La fortaleza de la demanda reaviva el mercado residencial español

La situación de la economía española ha mejorado notablemente a lo largo de 2021, tras el histórico shock que supuso la pandemia. El avance de la vacunación y la efectividad de las medidas implementadas para mitigar el impacto económico y social de la COVID-19 han permitido que la actividad haya ido recuperándose progresivamente. Una trayectoria positiva que prevemos que se afianzará en 2022, gracias en parte al impulso adicional de los fondos NGEU. Así, nuestras previsiones apuntan a que el PIB de España acelerará el paso, creciendo un 4,4% en 2021 y un 5,9% en 2022. 

En este contexto de recuperación económica, el mercado inmobiliario español exhibe una tendencia muy positiva, especialmente en lo que a la demanda se refiere. Tanto es así que la reactivación de las compraventas de vivienda ha sorprendido por su vigorosidad: hasta octubre de 2021 se realizaron 468.000 operaciones, lo que supone un crecimiento del +35,9% respecto a 2020 y del +8,3% respecto a 2019; de hecho, la actividad en el sector residencial se encuentra en máximos desde 2008. Gran parte de la reactivación de la demanda procede del afloramiento de la demanda embalsada y del ahorro «forzoso» acumulado durante los meses de confinamiento y fuertes restricciones de movilidad que, en combinación con unas condiciones de financiación muy favorables, han hecho más atractiva la compra y la inversión en activos inmuebles. Así, el sector residencial va camino de cerrar el año con 545.000 compraventas en el conjunto del año.

Entre comunidades autónomas (CC. AA.), en lo que llevamos de 2021, se observa que las que aún no han recuperado los niveles de actividad de 2019 son aquellas cuya economía más sufrió las consecuencias de la crisis sanitaria. Destacan los casos de Canarias y Baleares, las regiones más dependientes de la llegada de turistas, donde el número de transacciones de vivienda se encuentran más de un 5% por debajo de los niveles prepandémicos. La Comunidad Valenciana y el País Vasco son las otras dos regiones donde más rezagada se encuentra la demanda residencial, afectadas especialmente por las fuertes restricciones derivadas de la crisis sanitaria, por la dependencia de la demanda extranjera (en el caso de la primera) y por la composición sectorial de su economía (en el caso del País Vasco).

A medida que el sector evoluciona en la nueva normalidad, comienza a observarse que algunos de los principales aspectos que caracterizaron a la demanda posconfinamiento se están suavizando: (i) ya no solo se reactiva la compra de vivienda nueva, sino que la usada también crece y se sitúa por encima de los niveles pre-COVID; (ii) se modera la preferencia por vivir fuera de las grandes ciudades o capitales de provincia (el auge del teletrabajo y la búsqueda de un mayor distanciamiento social provocó el interés por viviendas fuera de los grandes núcleos urbanos);¹ (iii) el tamaño de las viviendas transaccionadas, después de aumentar significativamente en 2020, parece haberse estancado en el 1T 2021; (iv) la compraventa de vivienda unifamiliar (en porcentaje sobre el total de compraventas) tocó techo a finales de 2020, y (v) se recupera la demanda extranjera, de forma mucho más clara a partir del verano de 2021, cuando el éxito de la campaña de vacunación en España y en toda Europa permitió una drástica reducción de las restricciones de movilidad y un consiguiente aumento de la llegada de turistas.²

Para el próximo 2022, los principales factores que determinan la demanda residencial seguirán apoyando al sector. En primer lugar, las perspectivas para el conjunto de la economía son favorables (esperamos que el PIB recupere entonces los niveles prepandémicos) y el mercado laboral mantendrá un buen ritmo de creación de empleo (tras haber alcanzado los niveles pre-COVID en 2021). En segundo lugar, la confianza de las familias sigue aumentando y ya se encuentra en cotas similares a las registradas en 2019, según el indicador de confianza de la Comisión Europea. En tercer lugar, la renta disponible de las familias ya está dando claros signos de recuperación y gran parte del ahorro acumulado en los últimos meses se destinará también a la inversión en vivienda. Además, la formación de hogares se está recuperando tras el descenso que sufrió durante los meses de confinamiento (en el último año hasta el 3T 2021 se han creado 124.000 hogares, una cifra muy similar a la de 2019). A su vez, la demanda extranjera de vivienda seguirá recobrándose a medida que aumenten las llegadas de turistas.³ Por último, las condiciones de financiación seguirán siendo favorables (los tipos hipotecarios han marcado nuevos mínimos en 2021), y no se esperan subidas de tipos de interés por parte del BCE para el próximo año.⁴ 

Aunque los factores de demanda siguen siendo claramente favorables, los factores temporales que han impulsado la demanda en 2021 perderán intensidad en 2022, de modo que esperamos una moderación de la demanda hacia cotas similares a las de antes de la pandemia, levemente por encima de las 500.000 transacciones anuales.

Los certificados de fin de obra (disponibles hasta el mes de septiembre) mantienen el buen tono de 2020: en lo que llevamos de año, se han terminado 68.593 viviendas, lo que supone un repunte del 13% respecto al año pasado y un 25% respecto al mismo periodo de 2019. Es decir, la entrega de viviendas nuevas no solo ha superado los niveles prepandemia, sino que está en máximos desde 2012. 

Cabe señalar que, pese a ser positivas, estas cifras no reflejan la situación actual de la nueva oferta de vivienda, ya que se refieren a promociones comenzadas, en muchos casos, antes de la pandemia. Mientras tanto, la nueva oferta de vivienda, mucho más dependiente de factores estructurales, sigue estando más rezagada: entre enero y septiembre, los visados de obra nueva han repuntado un 26% anual, pero aún se encuentran un 3,9% por debajo de los niveles de 2019.

De mantenerse el ritmo actual, se habrán emitido algo más de 100.000 visados de obra nueva en el conjunto de 2021, cifras muy similares a las de 2018 y 2019. Además, las perspectivas de medio y largo plazo para la oferta siguen siendo favorables, teniendo en cuenta la fortaleza de los factores que impulsan la demanda y el efecto dinamizador de la llegada de los fondos de reconstrucción europeos NGEU, que, en el ámbito de la vivienda, irán destinados a la rehabilitación, en consonancia con los ambiciosos objetivos medioambientales que vertebran la instrumentalización de estos fondos europeos.

Sin embargo, en los últimos meses han aparecido en el horizonte nuevos nubarrones que podrían lastrar la recuperación de la oferta relacionados con el encarecimiento de las materias primas y el bloqueo del comercio internacional. Según datos de Eurostat, los costes del sector están creciendo por encima del 12% anual y los precios de ciertos suministros, por encima del 15% (último dato disponible de septiembre). En esa misma línea, una encuesta reciente llevada a cabo por la patronal del sector, la Confederación Nacional de Construcción (CNC), recoge que un 75% de las empresas ha sufrido algún desabastecimiento o retraso inusual de madera, aluminio o acero, entre otros materiales. En este contexto, el sector ya está alertando de retrasos en las obras y pide una mayor posibilidad de renegociar contratos, ampliar los plazos de ejecución de las obras sin penalizaciones y agilizar las licitaciones de los proyectos de los fondos europeos. 

El impulso generalizado de la demanda y la menor capacidad de reacción por parte del sector promotor y, por tanto, la menor reactivación de la oferta, están provocando cierta tendencia alcista en los precios de la vivienda, en mayor medida en el segmento de vivienda nueva. Desde que las tasas interanuales tocaran suelo entre el 4T 2020 y el 1T 2021 (dependiendo del indicador de precios), los precios han mostrado una trayectoria ascendente a lo largo de 2021. Los datos más recientes disponibles recogen un repunte adicional en los precios en el 3T 2021, del 7,4% interanual (5,4% en el 2T), según el índice trimestral de precios de ventas de viviendas repetidas del Colegio de Registradores; del 4,2% interanual (3,3% en el 2T) según el índice del precio de la vivienda del INE basado en transacciones, y del 2,6% (2,4% en el 2T), según el valor de tasación de la vivienda libre publicado por el MITMA. Con este incremento, el precio de la vivienda superó en el 3T 2021 el nivel prepandemia (+0,5% respecto al 4T 2019). La tendencia ascendente se observa en todas las CC. AA., pues todas ellas anotaron avances en términos interanuales en el 3T 2021; sin embargo, el grado de recuperación entre comunidades es heterogéneo (veáse el gráfico de la página siguiente). Destaca el fuerte crecimiento de los precios desde el 4T 2019 en Baleares, Andalucía, Cantabria, Asturias y C. Valenciana, entre otras; frente a otras regiones que no han superado aún esos niveles prepandemia (destacan Navarra, Aragón y Castilla y León). 

A corto plazo, el dinamismo de la demanda respecto a la oferta y el encarecimiento de los costes de construcción sugieren que los precios de la vivienda continuarán teniendo un cierto recorrido al alza. Además, las condiciones de financiación favorables seguirán apoyando la inversión en activos inmobiliarios. Sin embargo, a medio plazo, teniendo en cuenta la ausencia de desequilibrios estructurales en los principales determinantes tanto de demanda como de oferta, no esperamos que los precios entren en una espiral alcista preocupante, sino que, previsiblemente, su crecimiento debería estar más acorde con la evolución de la renta de las familias, una vez se diluya el «efecto champán» de la demanda, la oferta se recupere de forma más significativa y se moderen los precios de las materias primas.⁵