El ciclo expansivo del mercado inmobiliario se extiende por la geografía española

El precio de la vivienda creció en todas las comunidades autónomas (CC. AA.) en 2024, aunque el ritmo de avance fue muy heterogéneo.⁵ El mayor avance se registró en las Islas Baleares (12,1% interanual en el 4T 2024) y en la Comunidad de Madrid (9,4%), las comunidades con el precio medio más elevado (por encima de 3.000 €/m2). Por el contrario, Extremadura, País Vasco, Murcia y Castilla y León presentaron los menores incrementos de precio de la vivienda (por debajo del 4% interanual en el 4T 2024) y parten de un precio medio inferior al promedio nacional, con la excepción del País Vasco. Como consecuencia de este crecimiento a distintas velocidades, los precios entre regiones divergen y se está acentuando la brecha entre las regiones más caras y las más baratas.⁶ 

Este fuerte aumento del precio de la vivienda en las regiones más caras está provocando un cierto agotamiento de la demanda, a la par que el boom comprador se va extendiendo hacia zonas más asequibles. Así, el mayor incremento de compraventas por CC. AA. en 2024 se registró en Galicia (22,3%), La Rioja (20,0%), Castilla-La Mancha (19,4%), Asturias (18,6%), Cantabria (16,4%), Navarra (15,0%) y País Vasco (13,8%), la mayoría de ellas en el noroeste peninsular. Baleares fue la única que experimentó un descenso en el número de compraventas (–2,8% en 2024), y otras comunidades turísticas, como Canarias, Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana, anotaron un aumento de compraventas modesto, inferior al promedio nacional, si bien es cierto que estas regiones representan más de la mitad de las compraventas del conjunto de España.

Recientemente, se observa que la temperatura media anual así como el auge del turismo verde y del turismo activo desde la pospandemia son factores que están alimentando también las compraventas en determinadas regiones. Para ilustrar estas tendencias, el gráfico de la siguiente página sitúa las provincias según su temperatura promedio en verano de 2024 (escala horizontal) y el crecimiento de las compraventas en 2024 (escala vertical). Se puede observar que las zonas más frescas de España, señaladas con un círculo verde, están experimentando un crecimiento de las compraventas más elevado que las provincias tradicionalmente más turísticas y calurosas (círculo rojo) o que el resto. Esta evolución muestra el gran atractivo que está cobrando el noroeste peninsular como destino turístico, consecuencia del aumento de las temperaturas y de las olas de calor de los últimos veranos. Un análisis del gasto turístico, a partir de los pagos con tarjetas en TPV de CaixaBank, muestra que los municipios más frescos de España tuvieron un crecimiento del gasto turístico más rápido entre las temporadas altas de 2019 y 2023, lo que pone de relieve el auge del turismo verde y activo en las zonas menos cálidas.⁷ 

Esta tendencia se está trasladando en un mayor interés por comprar una vivienda en estas regiones, también entre los compradores extranjeros. Según datos del Colegio de Registradores, la compraventa de vivienda por parte de extranjeros en el conjunto de Galicia, Asturias, Cantabria y País Vasco, que solo era del 1,8% del total de compraventas en el 4T 2020, alcanzó el 3,9% en el 4T 2024. Entre estas cuatro comunidades, el mayor interés internacional lo suscita el Principado de Asturias, donde las compraventas por parte de extranjeros representan un 5,8% del total, seguido de País Vasco (3,7%), Cantabria (3,6%) y Galicia (2,2%). Cabe señalar que, a pesar de este creciente interés, los porcentajes de compraventas por parte de extranjeros en esta zona son muy inferiores al promedio nacional (14,6% en 2024).

Si analizamos la evolución del precio de la vivienda en los municipios de más de 25.000 habitantes, se observa que la tendencia alcista se va extendiendo a cada vez más municipios. En concreto, un 47,1% de los municipios registraron una variación interanual superior al 10% en el 4T 2024, lo que representa 20 puntos más que en el trimestre anterior (27,1%). Por otra parte, solamente un 2,3% de los municipios experimentaron un descenso del precio de la vivienda. 

Los modelos de previsión del precio de la vivienda de CaixaBank Research, que usan grandes cantidades de información (big data) y se basan en técnicas de machine learning,⁸ apuntan a que este año se incrementará el número de municipios que registren crecimientos de doble dígito. En concreto, según nuestros modelos, se espera una apreciación de la vivienda superior al 10% en el 58% de los municipios españoles de más de 25.000 habitantes (frente al 47% actual). También cabe destacar que no se espera un descenso del precio de la vivienda para prácticamente ningún municipio (véase la última columna del gráfico de la siguiente página). 

En 2024, los mayores incrementos del precio de la vivienda se registraron en los municipios más grandes y en los más turísticos. En concreto, el precio de la vivienda creció un 9,1% en promedio en los municipios españoles de más de 200.000 habitantes (7,4% en el resto) y un 10,3% en los turísticos (6,5% en los no turísticos). Los modelos de previsión sugieren que en 2025 el precio de la vivienda seguirá creciendo de forma más vigorosa en los municipios turísticos que en los no turísticos. En cambio, las diferencias entre los municipios de más y de menos de 200.000 habitantes tenderán a reducirse: los modelos predicen incrementos de precios similares en ambos casos, en torno al 10%. 

Los modelos de previsión también reflejan un cierto agotamiento de la demanda en los centros de las grandes ciudades y su desplazamiento desde los municipios más caros hacia zonas más asequibles. Esta tendencia es especialmente acusada en las dos grandes urbes españolas, Madrid y Barcelona, que han registrado incrementos de precios muy significativos en los últimos años y en las que más se observa el fenómeno de la «mancha de aceite», que se extiende de la capital hacia las ciudades colindantes y periféricas.

En los gráficos de la página siguiente, mostramos el último dato del crecimiento del precio de la vivienda, correspondiente al 4T 2024, y la previsión para finales de este año para las ciudades de Barcelona y Madrid y los municipios de las respectivas provincias, ordenados según la distancia hasta el centro de la capital en cada caso.  

En la ciudad de Barcelona, el precio de la vivienda creció un 10,1% interanual en el 4T 2024. Los municipios más cercanos (a menos de 17 kilómetros del centro de la capital) registraron un crecimiento promedio del 6,4%; un 6,7% los de distancia intermedia (17-24 kilómetros) y un notable 8,1% los más alejados (más de 24 kilómetros). En este último grupo, se encuentran algunos de los municipios que anotaron los mayores incrementos de precio en la provincia, como Martorell (un 15,2% interanual en el 4T 2024), Vilafranca del Penedès (12,4%), Manresa (12,4%) e Igualada (10,4%). A pesar del fuerte aumento del precio de la vivienda en estos municipios, su precio medio es aproximadamente la mitad que el de la Ciudad Condal (1.942 €/m² frente a 4.034 en Barcelona). Los modelos de previsión apuntan a que estos municipios más alejados y de precio medio más bajo seguirán experimentando un crecimiento del precio superior al promedio. 

En la Comunidad de Madrid se observa un fenómeno similar, pero quizá menos marcado. En el grupo de municipios más alejados de la Puerta del Sol encontramos algunos que han registrado crecimientos de precio muy considerables en el último año, como Galapagar (14,3% interanual en el 4T 2024), Collado Villalba (13,0%), Torrejón de Ardoz (11,9%) y Alcalá de Henares (10,2%). Sin embargo, otros municipios más cercanos también presentan tasas de crecimiento por encima del 10%, entre los cuales destacan Parla (15,8%) y Alcobendas (14,7%). En todo caso, las previsiones para los municipios madrileños también apuntan a que el ritmo de crecimiento, en promedio, podría ser algo más vigoroso en aquellos más alejados de la Puerta del Sol, aunque no superaría el crecimiento previsto en la capital.