¿Dónde crece más el precio de la vivienda en España?
El precio de la vivienda ha repuntado con fuerza desde mediados del año pasado, pero la evolución está siendo muy desigual entre municipios y regiones. Un factor que está contribuyendo a esta heterogeneidad geográfica es la recuperación de la demanda extranjera: los precios de la vivienda en los municipios más turísticos crecen con más vigor que en los no turísticos. Los modelos de previsión del precio de la vivienda de CaixaBank Research, basados en el big data y en técnicas de machine learning, apuntan a una desaceleración moderada del precio de la vivienda en los próximos trimestres.
El precio de la vivienda muestra una tendencia alcista de forma generalizada en toda la geografía española, pero la intensidad del crecimiento está siendo muy desigual.4 Así, en el 1T 2022, prácticamente todas las provincias registraron un avance interanual del precio de la vivienda (solamente retrocedió ligeramente en Soria, Zamora y Álava), mientras que más de la mitad de las provincias anotaron avances superiores al 5%. Tarragona, con un crecimiento del 11,1% interanual, es la provincia donde más aumentó el precio. De este modo, el precio de la vivienda ya supera los niveles prepandemia (4T 2019) en el 80% de las provincias, y el 20% restante está muy cerca de alcanzarlo.
También en la gran mayoría de los municipios mayores de 25.000 habitantes se observan crecimientos generalizados (solamente un 10% experimentó una caída moderada en el 1T 2022), y se registran avances superiores al 10% en cerca de un 20% de las localidades. Este crecimiento a distintas velocidades está provocando un aumento de la dispersión en los precios de la vivienda: la distancia entre la provincia (o el municipio) más caro y el más barato sigue ampliándose.5
- 4. En este artículo usamos el precio de la vivienda publicado por el Mitma (valor de tasación de la vivienda libre), puesto que se publica con desagregación provincial y para los municipios de más de 25.000 habitantes.
- 5. Otras medidas de dispersión, como la desviación estándar del precio de la vivienda, también se encuentran en máximos desde el inicio de la serie de datos (1T 2005), tanto a nivel provincial como municipal.
El precio por metro cuadrado en San Sebastián (el municipio más caro mayor de 25.000 habitantes) es 7,5 veces superior al de Puertollano (el más barato). Esta es la mayor distancia observada desde 2005, año a partir del cual tenemos datos.
Los modelos de previsión del precio de la vivienda de CaixaBank Research, que usan grandes cantidades de información (big data) y se basan en técnicas de machine learning,6 apuntan a una moderación de estos ritmos de crecimiento en el próximo año. En concreto, según estos modelos, el precio promedio de los municipios mayores de 25.000 habitantes avanzará un 5,8% interanual en el 1T 2023 (frente a un avance del 8,1% en el 1T 2022).7 Se espera una apreciación de la vivienda superior al 10% en el 16% de los municipios (frente al 20% actual). Y también merece la pena destacar que se amplía la parte baja de la distribución: el porcentaje de municipios para los que se espera un retroceso en el precio de la vivienda a un año vista es del 14%, frente al 10% actual (véase la última columna del siguiente gráfico).
- 6. Estos modelos usan previsiones del PIB por comunidades autónomas como el principal factor macroeconómico, y gran cantidad de indicadores sociodemográficos y del sector inmobiliario (basados en datos internos de CaixaBank y datos externos de fuentes contrastadas) para capturar la evolución diferencial del mercado inmobiliario en cada localización.
- 7. Promedio del precio de la vivienda de los municipios, ponderado por población (2021).
La notable apreciación de la vivienda que se ha producido en el último año se apoya en unos factores de base, comunes en todo el territorio, que han impulsado el aumento de la demanda de vivienda a nivel agregado (entre ellos, el fin de las restricciones de la pandemia, la creación de empleo, las condiciones financieras favorables, etc.). Al mismo tiempo, factores de carácter más local están presionando al alza la demanda de vivienda en determinadas zonas. En este ámbito, destaca la pujanza de la demanda extranjera, responsable de buena parte del repunte de las compraventas registradas en la costa mediterránea y los archipiélagos desde mediados de 2021.
El siguiente gráfico muestra que el precio de la vivienda crece con más fuerza en aquellas provincias en las que el peso de las compraventas de extranjeros es mayor. Alicante, la provincia con el mayor peso de compraventas de extranjeros (37%), ha experimentado un incremento acumulado del precio de la vivienda del 7,4% entre el 4T 2019 y el 1T 2022 (cayó un 2,2% en 2020, pero se ha recuperado con vigor desde entonces). Baleares, Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Girona son otras provincias turísticas que destacan también por un repunte del precio de la vivienda.8
- 8. Nótese que esta correlación entre demanda extranjera y crecimiento de los precios no implica causalidad. En el artículo «El impacto de la crisis sanitaria del COVID-19 sobre el mercado de la vivienda en España» (Banco de España, 2021) se encuentra que el efecto de las compras netas de los extranjeros no residentes sobre los precios de la vivienda no es estadísticamente significativo una vez se tiene en cuenta el crecimiento de la población.
A nivel municipal se observa un patrón similar. El siguiente gráfico muestra la evolución del precio de la vivienda en los municipios clasificados como turísticos y no turísticos a partir del porcentaje de gasto en TPV de CaixaBank con tarjetas extranjeras.9 En 2020, los municipios turísticos experimentaron un ajuste del precio de la vivienda más acusado (–2,1% interanual en el 4T 2020 frente a un 3,4% en los municipios no turísticos), pero el repunte desde entonces también ha sido más marcado (10,2% interanual en el 1T 2022 frente a un 6,3% en los municipios no turísticos). Si nos fijamos en el incremento acumulado del precio de la vivienda entre el 4T 2019 y el 1T 2022, el avance es muy similar (9,8% frente a 9,5%).
- 9. Los datos oficiales de compraventas de vivienda por municipios no proporcionan el desglose según la procedencia de los compradores, por lo que recurrimos a datos internos de CaixaBank para clasificar los municipios entre turísticos y el resto. En concreto, si el gasto con tarjetas extranjeras en TPV CaixaBank fue superior al 10% del total en 2019, clasificamos a ese municipio como turístico.
El precio de la vivienda crece con más vigor en las zonas turísticas, pero en estas zonas se espera una ralentización algo más marcada en el próximo año.
De cara a los próximos trimestres, las previsiones sobre la evolución de los precios de la vivienda a nivel municipal10 muestran una moderación del ritmo de crecimiento, tanto en los municipios turísticos como en los no turísticos. En concreto, el modelo predice un incremento promedio del precio de la vivienda del 4,8% en los municipios no turísticos y un aumento ligeramente superior, del 7,7%, en los municipios turísticos. Estas previsiones, aunque positivas, son más contenidas que los avances registrados en el 1T 2022.
- 10. Obtenidas a partir de los modelos de aprendizaje automático de la herramienta de big data inmobiliario de CaixaBank.
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