El projecte de llei del crèdit immobiliari
El Consell de Ministres va aprovar al novembre el projecte de llei del crèdit immobiliari, que, un cop ratificat pel Congrés, podria entrar en vigor en el primer semestre del 2018. Aquest projecte trasllada la directiva europea de crèdit hipotecari a l’ordenament jurídic espanyol,1 tot i que incorpora algunes mesures addicionals, com, per exemple, la seva aplicació als autònoms. Amb aquests canvis es busca, sobretot, oferir una major protecció als consumidors, reforçar la transparència d’aquest tipus de contractes i donar més seguretat jurídica al sistema financer.
D’aquest projecte de llei destaquen quatre pilars, que comportaran canvis importants en el funcionament del mercat hipotecari actual. En primer lloc, la norma contempla un abaratiment de les comissions d’amortització anticipada2 de les hipoteques que se signin quan la llei entri en vigor. Per a les hipoteques a tipus d’interès variable, es podrà pactar una de les següents opcions: una comissió màxima3 del 0,5% del capital reemborsat anticipadament durant els tres primers anys (amb posterioritat, del 0%) o bé una comissió del 0,25% durant els cinc primers anys (després, el 0%). Si les hipoteques són a tipus d’interès fix, la comissió màxima serà del 4% durant els 10 primers anys i amb posterioritat del 3%. Recordem que, amb la normativa vigent, la comissió màxima és del 0,5% durant els cinc primers anys i després del 0,25% per a les hipoteques a tipus d’interès variable i sense límit legal per a les de tipus fix.
El segon pilar del projecte de llei busca facilitar la conversió de les hipoteques de tipus d’interès variable en fix, amb l’objectiu d’afavorir l’estabilitat financera de les llars davant les eventuals pujades dels tipus d’interès. La conjuntura actual, amb uns tipus d’interès en mínims, és especialment propicia per incentivar aquesta conversió –a Espanya, més del 85% de les hipoteques estan vinculades a l’euríbor, de manera que, en un escenari previsible de pujades de tipus, la càrrega financera de moltes llars espanyoles es veurà incrementada. Les hipoteques a tipus fix, que no traspassen el risc de tipus d’interès al prestatari, mantenen la quota hipotecària estable fins al final del contracte i faciliten la planificació financera. Així, doncs, les mesures proposades, que tenen caràcter retroactiu i s’aplicarien a tots els contractes vius, inclouen la rebaixa de les despeses de notaria i de registradors associats a la conversió de la hipoteca i la reducció de les comissions de reemborsament anticipat, que, com a màxim, seran de 0,25% del capital pendent durant els tres primers anys i del 0% amb posterioritat. Addicionalment, i relacionat amb la conversió de les hipoteques, el projecte de llei facilita la conversió del crèdit denominat en divisa estrangera a euros (o en la divisa en què el prestatari percep la majoria dels ingressos), la qual cosa proporciona protecció davant el risc de canvi.
El tercer pilar de la norma endurirà els criteris perquè una entitat financera pugui iniciar l’execució d’un préstec hipotecari. Així, durant la primera meitat de la vida del préstec, es requerirà un impagament de més del 2% del capital concedit o de més de nou quotes mensuals i, durant la segona meitat de la vida del préstec, l’impagament haurà de ser superior al 4% o de més de 12 quotes. Aquest canvi en la llei, que s’aplicarà tant a les hipoteques noves com a les vigents, estableix un criteri únic que contribueix a reforçar la seguretat jurídica d’aquests contractes. Addicionalment, s’estableix un import sobre els interessos de demora, que serà el triple de l’interès legal dels diners vigents (del 9% el 2017) durant el període de demora sobre el principal pendent de pagament.
El quart pilar de la proposta de llei defensa una major transparència. D’una banda, busca garantir que el prestatari comprengui les obligacions econòmiques i jurídiques del contracte i li dóna la possibilitat d’acudir al notari per rebre assessorament gratuït fins a set dies abans de la signatura del contracte (el notari ha de donar fe que aquestes obligacions són compreses). De l’altra, es prohibeixen les vendes vinculades (obligació de contractar altres productes a més de la hipoteca, com una assegurança), malgrat que es permeten les vendes combinades (sense obligació) sempre que es presentin els pressupostos dels productes per separat per a una correcta valoració del cost de cadascun. Finalment, pel que fa a la transparència formal, es requerirà l’ús d’una fitxa estandarditzada a nivell europeu, documentació específica si es donen clàusules especialment sensibles i la possibilitat que el Govern aprovi un model de contracte senzill i fàcil d’entendre al qual es puguin acollir les parts si ho consideren oportú.
En definitiva, els canvis introduïts en el projecte de llei incrementaran la transparència, la seguretat jurídica i la protecció del consumidor en els contractes hipotecaris. Tot plegat hauria de contribuir a reforçar l’estabilitat financera.
1. Directiva aprovada el 2014 i que s’hauria d’haver traslladat a la legislació nacional abans del març del 2016. Encara hi ha diversos països pendents de fer-ho: Espanya, Croàcia, Xipre i Portugal.
2. Aquesta comissió compensa l’entitat financera per la pèrdua que provoca l’amortització anticipada.
3. En tots els casos, sense excedir mai la pèrdua financera que pugui patir l’entitat financera.
