Com ha afectat la caiguda del turisme estranger el mercat immobiliari residencial espanyol?

No hi ha dubtes que la pandèmia ha castigat severament el mercat immobiliari de la costa mediterrània i de les illes al llarg del 2020 i dels primers mesos del 2021. L’enfonsament del turisme internacional a causa de les restriccions a la mobilitat i de la incertesa sobre l’evolució de la situació sanitària i econòmica ha comportat una reculada notable del nombre de compravendes d’habitatges a Espanya per part d’estrangers, que van arribar a enfonsar-se gairebé el 50% interanual en el 2T 2020. Malgrat que es van començar a recuperar durant el segon semestre de l’any passat, no es va evitar tancar l’exercici amb una dura caiguda del 24,2%, pràcticament uns 10 p. p. més que el descens registrat per les compravendes per part d’espanyols (el –15,6%), que no es van veure tan afectades per les restriccions a la mobilitat dins el territori nacional.

Les restriccions a la mobilitat internacional encara presents en el 1T 2021 van continuar llastant la demanda estrangera, que encara presentava reculades importants en termes interanuals (el –17,8%), mentre que les compravendes domèstiques ja mostraven un cert increment (el 4,1% interanual, el –0,7% en relació amb el 1T 2019). En conseqüència, el pes de les compravendes d’estrangers sobre el total va baixar per sota del 10% en el 1T 2021 (fins al 9,7%), situació que no es donava des del 2013.

No obstant això, malgrat el descens intens de la demanda estrangera, les xifres de les operacions en nivells continuen sent importants: els estrangers van comprar uns 47.500 habitatges a Espanya el 2020 (l’11,3% del total de compravendes), una xifra similar a la del 2015 i molt superior a la mitjana del 2008-2014 (28.000 habitatges anuals), la qual cosa demostra que el seu interès per adquirir una residència al nostre país no ha disminuït.

Un factor que ha donat suport al sosteniment de les vendes internacionals durant la pandèmia ha estat la digitalització del procés de comercialització i de finançament de les noves promocions. Així, els promotors que ja havien invertit en l’adopció de noves tecnologies digitals han pogut continuar prestant els serveis a distància (per exemple, mitjançant visites virtuals als habitatges). Així mateix, les entitats financeres també han millorat la gamma de productes i de serveis digitals per als clients no residents i han ofert la possibilitat d’obrir un compte o de sol·licitar una hipoteca de forma 100% on-line, entre d’altres.

La demanda d’habitatge per part d’estrangers es recupera més lentament que la domèstica

Nombre de compravendes d’habitatge per trimestre

L’evolució de les compravendes per nacionalitats segueix un patró comú de forta caiguda el 2020 i una certa recuperació el 2021, però tant la magnitud del descens com la velocitat de la recuperació són força heterogènies en funció del país d’origen del comprador.

Entre els principals mercats, les compravendes dels britànics van ser les que van caure més el 2020 (el –29,1%), no solament pel fort impacte de la pandèmia al Regne Unit, sinó possiblement també pel brexit. Així i tot, continua sent la nacionalitat que més habitatges va comprar a Espanya el 2020 (uns 6.200, el 13% del total de les compravendes d’estrangers) i es recupera a una velocitat similar a la dels dos altres grans compradors, els francesos i els alemanys, que és relativament lenta (al gràfic es pot observar que la bombolla d’Alemanya se situa per sota de la línia recta de 45 graus marcada en punts vermells). En una posició similar trobem els Països Baixos, les compravendes dels quals presenten una caiguda moderada, però una recuperació més lenta.

D’altra banda, Noruega, la Xina i Ucraïna van registrar les caigudes més severes el 2020 i no van mostrar signes de recuperació en el 1T 2021, tot i que no és una dada preocupant, ja que el pes d’aquestes tres nacionalitats combinades només representa el 6,3% del total, tal com ho indica la dimensió de la bombolla al gràfic. Finalment, destaquen positivament el Marroc, Bèlgica i Suècia, ja que van registrar una caiguda suau el 2020 i una recuperació ràpida en el 1T 2021. En particular, destaca el Marroc, ja que és l’única nacionalitat amb un creixement interanual (del 9,2%) de les compravendes en el 1T 2021.

De cara al futur, les perspectives de recuperació són esperançadores, tal com ho suggereixen les cerques a Google sobre comprar un habitatge a Espanya realitzades des de països tercers. Al maig, coincidint amb l’inici del relaxament de les restriccions a la mobilitat internacional, es va produir un fort repunt en la intenció de compra per part d’estrangers, en especial a França, a Bèlgica, als Països Baixos i a Noruega. En canvi, les cerques des del Regne Unit i des d’Itàlia continuen deprimides, i, en un terme mitjà, trobem Alemanya, Suècia i Dinamarca. Cal esperar que l’avanç de la campanya de vacunació als països europeus i la posada en funcionament del certificat digital COVID de la UE impulsin la demanda embassada d’estrangers, que esperen poder viatjar per comprar l’habitatge a Espanya.¹⁵ A més a més, els nous patrons laborals accelerats per la pandèmia, com el teletreball, permetran que treballadors europeus es puguin instal·lar a Espanya durant temporades més prolongades per gaudir del clima mediterrani mentre teletreballen, de manera que ara el mercat compta amb un nou perfil de comprador internacional.

Cerques mensuals a Google sobre comprar habitatge a Espanya

Percentatge de les compravendes de cada nacionalitat sobre el total de compravendes d’estrangers

Com ja hem apuntat al principi, el descens de la demanda estrangera ha impactat amb cruesa sobre el mercat immobiliari de l’arc mediterrani i dels arxipèlags, que van concentrar el 85% de les compravendes d’estrangers el 2019. Els descensos van ser molt intensos a totes les províncies de la regió, però amb certes diferències pel que fa a la intensitat: a Girona, la reculada va ser relativament més moderada (el –18,5%), mentre que Cadis va patir la major caiguda (el –35,6%), tal com s’il·lustra al següent mapa. Alacant, la província que aglutina, amb gran diferència, el major nombre de compravendes d’estrangers (el 24% del total nacional) va experimentar una reculada del 30% el 2020, però, malgrat això, s’hi van tancar més de 10.000 operacions el 2020 (el 37% del total de les compravendes de la província en relació amb el 41% del 2019).

Les illes i l’arc mediterrani concentren la demanda estrangera d’habitatge

Les dades provincials engloben mercats immobiliaris locals molt diferents pel que fa a la distribució dels ciutadans estrangers. Després de la província d’Alacant, la proporció de turistes que concentra Benidorm no té res a veure amb la d’Alcoi, per posar un exemple, i, en conseqüència, l’impacte potencial de la caiguda del turisme internacional a les dues localitats també ha hagut de ser forçosament dispar. No obstant això, a nivell municipal, les dades oficials de compravendes d’habitatge no distingeixen la procedència dels compradors, motiu pel qual recorrem a dades internes de CaixaBank per valorar l’impacte del turisme sobre les compravendes d’habitatge per municipis. Així, analitzant el percentatge de despesa als TPV de CaixaBank amb targetes estrangeres, hem pogut classificar els municipis en turístics i en no turístics.¹⁶ El següent gràfic mostra l’evolució de les compravendes als municipis agregats en funció d’aquesta classificació (en nombre i en variació interanual). El 2020, la caiguda de les compravendes als municipis turístics va ser molt més intensa que als no turístics (el –17,8% en relació amb el –12,4%), i, durant els primers mesos del 2021, la recuperació és més suau als municipis turístics. Tornant a l’exemple anterior, a Benidorm, on la despesa amb targetes estrangeres va representar el 33% del total el 2019, en relació amb l’1% d’Alcoi, les compravendes d’habitatge van recular el 37,3% el 2020, en relació amb un augment del 7,1% a Alcoi.

El 2020, els preus de l’habitatge es van desaccelerar de forma generalitzada a tota la geografia espanyola, tot i que la pèrdua de dinamisme va ser superior als municipis turístics. En concret, el preu mitjà als municipis turístics va passar de créixer el 7,5% el 2019 a recular l’1,1% el 2020. La desacceleració als municipis no turístics també va ser notable, però de menor intensitat: el preu mitjà de l’habitatge va passar d’avançar el 7,1% el 2019 a l’1,6% el 2020 (encara en positiu).

Així, doncs, els efectes de la pandèmia sobre el turisme internacional van repercutir sobre els preus de l’habitatge a les localitats més turístiques. Si reprenem l’exemple dels municipis d’Alacant, obtenim que el preu de l’habitatge a Benidorm va passar de créixer el 7,0% el 2019 al –3,1% el 2020. En canvi, a Alcoi, el preu de l’habitatge es va accelerar del 3,0% el 2019 al 4,5% el 2020.

De cara al futur, les previsions sobre l’evolució dels preus de l’habitatge a nivell municipal, obtingudes a partir dels models d’aprenentatge automàtic de l’eina de big data immobiliari de CaixaBank,¹⁷ mostren una tendència suau ascendent per a l’any vinent. En particular, el model prediu un increment mitjà del preu de l’habitatge del 0,5% als municipis turístics i un augment lleugerament superior, del 0,9%, als municipis no turístics. Aquestes previsions, tot i ser positives, són més moderades que les que presentava el model abans de la pandèmia, quan s’esperaven increments propers al 2% anual.

En definitiva, després d’un 2020 atípic, les perspectives per al 2021 en termes de demanda estrangera i de preus a les zones turístiques són positives, malgrat que la velocitat de la recuperació dependrà de la celeritat amb què es reactivi el turisme internacional i es restaurin les excel·lents comunicacions existents abans de la pandèmia des dels principals països emissors de turistes a Espanya. De cara al 2022, esperem que el turisme internacional es vagi normalitzant i que les connexions estiguin restablertes, de manera que és molt probable que l’auge de la demanda d’habitatge estranger sigui, fins i tot, superior a l’observat abans de la COVID-19.¹⁸ Espanya continua sent immensament atractiva per múltiples factors, com el clima, la qualitat de vida, la seguretat, la salut i la cultura, i a tot això hem d’afegir una nova tipologia de comprador internacional que pot desenvolupar la seva feina a distància, gràcies a la flexibilitat que ofereix el teletreball.