La fortalesa de la demanda i l’escassetat d’oferta condicionen el sector immobiliari espanyol

El primer semestre del 2024 ha estat marcat per una evolució molt vigorosa del mercat immobiliari espanyol pel que fa a la demanda i als preus i d’una forma una mica més tímida pel que fa a l’oferta. Aquest dinamisme, més intens del que es preveia, ens ha empès a revisar a l’alça les previsions del sector immobiliari espanyol per al 2024 i el 2025. Des de CaixaBank Research, preveiem que el nombre de compravendes se situarà al voltant de les 565.000 unitats per any i que el preu de l’habitatge augmentarà al voltant del 5,0% el 2024 i registrarà un avanç una mica més contingut el 2025, del 2,8% (previsions de l’anterior Informe Sectorial Immobiliari del febrer del 2024: el 2,7% i el 2,5%, respectivament). Al primer article d’aquest informe, detallem aquest nou escenari de previsions.

La producció d’habitatge nou continuarà llastada per diversos factors de caràcter estructural, com la falta de sòl finalista i l’escassetat de mà d’obra qualificada, que impedeixen un major dinamisme de l’oferta d’habitatge en el context actual d’elevada demanda. En concret, preveiem que els visats d’obra nova se situaran al voltant dels 115.000 el 2024 i que augmentaran de forma gradual fins als 125.000 el 2025. Aquestes xifres són molt inferiors a les noves projeccions de llars que acaba de publicar l’INE: s’espera la creació de 330.000 llars netes per any el 2024-2028, quan les projeccions anteriors contemplaven la creació d’unes 220.000 llars durant aquest mateix període. És d’esperar que, si no s’aconsegueix incrementar l’oferta d’habitatge de manera significativa en els propers anys, el gap entre oferta i demanda es vagi ampliant i que això pugui generar pressions addicionals sobre el preu de l’habitatge, en especial a les zones amb més dinamisme demogràfic.

Aquestes dinàmiques al mercat immobiliari residencial estan agreujant els problemes d’accés a l’habitatge de determinats col·lectius, com els joves. Analitzem aquesta qüestió al segon article d’aquest informe. La solució als problemes d’accés a l’habitatge no és senzilla i requereix d’actuacions en múltiples fronts i amb un horitzó temporal ampli. La col·laboració público-privada és fonamental per incrementar l’oferta d’habitatge assequible de manera significativa, i la construcció industrialitzada es postula com una nova forma de construcció que permet superar els principals reptes del sector.

Al tercer article, duem a terme una anàlisi en profunditat dels estrangers que visiten Espanya durant períodes relativament llargs i ho fem utilitzant les dades de pagaments amb targetes estrangeres als TPV de CaixaBank. Observem que aquests visitants es concentren a les províncies on els estrangers solen comprar segones residències a Espanya, com Alacant, les Balears, les Canàries i Màlaga, malgrat que també s’aglutinen a les grans zones urbanes, com Barcelona i Madrid.

A l’últim article d’aquest Informe Sectorial, posem el focus en els riscos que comporta el canvi climàtic per al mercat immobiliari residencial. Aquests riscos inclouen esdeveniments climàtics extrems, anomenats riscos físics (inundacions, incendis forestals o canvis en el clima més graduals, com l’augment del nivell del mar, per exemple), la materialització dels quals pot comportar una reducció notable del valor dels immobles. D’altra banda, el sector immobiliari també es veu afectat per la necessitat d’ajustar-se a regulacions més estrictes per mitigar el canvi climàtic i per adaptar-se a les conseqüències que comporta, els anomenats riscos de transició. El paper de les polítiques públiques és crucial per fomentar la reconversió del parc d’habitatges, amb la finalitat de reduir les emissions de gasos amb efecte d’hivernacle i mitigar l’impacte dels riscos físics, en especial entre la població més vulnerable, i d’assegurar una transició climàtica eficient i justa.