Si s'hagués de marcar un punt d'inici de la Gran Recessió, pocs dubtes hi hauria que tot va començar al sector de l'habitatge nord-americà, amb la crisi de les hipoteques subprime. Paradoxalment, quan moltes economies encara continuen patint els efectes de la crisi, amb països com Espanya i Itàlia que continuaran reculant el 2013, l'habitatge nord-americà ja s'ha començat a recuperar. Això ja es va dir el 2010. Però els «brots verds» de l'habitatge de llavors van ser enganyosos. No obstant això, aquest cop és diferent. Aquest requadre intentarà mostrar per què aquesta vegada la recuperació del sector immobiliari, tot i que gradual i modesta, serà més sostenible i duradora que llavors.
Antecedents: un punt de partida molt baix i uns «brots verds» que van acabar marcits
La crisi de l'habitatge nord-americà va ser inèdita. Des dels anys seixanta, quan comencen les estadístiques més significatives, no hi havia hagut caigudes similars. Els preus de l'habitatge de segona mà de l'índex Case-Shiller van recular el 31,8%, el 35,9% en termes reals, entre l'abril del 2006 i l'abril del 2009. Així mateix, la inversió en construcció va caure el 57,5% des del començament del 2006 fins al començament del 2010 i va restar 3,5 punts percentuals del total del PIB. La conseqüència més nefasta va ser, però, la pèrdua d'ocupació. Durant la crisi, el sector de la construcció va perdre 2,25 milions de llocs de treball, el 25,6% del total perdut pel conjunt de l'economia. A més a més, l'ocupació a la construcció continua ancorada al fons, sense participar de la lleugera recuperació que s'està donant a nivell general.
Amb la recessió, es va crear un cercle viciós entre la caiguda dels preus de l'habitatge i l'ocupació. L'augment de l'atur va provocar un alentiment en la creació de llars i un augment de la morositat, que acabava en habitatges executats per impagament. Menys llars i més habitatges executats van incrementar el fons d'habitatges desocupats, i, de retruc, va començar una situació de sobreoferta, la qual va impedir la recuperació dels preus i va deixar el sector gairebé paralitzat. La persistència dels preus baixos dels immobles va llastar el consum de les llars a través de l'efecte riquesa i va impedir el refinançament de moltes hipoteques a tipus més baixos, perquè el principal superava el valor de l'habitatge hipotecat.
Les ajudes estatals a la compra d'habitatges i al pagament dels crèdits van comportar una recuperació breu i moderada dels preus i de les vendes, coneguda com els «brots verds». L'índex Case-Shiller de preus va pujar el 4,7% entre l'abril del 2009 i el maig del 2010 i la venda d'immobles va repuntar amb intensitat al novembre del 2009, coincidint amb el final de les ajudes estatals que l'havien dut gairebé fins als nivells anteriors a la crisi. La inversió en construcció, però, va continuar ancorada al fons, la sobreoferta va persistir i els «brots verds» es van marcir. Els preus van encarar una tònica de descensos graduals però ininterromputs que es va perllongar fins al febrer del 2012, amb un índex Case-Shiller que va arribar a perdre, en termes reals, el 42,1% en relació amb el màxim de l'abril del 2006.
2012: la llum al final del túnel
La recuperació del sector immobiliari va arribar el 2012. La millora és gradual i poc intensa, però sostinguda. Així, l'índex de preus Case-Shiller ha acumulat un creixement del 3,9% entre el febrer i el juliol. La venda d'habitatges de segona mà, que representa el 90% del total, ha augmentat el 10,2% des de l'inici de l'any i, a diferència del temps dels «brots verds», l'oferta també es mou. Així, els habitatges iniciats de l'agost es van situar el 29,1% per damunt del nivell del mateix període de l'any anterior i el sentiment entre els promotors és més optimista que fa uns mesos. Cal constatar, però, que els ritmes de creixement són moderats i que el punt de partida és baix. Així, per exemple, la inversió en construcció residencial del segon trimestre del 2012 va arribar a ser el 2,4% del conjunt de l'economia, per damunt del 2,2% del mínim del tercer trimestre del 2011, però lluny de la mitjana del 4,1% dels anys noranta. Malgrat aquesta intensitat modesta, la inversió en habitatge acumula un increment del 12,4% des del començament del 2011 i, de llavors ençà, ha contribuït positivament al creixement de l'economia. La pregunta clau és si aquesta recuperació tindrà continuïtat.
Una recuperació amb continuïtat?
La resposta és, molt probablement, sí: la recuperació de l'habitatge nord-americà continuarà si l'economia nord-americana no recau en recessió. La raó d'aquesta continuïtat és un millor equilibri entre oferta i demanda. Durant aquesta crisi, el veritable escull per a la recuperació del sector ha estat la persistència de la sobreoferta d'immobles. Però l'evidència és que aquesta sobreoferta s'està reduint des de l'inici del 2012. El millor indicador d'això és la disminució del nombre de mesos que es triga a vendre un immoble, que surt de dividir el fons d'habitatges disponibles per a la venda pel nombre d'habitatges venuts en un mes. A l'agost del 2012, es trigava 6 mesos a vendre un immoble, molt per sota dels 10 mesos que calia esperar al llarg del 2011 i dels 16,6 mesos del juliol del 2010, quan la crisi va dur l'habitatge al seu punt més baix. La situació hauria de continuar millorant fins a apropar-se als 4,5 mesos de mitjana del període 1999-2005.
Quines són les raons d'aquesta reducció de la sobreoferta? En primer lloc, cal destacar que, durant aquesta crisi, la construcció s'ha ajustat amb més rapidesa que en episodis anteriors. La conseqüència és que, des del desembre del 2008, s'ha iniciat una mica menys de la meitat d'habitatges del que correspondria a una situació normal, sense bombolles ni crisis. En segon lloc, el nombre d'execucions ha disminuït, de manera que es redueix una via d'alimentació del fons d'habitatges a la venda. Un tercer factor és que molts dels habitatges a la venda s'han orientat cap al lloguer. En quart lloc, l'augment sostingut de les vendes també hi ha contribuït, gràcies a uns preus més raonables. La ràtio del preu de l'habitatge de segona mà (segons l'índex de la National Association of Realtors), en relació amb els ingressos mitjans de les llars, es torna a situar en nivells normals. Aquesta relació s'havia mantingut gairebé constant entre el 1980 i el 2000. La bombolla va fer que els immobles s'apreciessin el 40% en relació amb els ingressos, però les caigudes constants han completat el camí de tornada i ara els immobles tornen a ser assequibles per a moltes famílies. Les tendències demogràfiques també haurien d'afavorir la continuïtat d'aquest procés de reducció de la sobreoferta. La formació de moltes llars joves s'ha retardat a causa de la crisi econòmica. És de suposar que, com a compensació, es formin més llars en els pròxims anys, amb el consegüent increment de la demanda d'habitatges.
L'escenari central és, per tant, el d'una recuperació gradual però sostinguda. Els riscos per a aquest escenari són dos. En primer lloc, una recaiguda en recessió dels Estats Units podria incrementar la morositat i ajornar la formació de llars. El segon risc és el fons d'immobles a l'ombra, és a dir, en mans de propietaris que, descoratjats pels preus baixos, haurien retirat del mercat els immobles que tenien a la venda. En qualsevol cas, els desequilibris que afectaven el mercat immobiliari s'han reduït molt significativament. Per això es pot dir que el sector immobiliari està deixant de ser una feblesa i que, si la recuperació segueix el seu curs, passaria de forma gradual a ser una fortalesa de l'economia nord-americana.
Aquest requadre ha estat elaborat per Jordi Singla
Departament d'Economia Internacional, Àrea d'Estudis i Anàlisi Econòmica, "la Caixa"
