El precio de la vivienda: una recuperación por barrios
La mayor tracción de la economía española, junto con el fin del ajuste del precio de la vivienda, está dibujando un panorama inmobiliario más halagüeño. A nivel nacional, los datos de tasación indican que los precios prácticamente se estabilizaron en el 1T 2015 (con una variación del –0,1% interanual) y que incluso empezaron a crecer en términos reales. Sin embargo, a nivel de submercado se observan grandes diferencias. A continuación analizamos los principales determinantes de esta dispersión.
La fuerte heterogeneidad de la evolución de los precios queda patente cuando se observan las distintas dinámicas por provincias. En aquellas en las que se encuentran las grandes ciudades (como Barcelona o Madrid) y los principales focos turísticos (como las islas Baleares o las Canarias) ya se están experimentando avances positivos en los precios. En cambio, en otras regiones los precios todavía siguen contrayéndose fuertemente. En concreto, en el 1T 2015, 18 provincias experimentaron caídas en el precio de la vivienda superiores al 2% interanual, mientras que 13 provincias registraron avances superiores al 2%.
Las diferencias en la evolución del precio de la vivienda por provincias ponen de manifiesto que las distintas regiones se encuentran en distintos puntos del ciclo inmobiliario. Así, mientras que el sector ya se sitúa en el inicio de una etapa expansiva en las grandes ciudades y en la costa mediterránea y las islas, con crecimientos positivos tanto en los precios como en las compraventas, el resto de regiones españolas permanecen más rezagadas, inmersas aún en una etapa de estabilización del sector.
Las distintas velocidades que presenta la recuperación del mercado inmobiliario se explican por factores tanto de demanda como de oferta. Entre los primeros destaca la demanda extranjera, que ha incidido en la evolución de los precios en las regiones más turísticas. Por el lado de la oferta, el exceso de stock de viviendas vacías por vender juega un papel importante para explicar las diferentes dinámicas de los precios entre regiones. Como se observa en el último gráfico, en las regiones donde el exceso de oferta es mayor, los precios de la vivienda siguen contrayéndose con fuerza. Por ejemplo, en el 1T 2015, las provincias con un exceso de stock tan elevado que necesitaban más de cinco años de compraventas para vaciarlo, sufrieron caídas en los precios del 2% interanual en promedio, mientras que las provincias con escasez de stock (por debajo del nivel de equilibrio), experimentaron un avance del 0,1% interanual en promedio.
Actualmente, el stock a nivel agregado es todavía muy elevado, lo que sigue condicionando la evolución de los precios del sector inmobiliario. Sin embargo, la recuperación va por barrios y ya se observa un mayor dinamismo en aquellas zonas donde el stock se encuentra muy cerca de su nivel de equilibrio.
