, bien por un exceso de oferta, que puede dar lugar a un elevado stock de vivienda sin vender (como ocurrió en España en los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008), bien por una oferta insuficiente para cubrir la demanda de vivienda estructural por la formación de nuevos hogares. Como veremos en este artículo, esta es la situación en la que se encuentra actualmente el mercado inmobiliario español y, más concretamente, las grandes urbes y algunas zonas costeras.

Empezando el análisis para el conjunto de España y tomando una perspectiva temporal amplia, el siguiente gráfico muestra el número de visados de vivienda por cada nuevo hogar creado desde 1997. En él se puede observar el boom que vivió el sector de la construcción entre 1997 y 2007, con un promedio de 1,6 viviendas nuevas por cada nuevo hogar creado. En este periodo, la inversión residencial como porcentaje del PIB prácticamente se duplicó: del 6,2% del PIB que representaba en 1997 aumentó hasta el 11,8% en 2006. Esta situación de desequilibrio (exceso de oferta) desembocó en la acumulación de un elevado stock de vivienda nueva sin vender, que alcanzó un máximo de 650.000 viviendas en 2009, según estimaciones del MITMA.

La necesidad de absorber este elevado stock provocó que la construcción de vivienda fuera muy limitada entre 2008 y 2013, periodo en el que se produjo un intenso ajuste de los precios de la vivienda y de capacidad en el sector. A partir de 2014, el mercado inmobiliario se empezó a reactivar, con los primeros avances positivos en precios y en compraventas. Sin embargo, el crecimiento de la oferta de vivienda nueva siguió siendo muy limitado en el primer año de este nuevo ciclo expansivo por la existencia todavía de un importante stock de vivienda por absorber (estimado en más de 500.000 viviendas en 2014) y por el reducido crecimiento de la población (86.000 hogares nuevos en 2014).¹⁰ Aunque entre 2015 y 2019 la formación de hogares siguió siendo muy baja (unos 64.500 hogares por año), la producción de vivienda nueva fue ganando tracción, pasando de los 64.000 visados de obra nueva en 2015 a los 106.000 en 2019. De este modo, el número de visados de vivienda por cada nuevo hogar creado volvió a situarse por encima de 1, a pesar de que el stock de vivienda nueva sin vender era todavía muy elevado (457.000 viviendas estimadas en 2019), pero muchas de estas viviendas se consideran obsoletas o se encuentran en ubicación con muy baja demanda.

En el periodo más reciente (2020-22),¹¹ como consecuencia de la pandemia primero y por el alza de los costes de construcción después, se ha vuelto a una situación de insuficiente oferta de vivienda para cubrir la demanda de una población cuyo crecimiento ha vuelto a ganar dinamismo. Así, en los últimos tres años, se han creado en España unos 420.000 nuevos hogares,¹² pero el número de viviendas iniciadas apenas ha alcanzado las 300.000.¹³ A continuación, mostramos dónde es más acusada la falta de oferta de vivienda en relación con las tendencias demográficas: en aquellos municipios con mayor crecimiento poblacional, como las grandes urbes y algunas zonas de la costa.

Un fenómeno bien conocido es que la distribución territorial de la población en España es muy desigual. Además, las diferencias geográficas se han ido acentuando con el tiempo, puesto que la población tiende a concentrarse donde hay más oportunidades laborales y mayor dinamismo económico.¹⁴ Este fenómeno de concentración de población en zonas ya de por sí muy pobladas genera una presión adicional a la demanda de vivienda en unos mercados inmobiliarios que ya suelen encontrarse bastante (o muy) tensionados. Es por esta razón que sería conveniente que la construcción de vivienda se concentrara en dar respuesta a esta demanda, ya sea con construcción en aquellos municipios con mayor dinamismo demográfico o en zonas próximas, para lo que puede ser necesario también desarrollar medios de transporte que «acerquen» unas zonas a otras.

Para analizar esta cuestión, usamos una nueva base de datos pormenorizada de los visados de obra nueva con su geolocalización,¹⁵ lo que nos permite cruzar la información de la ubicación exacta de cada nueva promoción de viviendas con las tendencias demográficas en esa zona. En concreto, para cada ubicación (un municipio o distrito), calculamos una métrica, que denominamos «desequilibrio», y que mide la escasez relativa de vivienda a partir de la comparación entre el número de visados de obra nueva acumulados entre 2020 y 2022, y la creación neta de hogares en ese mismo periodo. Esta métrica toma valores comprendidos entre +1 y –1. Valores positivos (más cercanos a 1) de esta métrica de desequilibrio indican la creación de más hogares que viviendas iniciadas, es decir, una oferta de vivienda insuficiente. Por otra parte, valores negativos indican que se inició la construcción de más viviendas que hogares creados.¹⁶

Los mapas de las siguientes páginas muestran el resultado de dicho cálculo. Resulta evidente que los municipios con insuficiente oferta de vivienda nueva en relación con la formación de hogares se extienden a lo largo de la costa mediterránea, los archipiélagos y alrededor de los grandes núcleos urbanos, entre los que destacan Madrid (desequilibrio de 0,42) y Barcelona (0,46), aunque también se observan valores muy elevados en otras ciudades muy pobladas como Murcia (0,53), Terrassa (0,49), La Coruña (0,42), Vigo (0,41), L’Hospitalet de Llobregat (0,40), Sabadell (0,34) o Zaragoza (0,25). Sin embargo, ello no implica que no se esté construyendo en estos municipios. En efecto, si dividimos los municipios entre los que presentan escasez de vivienda (desequilibrio >0) y el resto, obtenemos que un 51% de los visados de obra nueva en los últimos tres años se ubican en municipios con escasez de vivienda. No obstante, estos municipios concentran un 61% de la población española y el 96% de los nuevos hogares creados en España entre 2020 y 2022. Es decir, a pesar de que una parte significativa de las nuevas promociones de vivienda se ubiquen en municipios con elevado dinamismo demográfico, el incremento de la oferta es insuficiente para cubrir la pujante demanda.¹⁷

Por otra parte, es importante matizar que en las localizaciones donde el número de viviendas iniciadas supera la creación de hogares (desequilibrio <0) no se detecta un desequilibrio reseñable relacionado con un «exceso de oferta»: las diferencias no son muy abultadas en general y suelen observarse en municipios relativamente pequeños (con un número de viviendas iniciadas pequeño en valor absoluto). Además, hay que señalar que la métrica usada no tiene en cuenta otros determinantes de la demanda, como podrían ser la demanda de segunda residencia (doméstica y extranjera), la demanda temporal (de trabajadores itinerantes, estudiantes o turistas) o la demanda por reposición de viviendas obsoletas (depreciación de viviendas).

Si hacemos zoom en Cataluña y Madrid, observamos que la escasez de oferta no se circunscribe solamente a las capitales de las comunidades, sino que muchos otros municipios de su alrededor la sufren. Este fenómeno se observa de forma muy clara en el área metropolitana de Barcelona, donde algunos municipios como Santa Coloma de Gramenet (0,72) o Sant Just Desvern (0,79) presentan un «desequilibrio» muy superior al de Barcelona ciudad (0,46). Esta escasez también se observa en los municipios más poblados de la tercera y cuarta corona (Terrassa, Sabadell, Rubí, etc.), en la costa del Maresme (Mataró, Premià de Mar o Calella) y en algunos municipios de la Cataluña central, no tanto por el dinamismo demográfico sino por la muy limitada oferta de vivienda nueva (Berga, Vic, Manlleu, Igualada, etc.).

Las conclusiones para las ciudades de Barcelona y Madrid son similares: en la mayoría de los distritos existe una notable escasez de vivienda en relación con la formación de hogares. Las únicas excepciones son los distritos en los que se encuentran las principales zonas de desarrollo urbano actualmente, como es el distrito de Sant Martí en la ciudad condal y los distritos de Vicálvaro, Arganzuela y Barajas en la ciudad de Madrid.

Para ahondar un poco más en las diferencias geográficas, en el gráfico de la siguiente página mostramos los datos municipales agregados por provincia.¹⁸ En él se observa una relación positiva entre el desequilibrio promedio de la provincia y la creación neta de hogares. La Comunidad de Madrid, con 31.350 nuevos hogares entre 2020 y 2022, sobresale como la región con mayor dinamismo demográfico. En esta región, un 76% de los 128 municipios de la comunidad para los que disponemos de información presentan insuficiente oferta (desequilibrio >0), un 81% de la población de la comunidad vive en estos municipios y el «desequilibrio» promedio es del 0,26. En la provincia de Barcelona, los datos son similares: un 72% de los 192 municipios con información presentan escasez de oferta, un 85% de la población de la provincia vive en estos municipios y el «desequilibrio» promedio es del 0,35. Los datos en las provincias más turísticas son incluso algo más tensionados (véase la siguiente tabla).

Finalmente, conviene analizar si la escasez de oferta está generando una presión adicional en el crecimiento del precio de la vivienda en estos municipios. Para responder a esta pregunta, estimamos una regresión lineal del crecimiento del precio de la vivienda acumulado entre el 4T 2019 y el 3T 2022 sobre la métrica de «desequilibrio» y controlando por el nivel de precios del 4T 2019.¹⁹ El coeficiente estimado es positivo y significativo, lo que sugiere que los municipios con mayor desequilibrio habrían experimentado un mayor crecimiento del precio de la vivienda.²⁰

En este artículo hemos mostrado que, en las ubicaciones con mayor dinamismo demográfico, la construcción de nueva vivienda es insuficiente para cubrir la pujante demanda. La problemática de la escasez de oferta podría acrecentarse en los próximos años puesto que se espera que la población siga creciendo gracias a la inmigración.²¹ En concreto, según las nuevas proyecciones de población del INE, en los próximos cinco años se podrían crear unos 217.000 nuevos hogares por año. Asimismo, la evolución demográfica seguirá siendo muy desigual en términos geográficos, pues se prevé una mayor creación de hogares precisamente en las provincias que ya presentan una insuficiente oferta de vivienda (véase la última columna de la tabla de la página anterior).

Esta falta de oferta de vivienda en las zonas económicas más dinámicas no es un fenómeno exclusivo de España, sino que también se observa en otros países europeos y en EE. UU.²² A medida que las personas migran en búsqueda de empleo, educación y oportunidades económicas, la demanda de vivienda en las regiones económicamente más productivas supera de lejos la producción de viviendas nuevas.

En España, el sector de la promoción y la construcción residencial señala varios factores que limitan el crecimiento de la oferta en estas zonas más congestionadas, entre los que destaca la escasa disponibilidad de suelo, un aspecto íntimamente relacionado con las distintas normativas urbanísticas que en muchos casos dificultan la generación de nuevo suelo para fines residenciales. Otros aspectos administrativos, como la lentitud en la tramitación de licencias o la inseguridad jurídica, junto con otros factores, como la escasez de mano de obra, el incremento de los costes de construcción o algunos problemas de desabastecimiento de determinados suministros, son otras de las principales razones que limitan la promoción de obra nueva. Además, en el actual contexto económico, es muy probable que muchas empresas del sector se vean obligadas a postergar el lanzamiento de nuevos proyectos ante el empeoramiento de la situación macroeconómica y por el impacto del aumento de los tipos de interés sobre la demanda.