El cambio de tendencia en el mercado inmobiliario español se va materializando, pero de forma más suave de lo esperado
El mercado inmobiliario español se está desacelerando, pero a un ritmo más moderado de lo previsto en el escenario que publicamos en el Informe Sectorial Inmobiliario de diciembre.
17 de julio de 2023
- El mercado inmobiliario español se está desacelerando, pero a un ritmo más moderado de lo previsto en el escenario que publicamos en el Informe Sectorial Inmobiliario del pasado mes de diciembre. Así, los datos que se han ido conociendo referentes al primer semestre de 2023 han sido mejores de lo que anticipábamos, y ello nos ha llevado a revisar al alza la previsión para 2023 del precio de la vivienda (hasta el 2,9% según el valor de tasación del MITMA) y del número de compraventas (hasta las 500.000). En cambio, mantenemos nuestras previsiones de número de visados de obra nueva (unas 90.000 viviendas), ya que los datos siguen siendo bastante débiles, y los elevados costes de construcción y la escasez de mano de obra no hacen prever una mayor iniciación de vivienda a corto plazo.
- A pesar de estas revisiones al alza, es importante tener en cuenta que se deben al buen desempeño observado en el primer tramo del año. De hecho, de cara a los próximos trimestres, seguimos esperando un notable ajuste en el número de compraventas respecto a los elevados registros de 2022, y que el precio de la vivienda se siga desacelerando, en un contexto de tipos de interés altos por más tiempo. Si bien pensamos que el impacto en el número de compraventas será más palpable en este 2023, el impacto en precios se notará sobre todo en 2024 (previsión de crecimiento del precio de la vivienda del 1,1% para 2024).
- El segundo semestre será clave para evaluar el grado de resistencia del sector ante el fuerte incremento de los tipos de interés y el debilitamiento de la economía. Frente a estos factores de signo negativo, hay varios elementos de signo positivo que lo apoyarán, entre los que destacan un mercado laboral resiliente, una inflación a la baja, unos incrementos salariales algo más vigorosos, unos flujos de inmigración significativos y una situación financiera favorable de los distintos agentes que participan en este mercado.
- Respecto a esto último, destaca el papel cada vez más importante del comprador extranjero no residente, especialmente en las grandes urbes y las zonas turísticas del arco mediterráneo y las islas. Se trata de un comprador que suele optar por viviendas más caras, que necesita menos financiación para acceder a la vivienda en propiedad y que se está mostrando muy resiliente ante el alza de los tipos de interés. Analizamos estas cuestiones en el segundo artículo de este informe, dedicado a la demanda extranjera.
- El tercer artículo del informe lo dedicamos a examinar la evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España, un mercado que ha acaparado mucha atención en los últimos tiempos por la fuerte subida del precio del alquiler, muy superior al incremento de las rentas del trabajo. Ello ha generado preocupación por las dificultades que supone para la emancipación de los jóvenes y por la mayor vulnerabilidad económica de muchos de los hogares que viven de alquiler. Para hacer frente a esta situación, no se deberían escatimar esfuerzos en incrementar la oferta de vivienda asequible.
- En el último artículo de este informe, abrimos la mirada hacia fuera e investigamos la situación de los mercados inmobiliarios de las principales economías avanzadas. En muchos países, el precio de la vivienda repuntó de forma muy significativa durante la pandemia, un crecimiento que en muchos casos estuvo acompañado de un notable aumento de la deuda de los hogares. Los mercados inmobiliarios de algunos de estos países empezaron a corregirse a mediados de 2022, como consecuencia del aumento de los tipos de interés. A pesar de que los datos más recientes muestran una pausa en el proceso de ajuste del precio de la vivienda en algunos países, pensamos que la tendencia descendente debería continuar en los próximos trimestres, a medida que el endurecimiento de las condiciones financieras se traslada a la economía real.
