Comprar una vivienda en España y contratar la hipoteca siendo extranjero

Las compraventas de vivienda por parte de extranjeros en España se han recuperado extraordinariamente bien tras la pandemia, batiendo todos los récords en 2022. Según el Colegio de Registradores, los extranjeros participaron en alrededor de unas 90.000 compraventas en 2022 (un 45,6% más que en 2021) y representaron un 13,8% del total.⁹ En consonancia con estos buenos registros, el número de hipotecas sobre vivienda contratadas por extranjeros en España también aumentó hasta superar las 30.500, un 33% más que en 2021. A pesar de este fuerte incremento, su peso sobre el total de hipotecas fue del 6,6%, una cifra similar a la de años anteriores (6,2% en el promedio de 2017-2021) y sigue siendo muy inferior al porcentaje que representan los extranjeros en el mercado inmobiliario español (el 13,8%). Estos datos ponen de manifiesto el potencial de crecimiento del mercado hipotecario en este segmento de compradores.

Con el fin de examinar el uso de financiación de los extranjeros a la hora de acceder a una vivienda en propiedad, calculamos la ratio del número de hipotecas sobre el de compraventas de extranjeros. En 2022, un 34% de las compraventas de extranjeros llevaron asociada la contratación de una hipoteca en España, frente a cerca del 78% de los compradores españoles. Esta menor propensión a contratar hipotecas en España por parte de extranjeros se debe fundamentalmente a que o bien obtienen financiación en su país de origen, o bien no precisan de financiación externa (es decir, compran con fondos propios).¹⁰ Con todo, como veremos en este artículo, las diferencias por nacionalidades y regiones son muy acusadas y reflejan distintas necesidades de financiación según si los compradores eligen España por motivos laborales o vacacionales.

Para poder profundizar un poco más en la tipología de comprador extranjero, recurrimos a las estadísticas del Consejo General del Notariado, ya que permiten diferenciar entre las compraventas de extranjeros residentes y no residentes. En 2022, las compraventas de residentes supusieron el 55% del total de las efectuadas por extranjeros, y las de no residentes representaron el 45% restante. En el primer gráfico que se muestra a continuación se puede observar que la evolución a lo largo del tiempo del precio promedio por metro cuadrado de las viviendas compradas por extranjeros residentes es muy similar a la de los compradores españoles. En cambio, los extranjeros no residentes suelen comprar viviendas significativamente más caras, cuyo precio, además, se ha incrementado relativamente más desde 2020. Por otra parte, si nos fijamos solamente en las diferencias de precio por nacionalidad, se observa que el precio pagado por los compradores extranjeros se sitúa claramente por encima del precio promedio de las viviendas compradas por los nacionales. Como hemos visto, este diferencial se debe íntegramente al mayor precio pagado por los no residentes. A continuación, pasamos a analizar los datos de hipotecas por parte de extranjeros, para los que desafortunadamente no se dispone de desglose entre residentes y no residentes.

En consonancia con esta evolución del precio de las compraventas, el siguiente gráfico muestra que también el importe medio de las hipotecas contratadas por extranjeros es superior al de los nacionales, y que en 2021-2022 creció con más intensidad: en 2022, el importe medio de las hipotecas de extranjeros alcanzó los 171.000 euros, un 19% superior a la hipoteca promedio de españoles (143.330 euros). En vista a la evolución del precio promedio por metro cuadrado de compraventa de Notariado, se puede inferir que el mayor importe promedio de las hipotecas de extranjeros se debe a los no residentes, puesto que los residentes muestran una evolución muy similar a la de los españoles.

Por nacionalidades, las diferencias son muy notorias. En la tabla de la siguiente página, se puede observar la baja correspondencia entre el ranking de nacionalidades según el número de compraventas y el correspondiente a la contratación de hipotecas. Si nos fijamos en la ratio del número de hipotecas en relación con el número de compraventas, encontramos en primer lugar a ciudadanos chinos y rumanos, con una ratio muy elevada, similar a la de los españoles. Les siguen búlgaros, italianos y marroquíes, con ratios en torno al 40%-55%. Estas nacionalidades suelen corresponder a extranjeros que residen de forma permanente en España y trabajan aquí. Se puede observar que el importe medio de la hipoteca es relativamente bajo, inferior al de los españoles, con la excepción de los italianos, entre los que muy probablemente se mezclan residentes y no residentes que compran una vivienda en España tanto para residir de forma permanente como por motivos turísticos.

Por otra parte, en la parte baja de la tabla encontramos a belgas, alemanes, suecos, británicos y franceses. Estas cinco nacionalidades pertenecen a los principales compradores de vivienda en España. Conjuntamente aportan un 37% del total de compraventas de extranjeros, pero solamente el 17% de las hipotecas; es decir, solamente un 16% de las compraventas de estas nacionalidades llevan asociadas una hipoteca. En caso de contratar una hipoteca, sin embargo, su importe medio es muy elevado, donde destacan los suecos, con el importe medio más alto de todos (337.413 euros). Estas nacionalidades corresponden a países con elevados niveles de renta per cápita y, en términos medios, adquieren viviendas con mayores precios y superficie, lo que da lugar a mayores importes medios de endeudamiento hipotecario.

Es bien sabido que la distribución geográfica de las compraventas de viviendas por parte de extranjeros es muy desigual entre las regiones españolas. Las zonas turísticas (archipiélagos y arco mediterráneo) y las zonas urbanas copan la mayor parte. Asimismo, la mayor parte de hipotecas a extranjeros también se conceden en estas regiones, si bien encontramos importantes diferencias en cuanto a la ratio del número de hipotecas de extranjeros sobre compraventas, tal y como se puede observar en la tabla de la página 17. Así, algunas regiones como Madrid y País Vasco poseen ratios muy elevadas (superiores al 80%), mientras que en el otro extremo encontramos comunidades muy turísticas como Canarias y la Comunitat Valenciana, donde el número de hipotecas a extranjeros es muy inferior al de las compraventas (ratio inferior al 20%).

Especial mención merecen las Baleares, pues por sí solas acaparan una de cada tres compraventas de extranjeros en España, aunque «solamente» el 17% de las hipotecas. Destaca el elevadísimo importe medio de las hipotecas a extranjeros (367.000 euros), lo que refleja tanto el elevado precio de la vivienda en la comunidad como la gran relevancia del segmento de lujo. Además, dicho importe ha crecido un 44% entre 2019 y 2022, un avance muy superior al 27% registrado en el conjunto de España y del avance del 20,1% del precio de la vivienda (INE) en la región.

Después de las Baleares (367.000 euros), y según el importe medio de la hipoteca, encontramos a la Comunidad de Madrid (229.000 euros), Andalucía (197.000 euros) y Cataluña (178.000 euros). Estas comunidades también son las que concentran la mayor parte de los «visados de oro» concedidos a ciudadanos extracomunitarios por la compra de una vivienda de un importe de 500.000 euros o más.¹¹ Sin embargo, su reducido número hace poco probable que desempeñe un papel relevante en la evolución del precio de la vivienda en el conjunto de España, si bien puede ejercer cierta presión al alza en algunos mercados locales. Por otro lado, encontramos siete comunidades autónomas donde no se alcanzan los 100.000 euros de importe hipotecario medio. Se trata de regiones poco turísticas en las que las nacionalidades compradoras generalmente están vinculadas al destino residencial por motivos laborales, y suelen corresponder con compradores con menor renta per cápita y, en consecuencia, viviendas más baratas y menores niveles de endeudamiento medio.

Como apuntábamos al inicio de este artículo, la compra de vivienda por parte de extranjeros en España se ha mostrado muy resiliente a pesar del alza de los tipos de interés. De hecho, los datos del 1T 2023 siguen mostrando un avance significativo (8,1% interanual) frente al retroceso de las compraventas de nacionales (–3,5% interanual).

Un factor esencial que explica esta resiliencia es que los compradores extranjeros tienen una menor dependencia de la financiación externa. En efecto, muchos de ellos (en especial los no residentes) suelen financiar la compra con fondos propios, como inversión.¹² En este sentido, en las zonas turísticas en las que predominan los extranjeros no residentes, que suelen comprar viviendas de elevado importe, se espera una mayor fortaleza de la demanda y, en consecuencia, una mayor resiliencia del precio de la vivienda en el actual contexto de ralentización generalizada por el aumento de los tipos de interés.

El siguiente gráfico muestra la evolución del precio de la vivienda en los municipios clasificados como turísticos y no turísticos a partir del porcentaje de gasto en TPV de CaixaBank con tarjetas extranjeras.¹³ Se puede observar que el precio promedio de la vivienda en los municipios turísticos es superior al de los no turísticos, un diferencial que se ha ido ampliando hasta alcanzar el 75% actual. En efecto, los datos más recientes, correspondientes al 1T 2023, muestran que el ritmo de avance del precio de la vivienda es superior en los municipios turísticos (5,7% interanual) que en el resto (4,9%). De cara a los próximos trimestres, las previsiones sobre la evolución de los precios de la vivienda a nivel municipal¹⁴ señalan una moderación del ritmo de crecimiento tanto en los municipios turísticos como en los no turísticos en gran medida como consecuencia del aumento de los tipos de interés. Sin embargo, se espera que dicha moderación sea más suave en los municipios turísticos, que seguirán avanzando a un ritmo elevado (4,6% interanual en el 1T 2024) y ello les permitirá alcanzar un precio promedio de la vivienda similar al anterior máximo registrado a mediados de 2008. En cambio, en los municipios no turísticos, la ralentización será más acusada: de un crecimiento interanual del 4,9% en el 1T 2023 se prevé un avance mucho más contenido, del 1,8%, en el 1T 2024. Así, el precio de la vivienda promedio en estos municipios se encontrará todavía un 26% por debajo del máximo alcanzado en 2008.