La recuperación de la vivienda en EE. UU.: ¿cuán sólidos son sus fundamentos?
El pasado 19 de junio, ante la mejora del mercado laboral, Ben Bernanke recordó una verdad incómoda: todo acaba... y el QE3 no iba a ser la excepción. Con todo, el comunicado fue intencionadamente cauto, subrayando que la intención era reducir el ritmo de compras de activos de deuda pero, en ningún caso, venderlos en el corto plazo. Pese a la insistencia, los mercados obviaron las cautelas de la Fed y el tipo hipotecario (fijo a 30 años) subió al 4,5% (3,4% en abril). Aunque la futura subida de tipos se presume suave y gradual —máxime cuando la Fed al final aplazó en septiembre el famoso tapering—, no deja de abrir otro interrogante: ¿puede la recuperación del sector inmobiliario asumir una subida de tipos?
Los últimos datos de construcción, ciertamente, lo cuestionan: en julio se iniciaron un 17% menos de viviendas que en marzo, cuando se registró un máximo postcrisis. Sin embargo, el dato exige matices puesto que una gran parte del retroceso viene explicado por la volatilidad de las viviendas multifamiliares que, con la crisis, han tomado un mayor peso. En ese sentido, el índice de la National Association of Home Builders (NAHB), que mide el nivel de ventas observado y sus perspectivas futuras y da una imagen más fiel de la situación que el fluctuante registro de viviendas iniciadas, mantuvo en septiembre lo ganado en las fuertes subidas de julio y agosto, que lo colocaron en niveles precrisis (2006).
De hecho, si la recuperación económica prosigue, es de prever que la de la vivienda también seguirá adelante. ¿Por qué? Primero, porque la reducción de la sobreoferta es un hecho y así se desprende del número de meses necesarios para vender una casa (stock de viviendas a la venta dividido por ventas mensuales de viviendas), que pasaron de un máximo de 11,9 meses en lo más oscuro de la crisis (julio de 2010) a 4,9 meses en agosto de 2013, en línea con los niveles precrisis considerados normales. Segundo, la demografía y la mejora del empleo también ayudan: el retraso en la formación de hogares a resultas de la crisis nutrió un fondo de demanda insatisfecha que, con la recuperación del mercado laboral, está tomando cuerpo. Tercero, si a todo ello se le añade que la construcción está un 40% por debajo de los niveles normales, se deduce que el sector tiene un amplio recorrido al alza y que la subida gradual y sostenida de los precios (17 meses de alzas consecutivas en el índice Case-Shiller) viene impulsada por este mejor balance oferta-demanda.
Por otra parte, la subida de tipos podría compensarse, en parte, por la mejora de las condiciones crediticias que podrá ofrecer la banca a medida que la economía mejore y el desapalancamiento avance. Asimismo, unos tipos moderadamente al alza podrían espolear a aquellos compradores que los veían bajos a perpetuidad. En ese sentido, cabe notar que, en agosto y con los tipos más altos, la concesión de nuevas hipotecas para comprar casas se mantuvo en línea con el buen registro de principios de 2013.
En definitiva, siempre y cuando la recuperación de la economía vaya a más, la respuesta a la pregunta inicial cae del lado optimista: la subida de tipos es asumible; la contribución de la vivienda al crecimiento continuará siendo positiva y el precio de los inmuebles seguirá aumentando gradualmente sin entorpecer la recuperación del consumo privado. Paradójicamente, pues, la clave radica en el propio detonante del giro de la Fed: la continuidad de la recuperación del empleo y la economía en general.
