Los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas ante el endurecimiento de la política monetaria (parte I)

En muchas economías desarrolladas, hace años que el precio de la vivienda venía subiendo de forma muy significativa, y la tendencia se aceleró durante la pandemia (por cambio de preferencias, política fiscal y monetaria expansiva, oferta limitada, etc.). El precio de la vivienda global pasó de crecer un 2,8% en 2019 a un 4,5% en 2020 y aceleró hasta el 11,8% en 2021, en términos nominales (1,4%, 3,5% y 8,6%, respectivamente, en términos reales).1 Esta tendencia alcista se frenó en 2022, sobre todo en términos reales (avance del 4,1% interanual en el 3T 2022) (véase el primer gráfico). El repunte del precio de la vivienda fue muy superior a la evolución de la renta de los hogares y conllevó una notable sobrevaloración en algunos mercados. Así, según el Exuberance Indicator de la Fed de Dallas, 12 de los 25 países analizados mostraban signos de sobrevaloración en el 3T 2021.2

Los mercados inmobiliarios de varias economías avanzadas empezaron a corregirse a mediados de 2022, en un contexto de mayores tipos de interés y erosión de la renta real disponible de los hogares. Los mercados que registran los mayores descensos en el precio de la vivienda desde su máximo (con datos hasta diciembre de 2022 o febrero de 2023, según el país) son Australia (–9,7%), Suecia (–9,6%), Canadá (–10,4%), EE. UU. (–5,9%), Alemania (–5,7%), Nueva Zelanda (–5,0%) y Noruega (–2,8%). A pesar de estas caídas, el precio de la vivienda en todos estos países se encuentra todavía por encima del nivel prepandemia. Asimismo, las compraventas caen a tasas de dos dígitos en términos interanuales en varios de estos países: Australia (–47%), Noruega (–38%), Suecia (–35%), EE. UU. (–33%) y Nueva Zelanda (–31%).3

Las señales de enfriamiento son algo más modestas en el Reino Unido y Países Bajos, con caídas de precios inferiores al 5%, pero el retroceso de la actividad empieza a ser evidente (caída interanual de compraventas del 18,2% en el Reino Unido y del 15,5% en Países Bajos en febrero de 2023).

La tendencia descendente del precio de la vivienda debería continuar en los próximos trimestres, a medida que el endurecimiento de la política monetaria se traslada a la economía real.4 La velocidad e intensidad del ajuste en los distintos mercados inmobiliarios dependerán en gran medida de los desequilibrios que se hayan acumulado en la fase expansiva del ciclo inmobiliario. En consecuencia, las correcciones deberían ser más abultadas en aquellos mercados en los que: (i) los precios de la vivienda crecieron con más intensidad, por encima de la renta de las familias (mercados sobrevalorados), (ii) el endeudamiento de los hogares es elevado y ha mantenido una tendencia ascendente en los últimos años, y (iii) el coste de financiación para la compra de vivienda ha subido más con las actuaciones de los bancos centrales en los últimos trimestres.

Para valorar el ajuste potencial en el precio de la vivienda que podría llegarse a producir en estos mercados, en el Focus «Los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas ante el endurecimiento de la política monetaria (parte II)» de este mismo informe, analizamos en detalle la presión ejercida por el tensionamiento de la accesibilidad y por el aumento de los tipos de interés. Los ejercicios que realizamos apuntan a correc­­ciones potenciales (para el promedio de los países analizados) cercanas al 15%. Más allá de esta cifra, hay dos ma­­tices importantes. En primer lugar, la corrección estimada no es abrupta, sino que se estima que se puede producir en un horizonte de dos años. En segundo lugar, hay diferencias no desdeñables entre países, con un mayor potencial de ajuste en las economías anglosajonas (en concreto, EE. UU., Australia y Canadá) y cierta heterogeneidad dentro de Europa. En este sentido, cabe destacar que el mercado inmobiliario español se encuentra en una buena posición, tanto en términos relativos como absolutos. Asimismo, debe te­­nerse en cuenta que los ejercicios realizados nos dan una medida de la caída potencial de los precios de la vivienda en aquellos países en los que los desequilibrios son más pronunciados, pero son ejercicios ilustrativos, que no controlan por todos los factores relevantes y, por lo tanto, ofrecen más una medida del riesgo que no una previsión. De hecho, hay varios factores que ofrecen apoyo al mercado inmobiliario. Por encima de todo, destaca el buen desempeño del mercado laboral, generalizado entre las economías analizadas, y que ofrece apoyo a la renta de los hogares y, por lo tanto, ayuda a mitigar los problemas de accesibilidad y limita las ventas forzadas. Asimismo, los hogares cuentan con balances más saneados y los bancos cuentan con amplios colchones de capital para absorber las potenciales pérdidas sin que se activen me­­canismos de retroalimentación de caída de precios. Con todo, la corrección de los mercados inmobiliarios donde más desequilibrios se han acumulado no deja de ser un riesgo cuando la política monetaria cambia de rumbo de forma súbita.